Як отримати стабільний дохід від нерухомості. 7 міфів рантьє

Як побороти страх при покупці квартири для здачі в оренду і забезпечити собі пасивний дохід на багато років.

Близько половини угод на ринку первинної житлової нерухомості Києва укладаються з метою отримання доходу. До такого висновку прийшли фахівці консалтингової компанії CDS. Причому число людей, які купують квартири для подальшого перепродажу або здачі в оренду, зростає протягом останнього року.

Чи говорить це про стабільність на ринку нерухомості? Ні. Забудовники масово переносять терміни введення об'єктів в експлуатацію, грішать порушенням містобудівного законодавства, а багато хто просто не мають запасу фінансової міцності, ризикуючи так ніколи і не добудувати розпочате. Власники квартир, що здаються в оренду квартир як і раніше ризикують зіткнутися з шахраями, через що близько 15% вільних квартир так ніколи і не здаються в оренду, хоча утримувати їх накладно. Mind спільно з одним з найбільших забудовників України, корпорацією «Укрбуд», спробував з'ясувати, чого ж бояться потенційні інвестори-рантьє і що необхідно зробити, щоб убезпечити себе від можливих неприємностей.

1. Будинок, в якому я проінвестує квартиру, може перетворитися на довгобуд або черговий «Еліта-Центр».

Найпоширеніше побоювання. Особливо в світлі краху бізнес-імперії Анатолія Войцеховського. У неї входить близько 40 житлових комплексів, будівництво яких розпочато без дозвільних документів, але квартири в них активно продавалися і продаються. За даними Містобудівного моніторингу КМДА, з приблизно 250 житлових комплексів, які зводяться в столиці, 80 - незаконні. У передмістях Києва ситуація складніша - велика частина будівництв ведеться з порушенням містобудівного законодавства. Правило обережності тут може бути тільки одне «Довіряй, але перевіряй!». Обов'язково потрібно з'ясувати, чи є у забудовника ліцензія, право на землю і всі дозвільні документи.

Якщо компанія надасть вам ці документи на першу вимоги, то це хороший знак. В іншому випадку - особливо якщо уподобаний вами об'єкт або будує його компанія загрузли в скандалах - краще зверніться до послуг незалежного юриста або консультанта з нерухомості.

2. Грошей на покупку квартири не вистачає, а кредит передбачає величезні відсотки. Чи варто влізати в борги?

Останні дев'ять років ціни на житло неухильно знижувалася. Ціна квадратного метра в деяких комплексах на Лівому березі столиці стартує з 13 000-14 000 грн ($ 490-530), що відповідає показникам 2002 року.

Програми лояльності багатьох забудовників передбачають безпроцентні розстрочки до кінця будівництва. Для порівняння: середня ставка за традиційними іпотечними кредитами зараз коливається в межах 22-25% річних, що на протязі 4-5 років може подвоїти вартість квартири. Правда, в договорах із забудовниками можуть бути підводні камені, які слід досконально вивчити. Наприклад, прив'язка розстрочки до курсу долара.

Так що все-таки не зайвим буде придивитися до нових іпотечних програмах з низькими (до 10%) ставками на перші роки кредитування. Вони можуть стати гідною альтернативою для тих, хто планує погасити борг за все за кілька років. Розстрочка ж буде більш прийнятна для покупців, яким не вистачає 20-30% від Стімость квартири.

3. Якість будівельних робіт забудовника може виявитися низьким, в результаті мені доведеться витрачати на ремонт більше, ніж передбачалося.

Якість матеріалів і робіт у різних забудовників відрізняється кардинально. Одні компанії обіцяють за цілком демократичну ціну - $ 100-120 за 1 кв. м - провести оздоблювальні роботи і встановити мінімальний комплект побутової та санітарної техніки за власний рахунок. В об'єктах інших гравців відсутні навіть повноцінні міжкімнатні перегородки, не кажучи вже про інженерні комунікації або штукатурці.

