Унесено зміни до типового договору оренди землі: що це означає для аграріїв

Постановою КМУ від 19.08.2022 № 921 (набула чинності з 24.08.2022) унесено зміни до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 № 220 (далі – Типовий договір, Постанова № 220). У консультації розповімо, у чому суть цих змін і в яких випадках сільгосппідприємства повинні застосовувати Типовий договір.

Запитання – відповіді

Які зміни внесено до Типового договору?

Зміни стосуються розділу «Інші права та обов’язки сторін» Типового договору. Тепер у цьому розділі зазначено, що права та обов’язки сторін визначаються відповідно до Закону від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161). Під час дії воєнного стану, в разі його припинення або скасування в Україні або окремих її місцевостях права та обов’язки сторін визначаються згідно з п. 27 та 28 розд. X Земельного кодексу (далі – ЗК).

Відразу хочемо завважити, що використання Типового договору обов’язкове тільки в разі укладення договору оренди земельної ділянки державної або комунальної форми власності. У разі укладення договору оренди сільгоспземлі приватної форми власності застосовувати Типовий договір не обов’язково, проте його можна брати за основу.

Якщо ж сільгосппідприємство укладає договір оренди земельної ділянки державної або комунальної форми власності, то у нього закономірно виникає запитання: про що йдеться в п. 27 та 28 розд. X ЗК? Адже при укладенні такого договору йому треба зважати на те, що у воєнний час діють особливі правила у сфері земельних відносин.

Спершу нагадаємо, що районні військові адміністрації (далі – РОВУ) під час війни отримали право передавати в оренду для ведення товарного сільгоспвиробництва (пп. 2 п. 27 розд. Х ЗК):

• землі державної/комунальної форми власності (крім тих, які перебувають у постійному користуванні приватних осіб, підприємств, наприклад фермерського господарства). Тому в одного господарства не заберуть землю з постійного користування, щоб передати іншому. У тимчасове користування можуть передати землю державного/комунального підприємства тощо з письмової згоди керівника такого підприємства. При цьому право постійного користування не припиняється. Тому має місце одночасна наявність двох прав – постійного користування та оренди. В оренду передається повністю ділянка або її частина (визначається схематично і додається до договору оренди);
• землі колективної власності колективного сільгосппідприємства, кооперативу, акціонерного товариства;
• нерозподілені/невитребувані земельні ділянки, частки/паї.

При цьому на період воєнного стану РОВУ мають право передати земельні ділянки на строк до 1 року. Такі договори оренди земельних ділянок не можуть поновлюватися, укладатися на новий строк і припиняються після закінчення строку, на який вони були укладені.

Наприклад, якщо РОВУ передала ділянку в оренду за договором від 01.05.2022, він діятиме на тих самих умовах не більше року, тобто максимум до 01.05.2023.

Важливо: це правило не стосується земельних ділянок приватної форми власності. Як і раніше, строк оренди земельних ділянок сільгосппризначення для ведення товарного сільгоспвиробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства становить 7 років, а якщо на них здійснюється меліорація – 10 років.

Тепер переходимо до прав та обов’язків орендаря, який укладає договір оренди земельної ділянки державної або комунальної форми власності (саме ці права й обов’язки мають тепер відображатися у зазначеному договорі оренди).

Так, згідно з угодою оренди земельної ділянки з РОВУ орендар не має права (п. 27, 28 розд. X ЗК):

• на компенсацію своїх витрат на поліпшення земельної ділянки;
• переважного права на купівлю ділянки (у разі її продажу);
• відновлення договору, укладення договору на новий строк з використанням переважного права. Фактично договір буде, так би мовити, разовим. Після його закінчення отримати цю ділянку в оренду можна буде в загальному порядку без будь-яких переваг;
• передачу ділянки в суборенду;
• установлення земельного сервітута;
• зміну цільового призначення ділянки, угідь;
• будівництво на ділянці нерухомого майна (будівель, споруд);
• закладку багаторічних насаджень;
• відчуження, передачу в заставу/іпотеку права користування земельною ділянкою;
• розділення/об’єднання земельної ділянки;
• використання для власних потреб загальнорозповсюджених корисних копалини, що є на ділянці, торфу, лісу, водних об’єктів та інших корисних властивостей землі.

Зверніть увагу! Сельгоспділянки державної/комунальної форми власності можуть передаватися в користування виключно для ведення товарного сільгоспвиробництва.

Чи потрібно реєструвати право оренди на сільгоспділянку, передану РОВУ, у Реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр прав)?

Ні, на період воєнного стану право оренди на сільгоспділянку, передану РОВУ в оренду на строк до року і сформовану за новим порядком, не реєструється в Реєстрі прав. На час війни реєстрації підлягає тільки договір оренди, зміни, що внесяться до нього, договір про розірвання. Адже, не зважаючи на те що договір уважатиметься укладеним на рік, сторони мають право на його дострокове розірвання шляхом укладення додаткової угоди.

Держреєстрація договору оренди землі здійснюється в Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань, яку вестимуть РОВУ. Тому кожна РОВУ повинна вести реєстр укладених нею договорів, зазначати в договорі його реєстраційний номер (докладніше про зміни у сфері земельних відносин у період воєнного стану див. «Нові земельні порядки під час війни: реєстрація договору оренди землі, мораторій на приватизацію та інше»).

Сільгосппідприємство укладає договір оренди земельної ділянки приватної форми власності. На які особливості потрібно зважати в період воєнного стану в разі його укладення?

Як і раніше, такий договір укладається у письмовій формі (ст. 14 Закону № 161). У разі оренди сільгоспземлі у фізособи (приватна форма власності) сторони не зобов’язані використовувати Типовий договір, але його можна взяти за зразок.

Посвідчувати договір у нотаріуса не обов’язково. Це можна зробити за бажанням однієї зі сторін. До того ж власник земельної ділянки може заздалегідь установити/скасувати вимогу щодо нотаріального посвідчення договору шляхом укладення одностороннього правочину у нотаріуса. Вимога виступає обтяженням речових прав і підлягає відображенню в Реєстрі прав (ч. 1 ст. 14 Закону № 161).

Після підписання договору треба звернутися до держреєстратора для здійснення реєстрації права оренди в Реєстрі прав (ст. 125, 126 ЗК; ст. 4 Закону від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Право оренди виникне з моменту такої реєстрації. Тоді земельна ділянка вважатиметься переданою орендареві. Укладати додатково акт приймання-передачі не потрібно (ст. 17 Закону № 161).

У договорі необхідно зазначити істотні умови (ст. 15 Закону № 161):

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місцеположення і розмір земельної ділянки);
• строк дії договору і дата його укладення;
• орендна плата (розмір, індексація, спосіб та умови розрахунків, строки і порядок унесення/перегляду, відповідальність за несплату).

Пам’ятайте! Крім істотних умов сторони можуть прописати інші важливі для них умови, наприклад, про припинення оренди у разі смерті орендодавця, механізм використання переважного права на купівлю, правила відновлення договору на новий строк.