Как правильно определить ставки НДФЛ при продаже недвижимости: пример от ГНС

По каким ставкам НДФЛ облагаются налогом доходы физлица-резидента, полученные от последовательной продажи в течение года нескольких объектов жилой недвижимости: квартиры, не полученной по наследству, в собственности менее трех лет, и второй и последующих квартир, полученных по наследству? 

Согласно п. 172.1 Налогового кодекса (далее – НК) не облагается налогом один раз в течение отчетного налогового года, при условии нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена): 

• жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая объект незавершенного строительства таких объектов, земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на такой земельном участке); 
• земельного участка, не превышающего нормы безвозмездной передачи, определены ст. 121 Земельного кодекса в зависимости от ее назначения; 
• земельного участка сельскохозяйственного назначения, непосредственно полученного налогоплательщиком в собственность в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций или приватизации земельных участков, находившихся в пользовании такого плательщика, или выделенного в натуре (на местности) владельцу земельной доли (пая), а также таких земельных участков, полученных налогоплательщиком по наследству. 

Условие пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное налогоплательщиком по наследству. 

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним для целей налогообложения, не определяется отдельно. 

Абзацем первым п. 172.2 НК определено, что доход, полученный налогоплательщиком от продаж в течение отчетного (налогового) года второго объекта недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающих кредит, предоставленный в иностранной валюте), указанных в п. 172.1 НК или от продажи объекта недвижимости, не указанного в п. 172.1 НК, подлежит налогообложению по ставке 5 %, определенной п. 167.2 НК. 

В соответствии с абзацем четвертым п. 172.2 НК доход, полученный плательщиком налога от продаж в течение отчетного (налогового) года третьего и последующих объектов недвижимости в виде полученных по наследству объектов недвижимости, а также доход от продаж в течение отчетного (налогового) года неделимого объекта незавершенного строительства/ будущего объекта недвижимости, раздельного объекта незавершенного строительства и/или от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, относительно которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, при условии что такое имущество, имущественные права получены налогоплательщиком по наследству, подлежит налогообложению по ставке 5 %, определенной п. 167.2 НК. 

Учитывая изложенное, доход, полученный физическим лицом – резидентом – плательщиком налога от продажи нескольких объектов жилой недвижимости: 

• квартиры, не полученной по наследству, в собственности менее трех лет (первая продажа) – облагается НДФЛ по ставке 5 %; 
• квартиры, полученной по наследству (вторая продажа) – не облагается НДФЛ ; 
• квартиры, полученной по наследству (третий и последующие продажи) – облагается налогом по ставке 5 %. 

ОИР, категория 103.21