Потрібно уважно читати договори із забудовниками, де всі ці нюанси повинні бути прописані. Не соромтеся обговорювати спірні моменти, наявність не тільки лічильників води і електрики, а й тепла, якість дверей, щоб потім їх не довелося міняти, кількість камер в склопакетах і т. Д. Наполягайте на внесення цих норм в договір, якщо вони там відсутні. Поцікавтеся наявністю шоу-руму і типового поверху, де ви зможете оцінити якість робіт на власні очі, також не поспішайте підписувати акт прийому-передачі квартири, не переконавшись, що всі пункти договору виконані забудовником, якість робіт і матеріалів відповідає обумовленим на папері.

4. Якщо мені терміново знадобляться гроші, я не зможу швидко продати квартиру.

Дійсно, продажу на вторинному ринку зараз йдуть мляво. Однак однокімнатні квартири невеликої площі, розташовані в будинках, що стоять недалеко від метро, ​​як і раніше користуються підвищеним попитом за умови адекватної ціни.

Важливо розуміти, що квартира, куплена в споруджуваному будинку, подорожчає мінімум на 15% після здачі будинку в експлуатацію.

5. Здавати квартиру в оренду стало невигідно.

Вкладення коштів в квартиру дозволить уникнути ризиків чергової девальвації. А здача цієї нерухомості в оренду дасть можливість перетворити витрати по утриманню квартири - комунальні послуги і податок на нерухомість - у пасивний дохід, розмір якого буде вище доходів від депозиту. Не вірите? Давайте порахуємо.

Наприклад, якщо ви купили на етапі котловану квартиру вартістю $ 20 000 і вклали в її ремонт, обладнання та меблювання ще $ 8000, здати її можна за 6500-7000 грн в місяць (без урахування вартості комунальних послуг), що принесе вам дохід близько $ 3000 в рік, тобто майже 11% річних. При цьому основна сума - вартість квартири - захищена від девальвації. Внесок такої ж суми ($ 28 000) на валютний депозит у держбанку може дати до 4% річних, або $ 1120 (без можливості дострокового розірвання), з яких віднімуть податок, військовий збір і комісійні банку при переведенні в готівку з платіжної карти.

А внесок цієї ж суми в тому ж банку на таких же умовах (на рік без можливості дострокового розірвання), але на гривневому депозиті, принесе власнику 13% річних, або $ 3640 за курсом, з яких, після вирахування податку та військового збору, банк перерахує на платіжну карту вкладника суму, рівну $ 2930. При цьому власник коштів ризикує втратити частину заощаджень через девальвацію національної валюти, що перетворить його заробіток в збитки.

6. Моя квартира може виявитися незатребуваною, так як платоспроможних постояльців мало.

У Києві постійно пропонується в довгострокову оренду близько 20 000 квартир, ціна яких стартує з 5000-6000 грн в місяць (без урахування вартості комунальних послуг) за «одиницю» на околиці і досягає декількох тисяч доларів за елітні апартаменти в центрі. Але ця пропозиція поки не може покрити постійно зростаючий попит - при адекватною ціною середній термін експозиції становить близько одного місяця. Тобто платоспроможних клієнтів в столиці досить, доступних квартир на всіх не вистачає, саме тому ріелтори беруть свої комісійні ні з власника житла, який може здати його і без участі посередників, а з орендарів.

7. Платити податки не хочу, а якщо не заплатити - мене оштрафують.

Законодавство передбачає, що фізособи, які здають квартиру в оренду, зобов'язані сплатити податок у розмірі 18% від суми угоди. Насправді дев'ять з десяти угод оренди не реєструються у нотаріусів, не вносяться до Держреєстру майнових прав, а значить, ховаються від оподаткування. Платити чи не платити - рішення індивідуальне, але в разі виявлення такої угоди представниками ДПА ця економія може обернутися вельми солідним штрафом.

Хоча довести факт оплатної передачі житла в оренду вельми проблематично, та й у фіскальних служб просто не вистачає кваліфікованих кадрів, щоб відстежити всі операції на ринку і з'ясувати, хто проживає в квартирі - власник або сторонні люди. А якщо сторонні - платять вони за цю послугу або є друзями (родичами) власника, який їх просто дав притулок.

Показання сусідів в даному випадку не мають ніякої юридичної сили, оскільки вони, швидше за все, не були присутні при отриманні грошей власником квартири. Показання ж орендаря, підкріплені відповідним договором з вашим підписом і розписками про отримання орендної плати, можуть створити проблеми. В такому випадку податок краще платити вчасно.

Джерело: https://mind.ua/