Дополнительное соглашение к договору аренды земли: порядок заключения и вступления в силу

Аренда земли – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и других видов деятельности. Именно такое определение содержит законодательство. Все права и обязанности сторон прописываются в договоре аренды земли – документе, который регулирует арендные отношения в течение срока действия договора. Но на практике часто возникают ситуации, когда нужно изменить договоренность сторон относительно размера арендной платы, а это нередко вызывает трудности у сторон: как оформить договоренность, когда измененные условия начинают действовать, каковы налоговые последствия этой операции... В этой статье ответим на очерченные вопросы.

Общие положения

Согласно ст. 15 Закона от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161) размер арендной платы является существенным условием договора аренды земли. Поэтому изменение такого условия должно происходить на основании законодательных норм, в частности ч. 1 ст. 30 Закона № 161, в соответствии с которой условия договора аренды земли изменяются с взаимного согласия сторон, а в случае недостижения согласия спор разрешается в судебном порядке.

Инициатором внесения изменений в договор может выступать любая из сторон и в любой момент, поскольку стороны свободны в праве добавлять к договору условия или изменять уже существующие, без которых последующее использование земли будет усложненным. Если в договоре предусмотрен подробный порядок внесения изменений (основания/обстоятельства, форма и срок отправления предложения и т. п.), то изменения необходимо вносить в соответствии с согласованным сторонами порядком.

Итак, помните! Изменение условий договора должно достигаться с взаимного согласия сторон, если иное не предусмотрено договором. В противном случае спор подлежит разрешению в судебном порядке. Внесение изменений в одностороннем порядке допускается, только если такая возможность прописана в договоре (ч. 1 ст. 651 Гражданского кодекса, далее – ГК).

Форма внесения изменений

Изменение договора осуществляется в такой же форме, что и договор, который изменяется, если иное не установлено договором или законом (ст. 654 ГК).

Договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально. Собственник земельного участка может установить требование нотариального удостоверения договора аренды земли и отменить его. Установление (отмена) требования является односторонней сделкой, которая подлежит нотариальному удостоверению. Такое требование является обременением вещных прав на земельный участок и подлежит государственной регистрации в порядке, определенном законом (ст. 14 Закона № 161).

Таким образом, из содержания указанной нормы вытекает, что договор аренды земли не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Такое удостоверение могло происходить, если это требование установил собственник земельного участка или этого пожелал арендатор.

Общий порядок изменения условий договора

Такой порядок содержится в ст. 188 Хозяйственного кодекса (далее – ХК).

Сторона договора, которая желает изменить его условия, должна отправить противоположной стороне свои предложения (ч. 2 ст. 188 ХК). Форма такого предложения на законодательном уровне не установлена, поэтому оно излагается произвольно, если его форма не определена самим договором. Дополнительное соглашение к договору аренды составляется в такой редакции, которой сторона хочет руководствоваться в будущем.

Проект дополнительного соглашения стоит направить ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручить другой стороне через нарочного под подпись о получении. Проведение такой процедуры снизит риски возможного неполучения другой стороной дополнительного соглашения и др.

Также заметим, что проект дополнительного соглашения отправляется с подписью инициатора в двух экземплярах – по одному для каждой из сторон. Можно также добавить один экземпляр для госрегистратора вещных прав на недвижимое имущество (далее – госрегистратор).

Если противоположная сторона согласна с предложенными изменениями, то может сразу подписать соглашение. При этом один экземпляр она оставляет у себя, а два других направляет назад или отправляет только один, а третий самостоятельно передает госрегистратору.

Письменный ответ на предложение нужно дать в течение 20 дней после его получения (ч. 2 ст. 188 ХК). Как свидетельствует практика, стороны не всегда с первого раза достигают согласия, поэтому могут определенное время вести переговоры. При этом получатель предложения может изложить встречные пожелания к предложенным изменениям (тогда обычно составляется протокол разногласий) или отказаться от таких изменений.

Момент вступления в силу дополнительного соглашения

В соответствии с ч. 3 ст. 653 ГК в случае изменения договора обязательства изменяются с момента достижения договоренности об изменении договора, если иное не установлено договором или не обусловлено характером его изменений.

Обычно в дополнительном соглашении стороны прописывают условие, например, со следующей формулировкой: «Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с даты его подписания Сторонами и скрепления печатью Арендатора».

Но даже если подобное условие и не будет прописано, в случае возникновения спорной ситуации сторонам не трудно будет доказать, что дата подписания обеими сторонами дополнительного соглашения и является датой достижения договоренности об изменении договора аренды земли в части размера арендной платы.

Таким образом, если стороны в дополнительном соглашении к договору аренды земли или в самом договоре специально не обусловили иное, это соглашение вступает в силу с даты достижения сторонами договоренности об изменении договора, то есть даты его подписания сторонами.

Госрегистрация на основании дополнительного соглашения

В соответствии с Законом от 05.12.2019 № 340-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» с 16.07.2020 Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр прав) должен содержать сведения о размере платы за пользование недвижимым имуществом по соответствующим сделкам. Такое дополнение было внесено указанным Законом в ч. 1 ст. 12 Закона от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

Поэтому в случае изменения после указанной даты размера арендной платы на основании дополнительного соглашения к договору аренды земли госрегистратору нужно подать документы для внесения в Реестр прав сведений о новом размере арендной платы.

В то же время дата госрегистрации изменений в запись о другом вещном праве (праве аренды) никоим образом не влияет на дату вступления в силу дополнительного соглашения, а следовательно, и на дату изменения размера арендной платы.

Другими словами, дата возникновения у арендатора обязанности платить новый размер арендной платы не зависит от даты внесения сведений в Реестр прав о таком новом размере. Конечно же, если стороны в договоре аренды земли или дополнительном соглашении к нему прямо не договорились об ином.

Почему? Потому что, во-первых, действующим законодательством Украины прямо не предусмотрена такая зависимость. Во-вторых, она не согласуется с вышеприведенными нормами ч. 3 ст. 653 ГК (противоречит им).

Такой вывод согласуется и с актуальной позицией Верховного Суда, которую он выразил по делам № 912/3295/18 (постановление от 02.10.2020) и № 927/75/20 (постановление от 15.04.2021):

«Регистрация прав на аренду земли, как указывалось, является официальным признанием и подтверждением факта возникновения прав на землю; именно право аренды возникает с момента регистрации этого права; земля считается переданной с момента государственной регистрации права аренды. Однако, это не свидетельствует о том, что сам договор, для которого определены общие правила вступления в силу, вступает в действие с момента регистрации права.

Действительно арендатор не может до регистрации права аренды реализовывать законно свое право аренды, однако регистрация права находится в зоне ответственности арендатора, который, заключив договор аренды, вступивший в силу по общему правилу после подписания (если стороны не предусмотрели иного в договоре), самостоятельно регистрирует свое право и получает все полномочия пользователя земельного участка на основании договора аренды.

В промежутке между заключением договора и передачей арендатору земельного участка (регистрация вещного права) договор действует, а у сторон есть право защищать свои нарушенные договорные права обязательственного характера обязательственно-правовыми способами».

И хотя приведенные выводы Верховного Суда касаются заключения договора аренды земли, а не дополнительного соглашения к нему, аналогичный подход относительно соотношения дат подписания соглашения и госрегистрации сведений об измененном размере арендной платы по нему целиком и полностью должен быть применен судами и к дополнительному соглашению к договору аренды земли.