Як правильно визначити ставки ПДФО при продажу нерухомості: приклад від ДПС

За якими ставками ПДФО обкладаються доходи фізособи-резидента, отримані від послідовного продажу протягом року декількох об’єктів житлової нерухомості: квартири не отриманої у спадщину, у власності менше трьох років, та другої і наступних квартир, які були отримані у спадщину? 

Відповідно до п. 172.1 Податкового кодексу (далі – ПК) не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну): 

• житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці); 
• земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу залежно від її призначення; 
• земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину. 

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину. 

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним для цілей оподаткування, окремо не визначається. 

Абзацом першим п. 172.2 ПК визначено, що дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ПК, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ПК, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ПК. 

Відповідно до абзацу четвертого п. 172.2 ПК дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості у вигляді отриманих у спадщину об’єктів нерухомості, а також дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та/або від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, за умови що таке майно, майнові права отримано платником податку у спадщину, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 %, визначеною п. 167.2 ПК. 

Ураховуючи викладене, дохід, отриманий фізичною особою – резидентом – платником податку від продажу декількох об’єктів житлової нерухомості: 

• квартири, не отриманої у спадщину, у власності менше трьох років (перший продаж), – обкладається ПДФО за ставкою 5 %; 
• квартири, отриманої у спадщину (другий продаж), – не обкладається ПДФО; 
• квартири, отриманої у спадщину (третій і наступні продажі), – оподатковується за ставкою 5 %. 

ЗІР, категорія 103.21