Как получить стабильный доход от недвижимости. 7 мифов рантье

Как побороть страх при покупке квартиры для сдачи в аренду и обеспечить себе пассивный доход на многие годы.

Около половины сделок на рынке первичной жилой недвижимости Киева заключаются с целью получения дохода. К такому выводу пришли специалисты консалтинговой компании CDS. Причем число людей, которые приобретают квартиры для последующей перепродажи или сдачи в аренду, растет на протяжении последнего года.

Говорит ли это о стабильности на рынке недвижимости? Нет. Застройщики массово переносят сроки ввода объектов в эксплуатацию, грешат нарушением градостроительного законодательства, а многие попросту не имеют запаса финансовой прочности, рискуя так никогда и не достроить начатое. Владельцы сдаваемых в аренду квартир по-прежнему рискуют столкнуться с мошенниками, из-за чего около 15% свободных квартир так никогда и не сдаются внаем, хотя содержать их накладно. Mind совместно с одним из крупнейших застройщиков Украины, корпорацией «Укрбуд», попытался выяснить, чего же боятся потенциальные инвесторы-рантье и что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей.

1. Дом, в котором я проинвестирую квартиру, может превратиться в долгострой или очередной «Элита-Центр».

Самое распространенное опасение. Особенно в свете краха бизнес-империи Анатолия Войцеховского. В нее входит около 40 жилых комплексов, строительство которых начато без разрешительных документов, но квартиры в них активно продавались и продаются. По данным Градостроительного мониторинга КГГА, из примерно 250 жилых комплексов, которые возводятся в столице, 80 – незаконные. В пригородах Киева ситуация сложнее – большая часть строек ведется с нарушением градостроительного законодательства. Правило предосторожности тут может быть только одно «Доверяй, но проверяй!». Обязательно нужно выяснить, есть ли у застройщика лицензия, право на землю и все разрешительные документы.

Если компания предоставит вам эти документы по первому требования, то это хороший знак.  В противном случае – особенно если облюбованный вами объект или строящая его компания погрязли в скандалах – лучше обратитесь к услугам независимого юриста или консультанта по недвижимости.

2. Денег на покупку квартиры не хватает, а кредит предполагает огромные проценты. Стоит ли влезать в долги?

Последние девять лет цены на жилье неуклонно снижалась. Цена квадратного метра в некоторых комплексах на Левом берегу столицы стартует с 13 000–14 000 грн ($490–530), что соответствует показателям 2002 года.

Программы лояльности многих застройщиков предусматривают беспроцентные рассрочки до конца строительства. Для сравнения: средняя ставка по традиционным ипотечным кредитам сейчас колеблется в пределах 22–25% годовых, что на протяжении 4–5 лет может удвоить стоимость квартиры. Правда, в договорах с застройщиками могут быть подводные камни, которые следует досконально изучить. Например, привязка рассрочки к курсу доллара.

Так что все-таки не лишним будет присмотреться к новым ипотечным программам с низкими (до 10%) ставками на первые годы кредитования. Они могут стать достойной альтернативой для тех, кто планирует погасить долг всего за несколько лет. Рассрочка же будет более приемлема для покупателей, которым не хватает 20–30% от стимости квартиры.

3. Качество строительных работ застройщика может оказаться низким, в итоге мне придется тратить на ремонт больше, чем предполагалось.

Качество материалов и работ у разных застройщиков отличается кардинально. Одни компании обещают за вполне демократичную цену – $100–120 за 1 кв. м – провести отделочные работы и установить минимальный комплект бытовой и санитарной техники за собственный счет. В объектах других игроков отсутствуют даже полноценные межкомнатные перегородки, не говоря уже об инженерных коммуникациях или штукатурке.

Нужно внимательно читать договоры с застройщиками, где все эти нюансы должны быть прописаны. Не стесняйтесь оговаривать спорные моменты, наличие не только счетчиков воды и электричества, но и тепла, качество дверей, чтобы потом их не пришлось менять, количество камер в стеклопакетах и т. д. Настаивайте на внесении этих норм в договор, если они там отсутствуют. Поинтересуйтесь наличием шоу-рума и типового этажа, где вы сможете оценить качество работ собственными глазами, также не спешите подписывать акт приема-передачи квартиры, не убедившись, что все пункты договора выполнены застройщиком, качество работ и материалов соответствует оговоренному на бумаге.

