ОСМД привлекает управляющего: распределение функций и оформление отношений

Иногда сособственники многоэтажки, создав ОСМД, решают привлечь к управлению домом специализированную профессиональную организацию — управителя. Среди причин данного решения — отсутствие среди сособственников желающих самостоятельно осуществлять организацию и ведение соответствующей деятельности; осведомленность о положительном опыте отдельного субъекта хозяйствования — управляющего, который уже успешно и недорого обслуживает соседний дом; желание передать управление домом настоящему специалисту в этой отрасли и т.п. Решаясь на такой шаг, сособственникам следует понимать, какие последствия будет иметь привлечение обслуживающей организации, каким образом будут распределяться функции ОСМД и управляющего, на что следует обратить внимание при выборе последнего и заключении с ним договора. Об этих и других нюансах и поговорим в статье

Привлечение управляющего — право сособственников

Прежде всего необходимо разобраться, кто должен или может осуществлять управление многоквартирным домом, в котором создано ОСМД.

Нормами Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III (далее — Закон № 2866-III) закреплено, что ОСМД создается собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества. В ст. 12 Закона № 2866-III, посвященной вопросу управления многоквартирным домом, указано: управление многоквартирным домом осуществляет объединение через свои органы управления.

Следовательно, как видим, ОСМД, исходя из своей юридической природы и функций, может осуществлять управление многоквартирным домом самостоятельно, без привлечения третьих лиц.

В то же время по решению общего собрания сособственников функции по управлению многоквартирным домом могут быть переданы (все или частично) управляющему (ч. 2 ст. 12Закона № 2866-III). Таким образом, привлечение управляющего для управления многоквартирным домом — это добровольное решение сособственников.

Обратите внимание

Законом № 2866-III установлено: избрание и отзыв управляющего, утверждение и изменение условий договора с управляющим относится к исключительной компетенции общего собрания сособственников многоэтажки. Таким образом, законодатель устанавливает гарантии от злоупотреблений со стороны руководителей ОСМД, которые хотели бы заключить договор с управляющим без согласия сособственников.

Несмотря на то что согласно украинскому законодательству существует возможность привлечь управляющего и без создания ОСМД, считаем, что гораздо целесообразнее предварительно создать ОСМД, а уже потом принимать соответствующее решение о заключении договора с управляющим. Поясним.

Во-первых, это предоставит гораздо больше реальных возможностей для осуществления организованного контроля за работой управляющего, ведь последний будет знать, что его контрагентом по договору является не просто определенное число сособственников, а конкретное юридическое лицо в лице уполномоченных органов и должностных лиц. Кроме того, в договоре между ОСМД и управляющим можно предусмотреть конкретные механизмы контроля за качеством работ и услуг управляющего и меры ответственности, которые ОСМД будет реализовать легче, чем отдельным сособственникам.

Во-вторых, создание ОСМД предоставит возможность детально урегулировать процедуры управления общим имуществом, прописать на уровне учредительных документов порядок решения наиболее важных вопросов сособственниками, уточнить их права и обязанности, установить отдельные нормы об ответственности злостных должников за неуплату платежей за содержание дома и т.п.

Отметим, что к чрезмерным дополнительным расходам для сособственников, связанным с содержанием штата как бы обоих структур — ОСМД и управляющего, это не приведет. Так, работа ОСМД фактически будет сводиться к контролю за деятельностью управляющего и предоставлением типовой отчетности, ведь ОСМД не будет осуществлять соответствующей деятельности по содержанию дома — это будет делать управляющий. Поэтому функционирование ОСМД потребует достаточно небольшого трудового ресурса, не будет нуждаться в обязательном выделении отдельного помещения и т.п. Данные функции на постоянной основе могут выполнять отдельные сособственники на общественных началах или за небольшую плату поочередно и т.п. Напомним: об особенностях работы на общественных началах мы писали в материале «Может ли председатель правления ОСМД работать на общественных началах».

