Арендодатель выехал за границу: как выплатить арендную плату за землю

Если арендодатель не может сам получить плату за аренду земельного участка (например, выехал за границу), то ее необходимо выплатить его представителю. Это может быть как родственник арендодателя (жена, дети и т. д.), так и лицо, которое не имеет с ним родственных связей. В консультаци расскажем, как арендатор может выплатить арендную плату за земельный участок в период военного положения, если арендодатель не может получить ее лично.

Вопросы – ответы

Какой документ подтверждает полномочия представителя арендодателя?

Как и в мирное время, в период действия военного положения другое лицо может получить арендную плату только при наличии у него доверенности, оформленной в соответствии с требованиями гл. 17 Гражданского кодекса (далее – ГК).

Доверенность – это письменный документ, выдаваемый одним лицом другому для представительства перед третьими лицами (ч. 3 ст. 244 ГК). В данном случае на основании доверенности одно лицо (доверитель) предоставляет другому лицу (поверенному) полномочия на осуществление определенных действий, а именно: получение наличных средств (арендной платы), принадлежащих доверителю.

Доверенность должна содержать:

• название вида документа (надпись «Доверенность»);
• Ф. И. О. лица, выдавшего доверенность, и его паспортные данные (серия, номер паспорта или иного документа, кем и когда выдан, место жительства);
• Ф. И. О. лица, которому выдана доверенность, и его паспортные данные (серия, номер паспорта или иного документа, кем и когда выдан, место жительства);
• срок действия. Если в доверенности такой срок не установлен, то она считается бессрочной и сохраняет силу до прекращения ее действия (ч. 1 ст. 247 ГК);
• дату составления (ч. 3 ст. 247 ГК). Доверенность без этой даты считается ничтожной;
• описание действий, для совершения которых она выдана (в нашем случае в доверенности должно быть указано, что представитель имеет право получить арендную плату);
• подпись доверителя.

Важно: доверенность можно оформить не только на родственников, но и на любое дееспособное лицо. Согласно ст. 34 ГК физлицо, достигшее 18 лет, имеет полную гражданскую дееспособность. Это значит, что арендодатель вправе уполномочить на получение арендной платы любое дееспособное лицо.

Нужно ли удостоверять у нотариуса доверенность на получение арендной платы?

ГК не требует обязательного нотариального удостоверения такой доверенности. Однако оформленная нотариусом доверенность для арендатора, конечно же, выглядит более убедительным документом.

Нотариально заверенные доверенности, а также сведения о прекращении их действия подлежат обязательной регистрации в Едином реестре доверенностей (далее – ЕРД) (п. 2.1 Положения о Едином реестре доверенностей, утвержденного приказом Минюста от 28.12.2006 № 111/5, далее – Положение № 111).

Согласно п. 3.2 Положения № 111 любое юридическое или физическое лицо может по письменному запросу получить информацию из ЕРД в виде сокращенного извлечения. То есть арендатор может получить такое извлечение самостоятельно, чтобы убедиться в подлинности доверенности. Зайти в ЕРД можно по ссылке.

Если же доверенность не заверяется нотариусом, удостоверить подпись доверителя может должностное лицо предприятия, на котором доверитель работает (находится на стационарном лечении), или по месту его жительства (ч. 4 ст. 245 ГК). Кроме того, доверенность лица, проживающего в населенном пункте, где нет нотариусов, может быть удостоверена уполномоченным на это должностным лицом органа местного самоуправления (ст. 245 ГК).

Обязательно ли проставлять на доверенности печать?

Нет, не обязательно. Согласно Закону от 23.03.2017 № 1982-VII «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно использования печатей юридическими лицами и физическими лицами – предпринимателями» доверенность можно не заверять печатью.

Можно ли выдать арендную плату представителю арендодателя, если он предъявил доверенность, оформленную нотариусом РФ на территории АР Крым или нотариусом на временно оккупированной территории с применением законодательства РФ?

Нет, нельзя, ведь такой документ считается недействительным. Поясним подробнее.

Согласно ч. 1 ст. 3 Закона от 15.04.2014 № 1207-VII «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины» (далее – Закон № 1207) временно оккупированной территорией является:

• сухопутная территория временно оккупированных РФ территорий Украины, водные объекты или их части, находящиеся на этих территориях (п. 1);
• внутренние морские воды и территориальное море Украины вокруг Крымского полуострова, территория исключительной (морской) экономической зоны Украины вдоль побережья Крымского полуострова и прилегающего к побережью континентального шельфа Украины, внутренние морские воды, прилегающие к сухопутной территории других временно оккупированных РФ территорий Украины, на которые распространяется юрисдикция органов государственной власти Украины в соответствии с нормами международного права, Конституции и законов Украины (п. 2);
• другая сухопутная территория Украины, внутренние морские воды и территориальное море Украины, признанные в условиях военного положения временно оккупированными решением Совета национальной безопасности и обороны (далее – СНБО), введенным в действие указом Президента Украины (п. 3);
• недра под территориями, указанными в п. 1, 2 и 3 ч. 1 этой статьи, и воздушное пространство над этими территориями (п. 4).

При этом административная граница между временно оккупированной и другой территорией определяется Кабмином. Также КМУ устанавливает линию разграничения между временно оккупированной и другой территорией Украины.

Как видим, для определения временно оккупированных территорий нужно ориентироваться на решения КМУ, а в отношении территорий, оккупированных в период действия военного положения, – на решения СНБО, утвержденные указами Президента.

В данный момент временно оккупированные территории можно разделить на две категории:

1. Территории, приведенные в распоряжении КМУ от 07.11.2014 № 1085-р. Это территории Донецкой и Луганской областей, которые были оккупированы еще до 24.02.2022, преимущественно в 2014 году. Также сюда относятся территории Крыма, указанные в п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона № 1207.
2. Территории, которые были временно оккупированы уже после введения военного положения в Украине с 24.02.2022. Перечень этих территорий, утвержденный в соответствии с требованиями Закона № 1207, на сегодня отсутствует.

В то же время государственные органы и органы местного самоуправления, их должностные и служебные лица, в том числе и на временно оккупированной территории, должны действовать только на основании, в пределах полномочий и способом, которые предусмотрены Конституцией и законами Украины. Любые органы, их должностные и служебные лица и их деятельность считаются недействительными, если они созданы, избраны или назначены в порядке, не установленном законом (ст. 9 Закона № 1207).

Обратите внимание: любой акт (решение, документ), выданный вышеуказанными органами и/или лицами, является недействительным и не создает правовых последствий.

Нотариус является уполномоченным государством лицом, которое осуществляет нотариальную деятельность, в том числе удостоверяет права (ст. 3 Закона от 02.09.1993 № 3425-XII «О нотариате»). Поэтому предприятие не может выдать арендную плату по доверенности, которая оформлена нотариусом РФ на территории АР Крым, поскольку такая доверенность является недействительной.

Также нельзя выплачивать арендную плату, если представитель предъявит доверенность, которая оформлена нотариусами на временно оккупированной территории после 24.02.2022 с применением законодательства Российской Федерации. Об этом сообщает и Центрально-западное межрегиональное управление Минюста.