Як власнику припинити договір оренди земельної частки (паю)

Керівник Офісу протидії рейдерству Міністерства юстиції України Віктор Дубовик детально розповів про особливості порядку паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям. За його словами, майже 30 років тому Указом Президента від 08.08.1995 за № 720/95 «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» було прийнято рішення провести розпаювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і кооперативам, в тому числі створеним на базі радгоспів. 

Розпаювання земель передбачало визначення розміру земельної частки в колективній власності кожного члена сільськогосподарського підприємства без виділення земельних ділянок в натурі (на місцевості). Кожному члену такого підприємства було передано у власність «пай» – умовну земельну ділянку, розмір якої визначався виходячи із загальної площі земель, переданих сільськогосподарському підприємству, і кількості членів підприємства. 

Для підтвердження права власності на земельний пай його власнику видавався сертифікат. Сертифікат на право на земельну частку (пай) є дійсним до виділення власнику земельної частки (паю) у натурі (на місцевості) земельної ділянки, що передбачено у п. 17 розд. Х «Перехідні положення» Земельного кодексу (далі – ЗК). 

Власникам земельної частки (паю) відповідно до положень розд. IX «Перехідні положення» Закону від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон  № 161) гарантовано до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення. Після виділення в натурі (на місцевості) таких земельних ділянок договір оренди землі переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається  лише у випадках, визначених Законом № 161. 

Крім того, очільник Офісу протидії рейдерству нагадав, що відповідне виділення в натурі земельної ділянки має бути здійснено до 01.01.2025 (ч. 2 ст. 13 Закону від 05.06.2003 № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)». 

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 щодо наведених нормативних положень стосовно оренди паю зауважила, що: 

• парламент легітимізував відповідні відносини, надавши особі, яка не є власником ділянки, можливість правомірно передати користування нею тимчасово іншій особі, а також передбачив обов’язкову трансформацію «зобов’язальної» оренди у «речову» після виділення земельної частки (паю) у натурі (на місцевості); 
• особливістю договору оренди земельної частки (паю) є, зокрема, те, що його предметом є не конкретна земельна ділянка, а земельна частка (пай), яка належить до загального масиву ділянок, виділеного учасникам колективного сільськогосподарського підприємства; 
• власник сертифікату на право на земельну частку (пай), тобто орендодавець за договором оренди земельної частки (паю), не має повноважень власника щодо конкретної земельної ділянки, стосовно якої укладає цей договір. Незважаючи на це, до орендаря фактично переходить право користування частиною земної поверхні, яка відповідає орендованому паю, у межах загального масиву невизначених земельних ділянок — земель відповідного колективного сільськогосподарського підприємства (КСП), що підлягають розпаюванню на місцевості як земельні ділянки; 
• не можна стверджувати, що після розпаювання загального масиву невизначених земельних ділянок на місцевості та виділення у натурі земельної ділянки, котра відповідає орендованому паю, відповідна частина земної поверхні, якою користується орендар, зникає. Відбувається лише зміна її юридичного статусу; 
• виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї:  
  • не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору;  
  • не може бути обставиною, що є підставою для розірвання договору відповідно до ст. 651, 652 ЦК, зокрема «істотною зміною обставин»;  
  • не зумовлені причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості й обачності (п. 2 ч. 2 ст. 652 ЦК), а є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони. 

Припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених закону підстав. 

Отже, аналізуючи особливості припинення договору оренди земельної частки (паю), необхідно керуватися положеннями ЗК і Закону № 161. 

Як зазначалося вище, нормою розд. IX «Перехідні положення» Закону № 161 встановлено, що припинення дії договору оренди допускається  лише у випадках, визначених цим Законом. 

Статтею 31 Закону № 161-XIV передбачено одну з підстав припинення договору оренди землі – закінчення строку, на який його було укладено. 

У разі якщо такий договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, варто застосовувати положення ст. 126¹ ЗК. 

Так, згідно з вимогами ч. 2–4 вказаної статті ЗК, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. 

Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав) відомостей про поновлення договору. 

Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру прав заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. 

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру прав відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк. 

Таким чином, власнику земельної частки (паю) у разі небажання поновлювати договір оренди землі на новий строк потрібно: 

• за наявності у договорі умови про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено – не пізніше як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подати до державного реєстратора або нотаріуса заяву про виключення з Державного реєстру прав відомостей про поновлення договору; 
• за відсутності такої умови – після закінчення строку дії договору та у разі неповідомлення орендарем про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (за його наявності), укласти договір оренди з іншим орендарем. 

Мін’юст

Приєднуйтесь до Uteka у Telegramm