Управляющий: каков его статус и функции

Выясним более подробно, кто же такие управляющие, в чем заключаются их функции и какие требования предъявляет к ним законодатель. Определение самого термина«управляющий» содержится в ст. 1 Закона № 417-VIII. Согласно указанной норме, управляющим многоквартирного дома является физлицо-предприниматель или юрлицо — субъект предпринимательской деятельности, которое по договору с сособственниками обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.

Для чего привлекается управляющий? Ответ с практической точки зрения кажется очевидным — управляющий может потребоваться прежде всего в тех случаях, когда сособственники не хотят осуществлять организацию содержания дома в надлежащем состоянии, а предпочитают передать эти функции сторонней организации, которая уже имеет опыт в данной сфере. Согласно же букве закона, главная цель привлечения управляющего — это передача ему полностью либо частично функций по управлению многоквартирным домом. Итак, выясним, как соотносятся приведенные нами бытовое понимание функций управляющего и их законодательное определение.

Сразу отметим: термин «управление многоквартирным домом» в отечественном законодательстве изложен недостаточно четко, что способствует возникновению необходимости в дополнительном выяснении его содержания на уровне разъяснений отдельных госорганов.

В частности, Закон № 417-VIII управление многоквартирным домом толкует как осуществление сособственниками многоквартирного дома действий по реализации прав и исполнению обязанностей сособственников, связанных с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом многоквартирного дома. В то же время указанное определение раскрывает содержание управлением многоквартирным домом сособственниками, но не отражает сущности понятия управлением многоквартирным домом управляющим.

Касательно этого в письме Минрегиона от 21.08.2015 г. № 7/9-10109 указывается:

«следует различать понятия «управление многоквартирным домом» и «услугу по управлению многоквартирным домом». В частности, услугу по управлению многоквартирным домом предоставляет управляющий, который согласно определению Закона № 417-VIII обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд. При этом согласно Закону № 417-VIII для данной услуги характерно то, что в ее состав фактически входят услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, цена на саму услугу по управлению многоквартирным домом является свободной и не регулируется, а для ее предоставления в многоквартирном доме должен заключаться один договор».

Руководствуясь содержанием приведенного письма, «понятие управления многоквартирным домом» (п. 8 ч. 1 ст. 1 Закона № 417-VIII) является значительно шире понятия «управление многоквартирным домом управляющим» (ст. 11 Закона № 417-VIII). Поэтому сособственники могут реализовывать другие права, предусмотренные законом по управлению многоквартирным домом (определение исполнителей услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий; исполнителей услуг по управлению домом, сооружением или группой домов; установление порядка пользования общим имуществом и т.п.)».

Так, Минрегион в вышеприведенном письме сделал два важных для нас вывода:

1. Понятие управления домом сособственниками — шире, чем управление, которое осуществляется управляющим — субъектом хоздеятельности. Оно включает реализацию прав и исполнение обязанностей сособственников, связанных с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом многоквартирного дома.

2. Управление домом, осуществляемое управляющим, — это совокупность услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и условий проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.

Считаем, что такая позиция является вполне обоснованной и логичной, соответствует законодательному определению категории «управляющий». Однако отсутствие в законодательстве четкого определения понятия управления домом именно в значении услуги, которую предоставляет управляющий, может порождать неопределенность, о чем речь идет далее.

Поскольку содержание услуги по управлению многоквартирным домом по сути совпадает с содержанием услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, целесообразным будет выяснить толкование последней действующим законодательством Украины. В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 13 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875-IV (далее — Закон № 1875-IV), к услуге по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий относится уборка внутридомовых помещений и придомовой территории, санитарно-техническое обслуживание, обслуживание внутридомовых сетей, содержание лифтов, освещение мест общего пользования, текущий ремонт, вывоз бытовых отходов и т.п. Примерный перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, сооружений утвержден приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 10.08.2004 г. № 150.

Итак, заключение договора с управляющим означает передачу ему прав и обязанностей, необходимых для предоставления соответствующего комплекса услуг по содержанию дома и обеспечения надлежащих условий проживания в нем. Наряду с этим ОСМД не утрачивает своих полномочий на осуществление управления общим имуществом в пределах, определенных законодательством, а собственники квартир (нежилых помещений) в полной мере сохраняют за собой все права сособственников многоквартирного дома. Управляющий, в свою очередь, не приобретает права определять режим пользования общим имуществом дома, распоряжаться им и т.п., поскольку такие вопросы остаются в исключительной компетенции общего собрания сособственников.

