Какие документы нужно проверить при покупке дома у физлица

Купля-продажа жилого дома – это важный юридический процесс, требующий нотариального удостоверения. В соответствии с Законом от 02.09.1993 № 3425-XII «О нотариате» и действующим Порядком совершения нотариальных действий для законности соглашения и защиты прав сторон необходимо подготовить соответствующий пакет документов.

Удостоверение договоров купли-продажи недвижимости (включая объекты незавершенного строительства) осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, месту регистрации юридического лица или месту жительства физического лица – стороны договора.

Перечень документов определяется индивидуально в зависимости от состава участников соглашения, наличия малолетних детей, количества совладельцев, семейного положения продавца и т. п. Если от имени стороны действует представитель, необходимо предоставить нотариально удостоверенную доверенность с четким указанием полномочий на заключение соглашения.

Основной перечень документов

1. Документы, удостоверяющие личность сторон договора

Установление личности осуществляется по паспорту гражданина Украины или по другому документу, удостоверяющему личность, национальному паспорту иностранца или документу, его заменяющему, удостоверению лица с инвалидностью или участника Второй мировой войны, удостоверению, выданному по месту работы физического лица. Обращаем внимание, что удостоверения водителя, личности моряка, члена экипажа, лица с инвалидностью или участника Второй мировой войны, удостоверения, выданные по месту работы физического лица, не могут быть использованы гражданином Украины для установления его личности при заключении сделок.

2. Регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (РНУКПН)

Обе стороны должны предоставить идентификационный код, кроме случаев, когда физическое лицо отказалось от него по религиозным убеждениям и имеет соответствующую отметку в паспорте.

3. Правоустанавливающие документы на жилой дом

Продавец должен подтвердить право собственности на дом, предоставив один из следующих документов:

• договор купли-продажи, дарения, мены;
• свидетельство о праве на наследство;
• решение суда о признании права собственности;
• государственный акт на право собственности на земельный участок (если здание расположено на приватизированной земле);
• свидетельство о покупке имущества на аукционе.

Если государственная регистрация права собственности проведена без выдачи правоустанавливающего документа, подтверждение происходит на основании данных из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

4. Технический паспорт на объект недвижимости

Важно, чтобы площадь объекта в техническом паспорте соответствовала правоустанавливающим документам. Если таких сведений нет, то они получаются государственным регистратором из Единой государственной электронной системы в сфере строительства.

Нотариус обязательно проверяет, не наложены ли на дом обременения (ипотеки, аресты и т. п.).

Если документы содержат спорную информацию или недостаточно данных, нотариус может запросить дополнительные справки в соответствующих органах.

Дополнительные документы (при необходимости)

1. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Хотя не является обязательной, покупатель может требовать подтверждения отсутствия долгов.

2. Разрешение органов опеки и попечительства.

Если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица, необходимо разрешение от органов опеки.

3. Свидетельство о браке/расторжении брака, согласие второго супруга.

Если дом приобретен в браке, требуется нотариальное согласие второго супруга на продажу.

4. Оценка имущества

Для определения рыночной стоимости дома необходим отчет об оценке недвижимости, особенно если соглашение предусматривает уплату налогов.

5. Справка о зарегистрированных в жилом помещении/доме лиц или заявление о наличии/отсутствии малолетних и несовершеннолетних детей.

Обращаем внимание, что при удостоверении сделки по объекту жилой недвижимости и/или земельного участка, на котором размещен такой объект, отчуждатель этого имущества подает заявление о наличии/отсутствии у малолетних и несовершеннолетних детей, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц прав пользования этим имуществом. В целях проверки наличия/отсутствия таких прав нотариус имеет право дополнительно истребовать от физических и юридических лиц соответствующие сведения и документы.

6. Если здание расположено на приватизированном земельном участке, требуется документ, подтверждающий права на него. Если на неприватизированном – то документ о присвоении кадастрового номера.

7. Заявление участников общей долевой собственности об отказе от осуществления права преимущественной покупки доли продаваемого имущества или письменное уведомление всех других участников общей долевой собственности (как физических, так и юридических лиц) о своем намерении продать свою долю другому лицу – в случае продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество.

Подробный перечень документов, необходимых для нотариального удостоверения соглашения об отчуждении недвижимости, можно уточнить в государственной нотариальной конторе или у частного нотариуса.

Подготовка документов к нотариальному удостоверению договора купли-продажи жилого дома – ответственный процесс, требующий внимания к деталям. Заблаговременные проверка и сбор всех необходимых документов поможет избежать задержек и обеспечит законность соглашения.

Информация по состоянию на 02.05.2025.

Минюст