Орендодавець виїхав за кордон: як виплатити орендну плату за землю

Якщо орендодавець не може сам отримати плату за оренду земельної ділянки (наприклад, виїхав за кордон), то її необхідно виплатити його представникові. Це може бути як родич орендодавця (дружина, діти і т. д.), так і особа, яка не має з ним родинних зв’язків. У консультації розповімо, як орендар може виплатити орендну плату за земельну ділянку в період воєнного стану, якщо орендодавець не може отримати її особисто.

Запитання – відповіді

Який документ підтверджує повноваження представника орендодавця?

Як і в мирний час, у період дії воєнного стану інша особа може отримати орендну плату тільки за наявності у неї довіреності, оформленої відповідно до вимог гл. 17 Цивільного кодексу (далі – ЦК).

Довіреність – це письмовий документ, що видається однією особою іншій для представництва перед третіми особами (ч. 3 ст. 244 ГК). У даному випадку на підставі довіреності одна особа (довіритель) надає іншій особі (повіреному) повноваження на здійснення певних дій, а саме: отримання готівкових коштів (орендної плати), що належать довірителеві.

Довіреність повинна містити:

• назву виду документу (напис «Довіреність»);
• П. І. Б. особи, що видала довіреність, та її паспортні дані (серія, номер паспорта або іншого документу, ким і коли виданий, місце проживання);
• П. І. Б. особи, якій видано довіреність, та його паспортні дані (серія, номер паспорта або іншого документу, ким і коли виданий, місце проживання);
• строк дії. Якщо в довіреності такий строк не встановлений, то вона вважається безстроковою та зберігає силу до припинення її дії (ч. 1 ст. 247 ЦК);
• дату складання (ч. 3 ст. 247 ЦК). Довіреність без цієї дати вважається нікчемною;
• опис дій, для здійснення яких вона видана (у нашому випадку в довіреності повинно бути вказано, що представник має право отримати орендну плату);
• підпис довірителя.

Важливо: довіреність можна оформити не лише на родичів, але і на будь-яку дієздатну особу. Згідно зі ст. 34 ЦК фізособа, що досягла 18 років, має повну цивільну дієздатність. Це означає, що орендодавець має право уповноважити на отримання орендної плати будь-яку дієздатну особу.

Чи треба засвідчувати у нотаріуса довіреність на отримання орендної плати?

ЦК не вимагає обов’язкового нотаріального посвідчення такого доручення. Проте оформлена нотаріусом довіреність для орендаря, звичайно ж, виглядає переконливішим документом.

Нотаріально завірені довіреності, а також відомості про припинення їх дії підлягають обов’язковій реєстрації в Єдиному реєстрі довіреностей (далі – ЄРД) (п. 2.1 Положення про Єдиний реєстр довіреностей, затвердженого наказом Мін’юсту від 28.12.2006 № 111/5, далі – Положення № 111).

Згідно з п. 3.2 Положення № 111 будь-яка юридична або фізична особа може за письмовим запитом отримати інформацію з ЄРД у вигляді скороченого витягу. Тобто орендар може отримати такий витяг самостійно, щоб переконатися в достовірності довіреності. Зайти в ЄРД можна за посиланням.

Якщо ж довіреність не завіряється нотаріусом, засвідчити підпис довірителя може посадовець підприємства, на якому довіритель працює (знаходиться на стаціонарному лікуванні), або за місцем його проживання (ч. 4 ст. 245 ЦК). Крім того, довіреність особи, яка проживає в населеному пункті, де немає нотаріусів, може бути засвідчено уповноваженим на це посадовцем органу місцевого самоврядування (ст. 245 ЦК).

Чи обов’язково проставляти на довіреності печатку?

Ні, не обов’язково. Згідно із Законом від 23.03.2017 № 1982-VII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо використання печатки юридичними особами та фізичними особами – підприємцями» довіреність можна не завіряти печаткою.

Чи можна видати орендну плату представникові орендодавця, якщо він пред’явив довіреність, оформлену нотаріусом РФ на території АР Крим або нотаріусом на тимчасово окупованій території із застосуванням законодавства РФ?

Ні, не можна, адже такий документ вважається недійсним. Пояснимо детальніше.

Згідно з ч. 1 ст. 3 Закону від 15.04.2014 № 1207-VII «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» (далі – Закон № 1207) тимчасово окупованою територією є:

• сухопутна територія тимчасово окупованих РФ територій України, водні об’єкти або їх частини, що знаходяться на цих територіях (п. 1);
• внутрішні морські води і територіальне море України навколо Кримського півострова, територія виняткової (морської) економічної зони України вздовж узбережжя Кримського півострова і прилеглого до узбережжя континентального шельфу України, внутрішні морські води, прилеглі до сухопутної території інших тимчасово окупованих РФ територій України, на які поширюється юрисдикція органів державної влади України відповідно до норм міжнародного права, Конституції і законів України (п. 2);
• інша сухопутна територія України, внутрішні морські води і територіальне море України, визнані в умовах воєнного стану тимчасово окупованими рішенням Ради національної безпеки і оборони (далі – РНБО), введеним у дію указом Президента України (п. 3);
• надра під територіями, вказаними в п. 1, 2 і 3 ч. 1 цієї статті, і повітряний простір над цими територіями (п. 4).

При цьому адміністративна межа між тимчасово окупованою і іншою територією визначається Кабміном. Також КМУ встановлює лінію розмежування між тимчасово окупованою і іншою територією України.

Як бачимо, для визначення тимчасово окупованих територій треба орієнтуватися на рішення КМУ, а щодо територій, окупованих у період дії воєнного стану, – на рішення РНБО, затверджені указами Президента.

У даний момент тимчасово окуповані території можна розділити на дві категорії:

1. Території, наведені у розпорядженні КМУ від 07.11.2014 № 1085-р. Це території Донецької і Луганської областей, які були окуповані ще до 24.02.2022, переважно в 2014 році. Також сюди відносяться території Криму, вказані в п. 2 ч. 1 ст. 3 Закону № 1207.
2. Території, які були тимчасово окуповані вже після введення воєнного стану в Україні з 24.02.2022. Перелік цих територій, затверджений відповідно до вимог Закону № 1207, на сьогодні відсутній.

У той же час державні органи і органи місцевого самоврядування, їх посадові та службові особи, у тому числі і на тимчасово окупованій території, повинні діяти тільки на основі, в межах повноважень і способом, які передбачені Конституцією і законами України. Будь-які органи, їх посадові і службові особи та їх діяльність вважаються недійсними, якщо вони створені, обрані або призначені в порядку, не встановленому законом (ст. 9 Закону № 1207).

Зверніть увагу: будь-який акт (рішення, документ), виданий вищезгаданими органами та/або особами, є недійсним і не створює правових наслідків.

Нотаріус є уповноваженою державою особою, яка здійснює нотаріальну діяльність, у тому числі засвідчує права (ст. 3 Закону від 02.09.1993 № 3425-XII «Про нотаріат»). Тому підприємство не може видати орендну плату за довіреністю, яка оформлена нотаріусом РФ на території АР Крим, оскільки така довіреність є недійсною.

Також не можна виплачувати орендну плату, якщо представник пред’явить довіреність, яку оформлено нотаріусами на тимчасово окупованій території після 24.02.2022 із застосуванням законодавства Російської Федерації. Про це повідомляє і Центрально-західне міжрегіональне управління Мін’юсту.