К сведению

Стоит отметить: 09.12.2015 г. Комитетом по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства Верховной Рады Украины рекомендовано принять в первом чтении законопроект № 1581-д от 10.12.2015 г., которым Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» излагается в новой редакции. Этим законопроектом управляющий многоквартирного дома прямо отнесен к списку участников правоотношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг, определены его права и обязанности, раскрывается содержание услуг по управлению многоквартирным домом и т. п. В то же время в условиях отечественных реалий работы Парламента трудно прогнозировать гипотетические сроки прохождения данного законопроекта через первое и второе чтения и принятие в целом как закона.

Избрание управляющего и заключение с ним договора: на что следует обратить внимание

Понятно, что к выбору управляющего следует отнестись максимально ответственно. Не только потому, что деятельность управляющего, безусловно, повлияет на качество условий проживания в доме, но и потому, что в законодательстве Украины отсутствуют нормативно-правовые акты, которыми предусматривались бы специальные требования к физическим и юридическим лицам, выполняющим функции управляющего. Не предусмотрены ни свидетельство, ни сертификат или иной документ, который бы удостоверял, что определенный субъект хозяйствования имеет необходимый опыт, ресурсы и умения, необходимые для управления многоквартирным домом. Следовательно, фактически управляющим может быть любой субъект хозяйствования.

Следовательно, перед тем, как выбрать управляющего, рекомендуем сособственникам обратить особое внимание на то, действительно ли лицо, имеющее намерение управлять многоквартирным домом, разбирается в этой сфере. Не лишним будет поинтересоваться, какие другие дома обслуживаются потенциальным управляющим, довольны ли их жители качеством его услуг. Если результат данного «исследования» будет положительным, можно переходить к заключению договора.

Еще раз подчеркнем — как решение о привлечении управляющего в целом, так и о заключении договора об управлении с конкретным предприятием, должны приниматьсяисключительно общим собранием сособственников.

Статья 13 Закона № 2866-III устанавливает: если функции по управлению многоквартирным домом по решению общего собрания объединения передано управляющему, отношения по управлению регулируются договором, заключенным между объединением и управляющим, условия которого должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Таким образом, правовым основанием для возникновения правоотношений между ОСМД и управляющим является письменный договор, типовую форму которого должен утвердить Минрегион. Нынче такой типовой договор еще не утвержден. В условиях этого правового вакуума стороны при заключении договора должны применять требования законодательства Украины.

Обращаем внимание на то, что при заключении договора с управляющим ОСМД в первую очередь руководствуются специальным Законом № 2866-III. В то же время, учитывая то что в указанном Законе не содержится детальной регламентации вопроса заключения договора с управляющим, целесообразно будет воспользоваться определенными ориентирами, которые содержатся в Законе № 417-VIII. В соответствии с ч. 4 ст. 11 настоящего Закона, существенными условиями договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом являются:

1) перечень услуг;

2) права и обязанности сторон;

3) цена на услуги;

4) срок действия договора.

Вышеуказанные условия обязательно должны быть урегулированы в договоре о предоставлении услуги по управлению многоквартирным домом между ОСМД и управляющим. В противном случае договор будет считаться незаключенным.

Остановимся более подробно на этих условиях.

Касательно перечня услуг, которые будут предоставляться управляющим, как отмечалось ранее, рекомендуем отталкиваться от услуг, составляющих содержание услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий. В то же время поскольку Закон № 2866-III разрешает передавать управляющему часть функций по содержанию дома, сособственники вправе решить, какую именно часть таких функций более эффективно будет осуществлять ОСМД самостоятельно (или не осуществлять никаких), а какую целесообразнее передать управляющему. То есть вопрос касательно объема и содержания услуг по содержанию дома полностью оставлено на откуп сособственникам.

