Додаткова угода до договору оренди землі: порядок укладання та набрання чинності

Оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та інших видів діяльності. Саме таке визначення містить законодавство. Усі права та обов’язки сторін прописуються в договорі оренди землі – документі, який регулює орендні відносини протягом строку дії договору. Але на практиці часто виникають ситуації, коли треба змінити домовленість сторін щодо розміру орендної плати, а це нерідко викликає труднощі у сторін: як оформити домовленість, коли змінені умови починають діяти, які податкові наслідки цієї операції... У цій статті відповімо на окреслені питання.

Загальні положення

Згідно зі ст. 15 Закону від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) розмір орендної плати є істотною умовою договору оренди землі. Тож зміна такої умови має відбуватися на підставі законодавчих норм, зокрема ч. 1 ст. 30 Закону № 161, відповідно до якої умови договору оренди землі змінюються за взаємною згодою сторін, а в разі недосягнення згоди спір вирішується в судовому порядку.

Ініціатором внесення змін до договору може виступати будь-яка зі сторін та в будь-який момент, оскільки сторони вільні в праві додавати до договору умови або змінювати вже існуючі, без яких подальше використання землі буде ускладненим. Якщо в договорі передбачено детальний порядок унесення змін (підстави/обставини, форма та строк надсилання пропозиції тощо), то зміни необхідно вносити відповідно до погодженого сторонами порядку.

Отже, пам’ятайте! Зміна умов договору має досягатися за взаємною згодою сторін, якщо інше не передбачено договором. У противному разі спір підлягає вирішенню в судовому порядку. Унесення змін в односторонньому порядку допускається, лише якщо таку можливість прописано в договорі (ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу, далі – ЦК).

Форма внесення змін

Зміна договору здійснюється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 654 ЦК).

Договір оренди землі укладається у письмовій формі та за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати її. Установлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом (ст. 14 Закону № 161).

Отже, зі змісту вказаної норми випливає, що договір оренди землі не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Таке посвідчення могло відбуватися, якщо цю вимогу встановив власник земельної ділянки або цього забажав орендар.

Загальний порядок зміни умов договору

Такий порядок міститься у ст. 188 Господарського кодексу (далі – ГК).

Сторона договору, яка бажає змінити його умови, повинна надіслати протилежній стороні свої пропозиції (ч. 2 ст. 188 ГК). Форму такої пропозиції на законодавчому рівні не встановлено, тому вона викладається довільно, якщо її форму не визначено самим договором. Додаткова угода до договору оренди складається у такій редакції, якою сторона хоче керуватись у майбутньому.

Проєкт додаткової угоди варто направити цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або вручити іншій стороні через нарочного під підпис про отримання. Проведення такої процедури знизить ризики можливого неотримання іншою стороною додаткової угоди та ін.

Також зауважимо, що проєкт додаткової угоди надсилається з підписом ініціатора в двох примірниках – по одному для кожної зі сторін. Можна також додати один примірник для держреєстратора речових прав на нерухоме майно (далі – держреєстратор).

Якщо протилежна сторона згодна із запропонованими змінами, то може одразу підписати угоду. При цьому один примірник вона залишає в себе, а два інших направляє назад або відправляє лише один, а третій самостійно передає держреєстратору.

Письмову відповідь на пропозицію треба надати протягом 20 днів після її отримання (ч. 2 ст. 188 ГК). Як свідчить практика, сторони не завжди з першого разу досягають згоди, тож можуть певний час вести перемовини. При цьому отримувач пропозиції може викласти зустрічні побажання до запропонованих змін (тоді зазвичай складається протокол розбіжностей) або відмовитися від таких змін.

Момент набрання чинності додатковою угодою

Відповідно до ч. 3 ст. 653 ЦК у разі зміни договору зобов’язання змінюються з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його змін.

Зазвичай у додатковій угоді сторони прописують умову, наприклад, з таким формулюванням: «Ця додаткова угода набуває чинності з дати її підписання Сторонами та скріплення печаткою Орендаря».

Та навіть якщо подібна умова і не буде прописана, у разі виникнення спірної ситуації сторонам не важко буде довести, що дата підписання обома сторонами додаткової угоди і є датою досягнення домовленості про зміну договору оренди землі в частині розміру орендної плати.

Отже, якщо сторони в додатковій угоді до договору оренди землі або в самому договорі спеціально не обумовили інше, ця угода набуває чинності з дати досягнення сторонами домовленості про зміну договору, тобто дати її підписання сторонами.

Держреєстрація на підставі додаткової угоди

Відповідно до Закону від 05.12.2019 № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» з 16.07.2020 Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр прав) має містити відомості про розмір плати за користування нерухомим майном за відповідними правочинами. Таке доповнення було внесене вказаним Законом до ч. 1 ст. 12 Закону від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Тож у разі зміни після вказаної дати розміру орендної плати на підставі додаткової угоди до договору оренди землі держреєстратору потрібно подати документи для внесення до Реєстру прав відомостей про новий розмір орендної плати.

Водночас дата держреєстрації змін до запису про інше речове право (право оренди) жодним чином не впливає на дату набуття чинності додатковою угодою, а отже, і на дату зміни розміру орендної плати.

Іншими словами, дата виникнення в орендаря обов’язку сплачувати новий розмір орендної плати не залежить від дати внесення відомостей до Реєстру прав про такий новий розмір. Звичайно ж, якщо сторони в договорі оренди землі чи додатковій угоді до нього прямо не домовилися про інше.

Чому? Тому що, по-перше, чинним законодавством України прямо не передбачено таку залежність. По-друге, вона не узгоджується з вищенаведеними нормами ч. 3 ст. 653 ЦК (суперечить їм).

Такий висновок узгоджується і з актуальною позицією Верховного Суду, яку він висловив у справах № 912/3295/18 (постанова від 02.10.2020) та № 927/75/20 (постанова від 15.04.2021):

«Реєстрація прав на оренду землі, як зазначалось, є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення прав на землю; саме право оренди виникає з моменту реєстрації цього права; земля вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди. Натомість це не свідчить про те, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинність з моменту реєстрації права.

Дійсно орендар не може до реєстрації права оренди реалізовувати законно своє право оренди, проте реєстрація права є у зоні відповідальності орендаря, який, уклавши договір оренди, що набрав чинності за загальним правилом після підписання (якщо сторони не передбачили іншого в договорі), самостійно реєструє своє право та отримує всі повноваження користувача земельної ділянки на підставі договору оренди.

У проміжку між укладенням договору і переданням орендарю земельної ділянки (реєстрація речового права) договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов’язального характеру зобов’язально-правовими способами».

І хоча наведені висновки Верховного Суду стосуються укладення договору оренди землі, а не додаткової угоди до нього, аналогічний підхід щодо співвідношення дат підписання угоди та держреєстрації відомостей про змінений розмір орендної плати за нею цілком і повністю має бути застосований судами і до додаткової угоди до договору оренди землі.