Які документи потрібно перевірити при купівлі будинку у фізособи

Купівля-продаж житлового будинку – це важливий юридичний процес, який вимагає нотаріального посвідчення. Відповідно до Закону від 02.09.1993 № 3425-XII «Про нотаріат» та чинного Порядку вчинення нотаріальних дій для законності угоди та захисту прав сторін необхідно підготувати відповідний пакет документів.

Посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомості (включаючи об’єкти незавершеного будівництва) здійснюється за місцем розташування нерухомого майна, місцем реєстрації юридичної особи або місцем проживання фізичної особи – сторони договору.

Перелік документів визначається індивідуально залежно від складу учасників угоди, наявності малолітніх дітей, кількості співвласників, сімейного стану продавця тощо. Якщо від імені сторони діє представник, необхідно подати нотаріально посвідчену довіреність із чітким зазначенням повноважень на укладення угоди.

Основний перелік документів

1. Документи, що посвідчують особу сторін договору

Встановлення особи здійснюється за паспортом громадянина України або за іншим документом, що посвідчує особу, національним паспортом іноземця або документом, що його замінює, посвідченням особи з інвалідністю чи учасника Другої світової війни, посвідченням, виданим за місцем роботи фізичної особи. Звертаємо увагу, що посвідчення водія, особи моряка, члена екіпажу, особи з інвалідністю чи учасника Другої світової війни, посвідчення, видане за місцем роботи фізичної особи, не можуть бути використані громадянином України для встановлення його особи під час укладення правочинів.

2. Реєстраційний номер облікової картки платника податків (РНОКПП)

Обидві сторони мають надати ідентифікаційний код, крім випадків, коли фізична особа відмовилася від нього з релігійних переконань та має відповідну відмітку у паспорті.

3. Правовстановлюючі документи на житловий будинок

Продавець має підтвердити право власності на будинок, надавши один із таких документів:

• договір купівлі-продажу, дарування, міни;
• свідоцтво про право на спадщину;
• рішення суду про визнання права власності;
• державний акт на право власності на земельну ділянку (якщо будинок розташований на приватизованій землі);
• свідоцтво про придбання майна на аукціоні.

Якщо державну реєстрацію права власності проведено без видачі правовстановлюючого документа, підтвердження відбувається на підставі даних з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

4. Технічний паспорт на об’єкт нерухомості

Важливо, щоб площа об’єкта у технічному паспорті відповідала правовстановлюючим документам. Якщо таких відомостей немає, вони отримуються державним реєстратором із Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Нотаріус обов’язково перевіряє, чи не накладено на будинок обтяжень (іпотеки, арешти тощо).

Якщо документи містять суперечливу інформацію або недостатньо даних, нотаріус може запросити додаткові довідки у відповідних органах.

Додаткові документи (за потреби):

1. Довідка про відсутність заборгованості за комунальні послуги.

Хоча не є обов’язковою, покупець може вимагати підтвердження відсутності боргів.

2. Дозвіл органів опіки та піклування.

Якщо серед власників є неповнолітні або недієздатні особи, необхідний дозвіл від органів опіки.

3. Свідоцтво про шлюб/розірвання шлюбу, згода другого з подружжя

Якщо будинок придбано в шлюбі, потрібна нотаріальна згода другого з подружжя на продаж.

4. Оцінка майна

Для визначення ринкової вартості будинку необхідний звіт про оцінку нерухомості, особливо якщо угода передбачає сплату податків.

5. Довідка про зареєстрованих у житловому приміщенні/будинку осіб або заява про наявність/відсутність малолітніх та неповнолітніх дітей.

Звертаємо увагу, що при посвідченні правочину стосовно об’єкта житлової нерухомості та/або земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, відчужувач цього майна подає заяву про наявність/відсутність у малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб прав користування цим майном. З метою перевірки наявності/відсутності таких прав нотаріус має право додатково витребовувати від фізичних та юридичних осіб відповідні відомості та документи.

6. Якщо будинок розташований на приватизованій земельній ділянці, потрібен документ, що підтверджує права на неї. Якщо на неприватизованій – то документ про присвоєння кадастрового номера.

7. Заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається, або письмове повідомлення усіх інших учасників спільної часткової власності (як фізичних, так і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку іншій особі - у разі продажу частки у праві власності на нерухоме майно.

Детальний перелік документів, необхідних для нотаріального посвідчення угоди про відчуження нерухомості, можна уточнити у державній нотаріальній конторі або приватного нотаріуса.

Підготовка документів до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку – відповідальний процес, що вимагає уваги до деталей. Завчасна перевірка та збирання всіх необхідних документів допоможе уникнути затримок та забезпечить законність угоди.

Інформація станом на 02.05.2025.

Мін’юст