В разделе «Права и обязанности сторон» целесообразно максимально подробно изложить перечень обязанностей каждой стороны, в т.ч. порядок выполнения и приемки отдельных видов работ/услуг, требования к объему предоставляемых услуг, порядок и сроки оплаты за предоставленные услуги и другие условия, которые являются принципиальными для сторон. То есть данный раздел договора должен дополнять перечень услуг, которые будут предоставляться управляющим, конкретными требованиями о порядке их предоставления.

Отдельно в договоре необходимо согласовать цену услуги. В связи с этим следует обратить внимание на еще одно противоречие, которое существует в законодательстве.Законом № 2866-III вопрос цены услуг не урегулирован. Законом Украины № 1875-IV услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуги по управлению домом рассматриваются как самостоятельные виды жилищно-коммунальных услуг. При этом цена на услугу по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий является регулируемой, а договоры по их предоставлению должны заключаться с каждым потребителем по форме, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 20.05.2009 г. № 529. Соответственно, и предусмотренные Законом № 1875-IV положения об услугах по управлению домом, сооружением или группой домов не содержат норм о включении в их состав услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий.

Поскольку содержание услуги управляющего по управлению домов, предусмотреннойЗаконом № 417-VIII, на законодательном уровне не конкретизировано и не приравнено ни к одной из вышеприведенных двух групп жилищно-коммунальных услуг, то только исходя из общей логики и системного анализа норм Закона № 417-VIII, можно сделать вывод, что услуги управляющего таки заключаются в содержании им дома и придомовой территории, с чем соглашается и Минрегион в вышеуказанном письме.

В условиях отсутствия в законодательстве прямого указания на то, что цены на услуги управляющего являются регулируемыми, оснований считать их таковыми, на наш взгляд, нет. Более того, исходя из норм Закона № 417-VIII, для привлечения ОСМД управляющего необходим лишь один договор между этими субъектами. В свою очередь, из вышеприведенных норм Закона № 1875-IV следует необходимость заключения договоров о содержании дома и придомовой территории с каждым потребителем.

На это противоречие обратил внимание и Минрегион, который в вышеупомянутом письме от 21.08.2015 г. № 7/9-10109 указал, что сейчас «в Законе Украины № 1875-IV отсутствует такая услуга, как управление многоквартирным домом (в значении, приведенном в Законе № 417-VIII). Учитывая изложенное, для надлежащей реализации ст. 11 Закона № 417-VIII необходимо внести соответствующие изменения в Закон № 1875-IV». До внесения таких изменений министерство, судя по всему, не видит правовых оснований для заключения договоров с управляющими на основании Закона № 417-VIII.

Несмотря на указанную правовую коллизию и позицию Минрегиона, считаем, что ст. 11Закона № 417-VIII может применяться ОСМД и управляющими уже сейчас. В частности, согласно данной норме, стоимость услуг по управлению многоквартирным домом определяется по соглашению сторон и указывается в договоре с управляющим. Преимущество норм Закона Украины № 417-VIII подтверждается тем, что данный закон:

1) принят позже, чем Закон Украины № 1875-IV;

2) является специальным, поскольку определяет особенности осуществления права собственности в многоквартирном доме. То есть общепринятые правила преодоления коллизий между нормами различных законодательных актов свидетельствуют о приоритете норм Закона № 417-VIII над положениями Закона № 1875-IV.

Таким образом, по нашему мнению, цена в договоре о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом не является регулируемой, а определяется сторонами. Учитывая то что с момента вступления в силу Закона № 417-VIII истекло немного времени, надеемся, что в дальнейшем указанные коллизии будут устранены, а судебная практика в случае возникновения споров подтвердит приведенную позицию.

Касательно срока действия договора с управляющим — Законом № 417-VIII определено, что данный договор заключается сроком на один год. При этом если за один месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на следующий однолетний срок. Это ограничение не применяется, если предметом договора с управляющим не является управление многоквартирным домом (а, например, только отдельные услуги — уборка территории и т.д. — тогда будут действовать общие нормы гражданского законодательства). В интересах ОСМД закрепить в договоре право ОСМД досрочно в одностороннем порядке отказаться от договора в определенных случаях.