4. Если мне срочно понадобятся деньги, я не смогу быстро продать квартиру.

Действительно, продажи на вторичном рынке сейчас идут вяло. Однако однокомнатные квартиры небольшой площади, расположенные в домах, стоящих недалеко от метро, по-прежнему пользуются повышенным спросом при условии адекватной цены.

Важно понимать, что квартира, купленная в строящемся доме, подорожает минимум на 15% после сдачи дома в эксплуатацию.

5. Сдавать квартиру в аренду стало невыгодно.

Вложение средств в квартиру позволит избежать рисков очередной девальвации. А сдача этой недвижимости в аренду даст возможность превратить расходы по содержанию квартиры – коммунальные услуги и налог на недвижимость – в пассивный доход, размер которого будет выше доходов от депозита. Не верите? Давайте посчитаем.

К примеру, если вы купили на этапе котлована квартиру стоимостью $20 000 и вложили в ее ремонт, оборудование и меблировку еще $8000, сдать ее можно за 6500–7000 грн в месяц (без учета стоимости коммунальных услуг), что принесет вам доход около $3000 в год, то есть почти 11% годовых. При этом основная сумма – стоимость квартиры – защищена от девальвации. Вклад такой же суммы ($28 000) на валютный депозит в госбанке может дать до 4% годовых, или $1120 (без возможности досрочного расторжения), из которых вычтут налог, военный сбор и комиссионные банка при обналичивании с платежной карты.

А вклад этой же суммы в том же банке на таких же условиях (на год без возможности досрочного расторжения), но на гривневом депозите, принесет владельцу 13% годовых, или $3640 по курсу, из которых, после вычета налога и военного сбора, банк перечислит на платежную карту вкладчика сумму, равную $2930. При этом владелец средств рискует потерять часть сбережений из-за девальвации национальной валюты, что превратит его заработок в убытки.

6. Моя квартира может оказаться невостребованной, так как платежеспособных постояльцев мало.

В Киеве постоянно предлагается в долгосрочную аренду около 20 000 квартир, цена которых стартует с 5000–6000 грн в месяц (без учета стоимости коммунальных услуг) за «единичку» на окраине и достигает нескольких тысяч долларов за элитные апартаменты в центре. Но это предложение пока не может покрыть постоянно растущий спрос – при адекватной цене средний срок экспозиции составляет около одного месяца. То есть платежеспособных клиентов в столице достаточно, доступных квартир на всех не хватает, именно поэтому риелторы берут свои комиссионные не с владельца жилья, который может сдать его и без участия посредников, а с арендаторов.

7. Платить налоги не хочу, а если не заплатить – меня оштрафуют.

Законодательство предполагает, что физлица, сдающие квартиру внаем, обязаны уплатить налог в размере 18% от суммы сделки. На самом деле девять из десяти сделок аренды не регистрируются у нотариусов, не вносятся в Госреестр имущественных прав, а значит, скрываются от налогообложения. Платить или не платить – решение индивидуальное, но в случае выявления такой сделки представителями ГНА эта экономия может обернуться весьма солидным штрафом.

Хотя доказать факт платной передачи жилья в аренду весьма проблематично, да и у фискальных служб попросту не хватает квалифицированных кадров, чтобы отследить все операции на рынке и выяснить, кто проживает в квартире – владелец или посторонние люди. А если посторонние – платят они за эту услугу или являются друзьями (родственниками) владельца, который их попросту приютил.

Показания соседей в данном случае не имеют никакой юридической силы, поскольку они, скорее всего, не присутствовали при получении денег владельцем квартиры. Показания же арендатора, подкрепленные соответствующим договором с вашей подписью и расписками о получении арендной платы, могут создать проблемы. В таком случае налог лучше платить вовремя.

Источник: https://mind.ua/