Зарахування зустрічних вимог вважається виконанням умов договору: судова практика

Фізособа – орендодавець земельної ділянки, яку він нещодавно успадкував, вирішив достроково розірвати договір оренди землі через порушення орендарем умов договору, а саме: несплату орендної плати і звернувся до суду з відповідним позовом. У першій інстанції суд став на бік орендодавця і достроково розірвав договір. Проте суд другої інстанції вирішив інакше: порушень із боку орендаря немає, у достроковому розірванні договору відмовити (постанова Полтавського апеляційного суду від 14.11.19 р. у справі № 527/2357/18).

Сторони спору: Позивач – фізособа-орендодавець, Відповідач – товариство з обмеженою відповідальністю, орендар.

Суть спору

Позивач стверджує, що Відповідач не виконав істотну умову договору оренди земельної ділянки, укладеного 27.01.10 р. (далі – договір), – не сплатив орендодавцю орендну плату за 2010–2017 роки. Умовами договору прямо передбачено, що орендна плата вноситься орендарем щороку в повному обсязі до 20 грудня у грошовій формі, а її розмір становить 3 % нормативної грошової оцінки (далі – НГО) земельної ділянки – 1 399,46 грн. У зв’язку із цим Позивач бажає достроково розірвати договір.

Відповідач заперечує проти позову та стверджує, що умови договору не порушував. Адже одночасно з укладенням договору він надав поворотну фінансову допомогу попередньому орендодавцю (помер у 2017 році), яка згодом була зарахована сторонами як орендна плата. Після оформлення своїх речових прав спадкоємець став орендодавцем за цим договором, але не повідомив про це орендаря. Незважаючи на це, орендар надіслав до 20 грудня листом орендодавцю залишок орендної плати за 2017 та 2018 роки. Тобто виплата орендної плати відбулася, порушень істотних умов договору немає.

Утім, Позивач вирішив звернутися до суду із позовом щодо дострокового розірвання договору.

Рішення суду

Рішенням Глобинського районного суду Полтавської області від 08.07.19 р. у справі № 527/2357/18 позов задоволено – договір достроково розірвано. Постановою Полтавського апеляційного суду від 14.11.19 р. скаргу Відповідача задоволено, рішення суду першої інстанції скасовано, прийнято нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог про розірвання договору відмовлено. Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дати її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку.

Аргументи суду

1. Судом установлено, що між фізособою та Відповідачем було укладено договір строком на 49 років. Предметом договору є земельна ділянка загальною площею 3,4500 га, призначена для ведення товарного сільгоспвиробництва. Договір укладено 27.01.10 р. У 2017 році фізособа-орендодавець помер, а речові права на земельну ділянку оформлено його спадкоємцем – Позивачем.

Умовами договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем щорічно не пізніше 20 грудня поточного року в повному обсязі. Орендна плата становить 3 % НГО земельної ділянки і дорівнює 1 399,46 грн на рік.

Тож сторонами погоджено розмір та строки сплати орендної плати. Умова про орендну плату є однією з істотних умов договору.

2. 2017 року орендодавець за договором помер, та 08.12.17 р. його спадкоємець оформив свої права на земельну ділянку. Судом установлено, що новий власник земельної ділянки не повідомив орендаря про оформлення своїх прав. Крім того, сторонами не підписано додаткової угоди про заміну сторони зі старого орендодавця на нового.

Проте це не проблема, адже згідно з ч. 4 ст. 148¹ Земельного кодексу до договору оренди за згодою сторін можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки. Тож зміни стосовно нового власника можуть і не вноситися, у будь-якому разі це не скасовує переходу прав та обов’язків щодо орендних правовідносин від попереднього власника до нового.

3. Основою для подання позову є твердження Позивача про систематичну несплату Відповідачем орендної плати за договором. Але воно не знайшло свого підтвердження та заперечується таким.

27.01.10 р. між фізособою – попереднім орендодавцем та Відповідачем укладено договір про надання поворотної позики на загальну суму 17 000 грн. Граничний термін повернення суми – 03.12.11 р. Кошти отримано фізособою двома сумами в розмірі 9 000 грн та 8 000 грн (разом 17 тис. грн), що підтверджується видатковими касовими ордерами від 08.02.10 р. № 79 та від 12.02.10 р. № 88. Надалі сторони погодились здійснити зарахування однорідних зустрічних вимог, про що уклали акт від 30.06.10 р. Тобто сторони зарахували видані за договором позики кошти у сплату орендної плати за договором оренди.

Отже, фізособі було нараховано орендну плату згідно з договором за 2010-й та майбутні роки на загальну суму 20 000 грн, з якої утримано ПДФО за ставкою 15 % у загальній сумі 3 000 грн. Цього вистачило, аби погасити орендну плату з 2010-го по 2017 рік (не повністю). Тож Відповідач залишився винен частину плати за 2017 рік.

На підтвердження вищевикладеного Відповідач надав акт знищення первинних бухгалтерських документів у зв’язку зі спливом строку їх зберігання. Це не заперечує факт здійснення взаємного зарахування боргів. До того ж сплата оренди внаслідок зарахування взаємних заборгованостей також підтверджується формою № 1ДФ за IV квартал 2011 року та квитанціями № 1 та № 2 про її прийняття податковою.

Тож судом підтверджено зарахування взаємної заборгованості сторонами. Станом на 10.12.18 р. з огляду на щорічну індексацію у Відповідача утворилась заборгованість за договором в розмірі 4 248,22 грн: частково в сумі 1 108,70 грн за 2017 рік та 3 139,52 грн за 2018-й.

Відповідач випадково дізнався про оформлення Позивачем прав на орендовану земельну ділянку в грудні 2018 року. Тобто офіційного повідомлення від Позивача не надходило. Бажаючи уникнути непорозумінь, Відповідач направив Позивачеві поштовим переказом орендну плату за 2017 та 2018 роки у сумі 4 248,22 грн. Про це свідчить копія чека ПАТ «Укрпошта» від 18.12.18 р. Виходить, що Відповідач виконав свої зобов’язання за договором, не порушив ані строки, ані розмір орендної плати, виплаченої за договором.

Таким чином, доводи, наведені Позивачем, не знайшли свого підтвердження та спростовуються матеріалами справи. З огляду на вищенаведене, суд робить загальний висновок:

твердження Позивача про порушення Відповідачем істотної умови договору не було підтверджено. У Відповідача відсутня заборгованість перед Позивачем за договором, тому підстави для розірвання договору за несплату орендної плати відсутні.

Отже, суд прийняв рішення задовольнити апеляційну скаргу, а рішення першої інстанції скасувати. Новим рішенням у задоволенні позовних вимог про розірвання договору відмовлено. Тобто договір оренди земельної ділянки продовжує діяти протягом строку, на який його укладено.

Висновки

Сторони мають право зарахувати однорідні зустрічні вимоги. Якщо однією із таких вимог є сплата орендної плати, то при зарахуванні орендар позбавляється заборгованості і вважається, що він виконав свій обов’язок. Для належного підтвердження зарахування сторонами взаємних заборгованостей слід укласти акт або інший документ, у якому відображається, за якими саме вимогами здійснюється зарахування, у якому розмірі, та ставляться підписи сторін. Тоді спадкоємець земельної ділянки, щодо якої укладено договір оренди, не матиме підстав стверджувати про порушення орендарем істотної умови договору. Навіть якщо він піде до суду, орендар переконає суд та переможе у спорі.