Кроме перечня существенных условий договора с управляющим, о которых говорилось ранее, рекомендуем также детализировать в договоре о предоставлении услуги по управлению многоквартирным домом следующие аспекты:

1. Порядок приемки-передачи услуг. ОСМД должно осуществлять эффективный контроль качества услуг, которые предоставляются управляющим. В связи с этим следует четко прописать, кто, в каком порядке, в какие сроки может проверять качество услуги по управлению многоквартирным домом, а также порядок периодического (например, ежемесячно) подписания соответствующего акта.

2. В аспекте вопроса о качестве предоставляемой услуги управляющим желательно также урегулировать права ОСМД в случае наличия претензий относительно качества. К примеру, можно закрепить обязанность ОСМД письменно уведомить управляющего о претензии касательно качества услуг и права придержать дальнейшую оплату его услуг до устранения таких претензий.

3. Важным разделом любого гражданско-правового договора является раздел обответственности сторон. Поскольку своевременность оплаты услуг управляющего со стороны ОСМД может зависеть от дисциплинированности сособственников, желательно избежать в договоре с управляющим положений касательно пени и штрафных санкций за просрочку оплаты предоставленных услуг или, если это невозможно, сделать их минимальными. В свою очередь, важно четко закрепить положение об ответственности самого управляющего за непредоставление либо ненадлежащее предоставление услуг.

4. Составляя проект договора с управляющим, желательно также ориентироваться на то, какие проблемы гипотетически могут возникнуть с домом. Поскольку в домах нередко происходят различные непредвиденные ситуации (затопление, пожар, повреждение сетей, обесточивание и т.п.), следует четко определить режим работы управляющего и его действия в подобных ситуациях.

5. Рекомендуем урегулировать в договоре с управляющим вопрос возможности привлечения им субподрядных организаций для выполнения отдельных видов работ. Нужно ли на это согласие ОСМД? Решать сторонам.

В целом подчеркиваем: любая договоренность о предоставлении услуг управляющим не должна быть «на словах». В противном случае при возникновении судебного спора ОСМД будет труднее доказывать, что определенная услуга должна предоставляться, но не была предоставлена или предоставлена некачественно.
 

Процедура заключения договора с управляющим

Как уже отмечалось, Закон № 2866-III относит полномочия по избранию и отзыву управляющего, утверждения и изменения условий договора с ним к исключительной компетенции общего собрания сособственников. Следовательно, соответствующие вопросы должны быть одобрены общим собранием.

Детальной регламентации процедуры заключения договора с управляющим законодательство Украины не содержит. В то же время, следуя положениям Законов № 2866-IIIи № 417-VIII, договор с управляющим не должен подписываться с каждым сособственником отдельно — достаточно подписи уполномоченного лица ОСМД, которое имеет такое в соответствии с уставом или решением собрания учредителей, оформленного соответствующим протоколом. Данный договор является обязательным для выполнения всеми сособственниками, даже теми, кто был против привлечения управляющего или воздержался.

Обратите внимание

Управляющий в течение одного месяца после подписания с ним договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом обязан предоставить или отправить заказным письмом каждому сособственнику экземпляр такого договора, заверенный подписью и печатью управляющего (при ее наличии). Это же требование распространяется на случаи заключения договора о внесении изменений в существующий между сторонами договор.

В заключение отметим: взвешенный подход к выбору управляющего и установление договорных отношений с ним является необходимым условием получения качественного и своевременного обслуживания сособственниками. С другой стороны, не следует забывать, что управляющий как любой субъект предпринимательства имеет целью в первую очередь получение прибыли, что, безусловно, будет влиять на стоимость содержания дома — она будет выше, чем могла бы быть при условиях рациональной организации работы ОСМД собственными силами. Поэтому сособственникам следует хорошо обдумать все «за» и «против», прежде чем передавать функции по управлению домом сторонней организации.

Елена ТРЕГУБОВА,

юрист, г. Киев

Источник: http://www.interbuh.com.ua/ru/documen...