Как владельцу прекратить договор аренды земельной доли (пая)

Руководитель Офиса противодействия рейдерству Министерства юстиции Украины Виктор Дубовик подробно рассказал об особенностях порядка паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям. По его словам, почти 30 лет назад Указом Президента от 08.08.1995 № 720/95 «О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» было принято решение провести разделение на паи земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и кооперативам, в том числе созданным на базе совхозов 

Распаевание земель предполагало определение размера земельной доли в коллективной собственности каждого члена сельскохозяйственного предприятия без выделения земельных участков в натуре (на местности). Каждому члену такого предприятия был передан в собственность «пай» – условный земельный участок, размер которого определялся исходя из общей площади земель, переданных сельскохозяйственному предприятию и количеству членов предприятия. 

Для подтверждения права собственности на земельный пай его владельцу выдавался сертификат. Сертификат на право на земельную долю (пай) действителен до выделения владельцу земельной доли (пая) в натуре (на местности) земельного участка, что предусмотрено в п. 17 разд. Х «Переходные положения» Земельного кодекса (далее – ЗК). 

Владельцам земельной доли (пая) в соответствии с положениями разд. IX «Переходные положения» Закона от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161) гарантировано выделение им в натуре (на местности) земельных участков право заключать договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения. После выделения в натуре (на местности) таких земельных участков договор аренды земли перезаключается на тех же условиях, что и раньше заключен, и может быть изменен только с согласия сторон. Прекращение действия договора аренды допускается только в случаях, определенных Законом №161. 

Кроме того, глава Офиса противодействия рейдерству напомнил, что соответствующее выделение в натуре земельного участка должно быть осуществлено до 01.01.2025 (ч. 2 ст. 13 Закона от 05.06.2003 № 899-IV «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)».

Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 12.10.2021 по делу № 233/2021/19 о приведенных нормативных положениях по аренде пая отметила, что: 

• парламент легитимизировал соответствующие отношения, предоставив лицу, не являющемуся владельцем участка, возможность правомерно передать пользование им временно другому лицу, а также предусмотрел обязательную трансформацию «обязательной» аренды в «вещную» после выделения земельной доли (пая) в натуре (на местности); 
• особенностью договора аренды земельной доли (пая) является, в частности, то, что его предметом является не конкретный земельный участок, а земельная доля (пай), принадлежащая общему массиву участков, выделенного участникам коллективного сельскохозяйственного предприятия; 
• владелец сертификата на право на земельную долю (пай), то есть арендодатель по договору аренды земельной доли (пая), не имеет полномочий владельца по конкретному земельному участку, в отношении которого заключает настоящий договор. Несмотря на это, к арендатору фактически переходит право пользования частью земной поверхности, соответствующей арендованному паю, в пределах общего массива неопределенных земельных участков – земель соответствующего коллективного сельскохозяйственного предприятия (КСП), подлежащих распаеванию на местности как земельные участки; 
• нельзя утверждать, что после распаевания общего массива неопределенных земельных участков на местности и выделения в натуре земельного участка, соответствующего арендованному паю, соответствующая часть земной поверхности, которой пользуется арендатор, исчезает. Происходит только изменение его юридического статуса; 
• выделение земельного участка в натуре и обретение права собственности на него: 
  • не влияет на действительность договора аренды земельной доли (пая) и не препятствует исполнению настоящего договора; 
  • не может быть обстоятельством, являющимся основанием для расторжения договора в соответствии со ст. 651, 652 ГК, в частности, «существенным изменением обстоятельств»; 
  • не обусловленные причинами, которые заинтересованная сторона (арендодатель) не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности (п. 2 ч. 2 ст. 652 ГК), а является прямым следствием сознательных действий этой стороны. 

Прекращение действия договоров аренды земельных паев имеет место только после их перезаключения в соответствии с государственным актом на право собственности на земельный участок или в судебном порядке по определенным законом основаниям. 

Следовательно, анализируя особенности прекращения договора аренды земельной доли (пая), необходимо руководствоваться положениями ЗК и Закона №161. 

Как уже отмечалось выше, нормой разд. IX «Переходные положения» Закона № 161 установлено, что прекращение действия договора аренды допускается только в случаях, определенных настоящим Законом. 

Статьей 31 Закона № 161 предусмотрено одно из оснований прекращения договора аренды земли – окончание срока, на который он был заключен. 

Если такой договор содержит условие его возобновления по истечении срока, на который он заключен, следует применять положения ст. 126¹ ЗК. 

Так, согласно требованиям ч. 2–4 указанной статьи ЗК, если договор содержит условие о его возобновлении по истечении срока, на который он заключен, этот договор возобновляется на такой же срок и на таких же условиях. 

Возобновлением договора считается возобновление договора без совершения сторонами договора письменной сделки о его возобновлении при отсутствии заявления одной из сторон об исключении из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее – Государственный реестр прав) сведений о возобновлении договора. 

Сторона договора, желающая воспользоваться правом отказа от возобновления договора, не позднее чем за месяц до даты окончания действия такого договора подает в Государственный реестр прав заявление об исключении из этого реестра сведений о возобновлении договора. 

При отсутствии заявления об исключении из Государственного реестра прав сведений о возобновлении договора до даты окончания действия такого договора после наступления соответствующей даты окончания действия договора государственная регистрация вещного права продлевается на тот же срок. 

Таким образом, владельцу земельной доли (пая) при нежелании возобновлять договор аренды земли на новый срок требуется: 

• при наличии в договоре условия о его возобновлении по истечении срока, на который он заключен – не позднее чем за месяц до даты окончания действия такого договора, подать к государственному регистратору или нотариусу заявление об исключении из Государственного реестра прав сведений о возобновлении договора; 
• при отсутствии такого условия – по истечении срока действия договора и в случае неуведомления арендатором о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок (при его наличии), заключить договор аренды с другим арендатором. 

Минюст

Присоединяйтесь к Uteka в Telegramm