Зачет встречных требований считается выполнением условий договора: судебная практика

Физическое лицо – арендодатель земельного участка, который он недавно унаследовал, решил досрочно расторгнуть договор аренды земли из-за нарушения арендатором условий договора, а именно: неуплату арендной платы и обратился в суд с соответствующим иском. В первой инстанции суд стал на сторону арендодателя и досрочно расторг договор. Однако суд второй инстанции решил иначе: нарушений со стороны арендатора нет, в досрочном расторжении договора отказать (постановление Полтавского апелляционного суда от 14.11.19 г. по делу № 527/2357/18).

Стороны спора: Истец – физлицо-арендодатель, Ответчик – общество с ограниченной ответственностью, арендатор.

Суть спора

Истец утверждает, что Ответчик не выполнил существенное условие договора аренды земельного участка, заключенного 27.01.10 г. (далее – договор), – не уплатил арендодателю арендную плату за 2010–2017 годы. Условиями договора прямо предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежегодно в полном объеме до 20 декабря в денежной форме, а ее размер составляет 3 % нормативной денежной оценки (далее – НДО) земельного участка – 1 399,46 грн. В связи с этим Истец желает досрочно расторгнуть договор.

Ответчик возражает против иска и утверждает, что условие договора не нарушал. Ведь одновременно с заключением договора он оказал возвратную финансовую помощь предыдущему арендодателю (умер в 2017 году), которая впоследствии была зачислена сторонами как арендная плата. После оформления своих вещных прав наследник стал арендодателем по данному договору, но не уведомил об этом арендатора. Невзирая на это, арендатор отправил до 20 декабря письмом арендодателю остаток арендной платы за 2017 и 2018 годы. То есть выплата арендной платы произошла, нарушений существенных условий договора нет.

Однако Истец решил обратиться в суд с иском относительно досрочного расторжения договора.

Решение суда

Решением Глобинского районного суда Полтавской области от 08.07.19 г. по делу № 527/2357/18 иск удовлетворен – договор досрочно расторгнут. Постановлением Полтавского апелляционного суда от 14.11.19 г. жалоба Ответчика удовлетворена, решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований о расторжении договора отказано. Постановление апелляционного суда вступает в законную силу с даты его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке.

Аргументы суда

1. Судом установлено, что между физическим лицом и Ответчиком был заключен договор сроком на 49 лет. Предметом договора является земельный участок общей площадью 3,4500 га, предназначеный для ведения товарного сельхозпроизводства. Договор заключен 27.01.10 г. В 2017 году физлицо-арендодатель умер, а вещные права на земельный участок оформлены его наследником – Истцом.

Условиями договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежегодно не позднее 20 декабря текущего года в полном объеме. Арендная плата составляет 3 % НДО земельного участка и равняется 1 399,46 грн в год.

Поэтому сторонами согласован размер и сроки внесения арендной платы. Условие об арендной плате является одним из существенных условий договора.

2. В 2017 году арендодатель по договору умер, и 08.12.17 г. его наследник оформил свои права на земельный участок. Судом установлено, что новый собственник земельного участка не уведомил арендатора об оформлении своих прав. Кроме того, сторонами не подписано дополнительное соглашение о замене стороны со старого арендодателя на нового.

Однако это не проблема, ведь согласно ч. 4 ст. 148¹ Земельного кодекса в договор аренды с согласия сторон могут быть внесены изменения с указанием нового собственника земельного участка. Поэтому изменения относительно нового собственника могут и не вноситься, в любом случае это не отменяет перехода прав и обязанностей относительно арендных правоотношений от предыдущего собственника к новому.

3. Основой для подачи иска является утверждение Истца о систематической неуплате Ответчиком арендной платы по договору. Но оно не нашло своего подтверждения и отрицается таковым.

27.01.10 г. между физическим лицом – предыдущим арендодателем и Ответчиком заключен договор о предоставлении возвратного займа на общую сумму 17 000 грн. Предельный срок возврата суммы – 03.12.11 г. Средства получены физическим лицом двумя суммами в размере 9 000 грн и 8 000 грн (всего 17 тыс. грн), что подтверждается расходными кассовыми ордерами от 08.02.10 г. № 79 и от 12.02.10 г. № 88. В дальнейшем стороны согласились осуществить зачет однородных встречных требований, о чем заключили акт от 30.06.10 г. То есть стороны зачислили выданные по договору займа средства в уплату арендной платы по договору аренды.

Итак, физическому лицу была начислена арендная плата согласно договору за 2010-й и будущие годы на общую сумму 20 000 грн, из которой удержан НДФЛ по ставке 15 % в общей сумме 3 000 грн. Этого хватило, чтобы погасить арендную плату с 2010-го по 2017 год (не полностью). Поэтому Ответчик остался должен часть платы за 2017 год.

В подтверждение вышеизложенного Ответчик предоставил акт уничтожения первичных бухгалтерских документов в связи с истечением срока их хранения. Это не отрицает факт осуществления взаимного зачета долгов. К тому же уплата аренды в результате зачета взаимных задолженностей также подтверждается формой № 1ДФ за IV квартал 2011 года и квитанциями № 1 и № 2 о ее приеме налоговой.

Поэтому судом подтверждено зачисление взаимной задолженности сторонами. По состоянию на 10.12.18 г., с учетом ежегодной индексации у Ответчика образовалась задолженность по договору в размере 4 248,22 грн: частично в сумме 1 108,70 грн за 2017 год и 3 139,52 грн за 2018-й.

Ответчик случайно узнал об оформлении Истцом прав на арендованный земельный участок в декабре 2018 года. То есть официальное уведомление от Истца не поступало. Желая избежать недоразумений, Ответчик направил Истцу почтовым переводом арендную плату за 2017-й и 2018 годы в сумме 4 248,22 грн. Об этом свидетельствует копия чека ПАО «Укрпочта» от 18.12.18 г. Выходит, что Ответчик выполнил свои обязательства по договору, не нарушил ни сроков, ни размера арендной платы, выплачиваемой по договору.

Таким образом, доводы, приведенные Истцом, не нашли своего подтверждения и опровергаются материалами дела. С учетом вышеприведенного суд делает общий вывод:

утверждение Истца о нарушении Ответчиком существенного условия договора не было подтверждено. У Ответчика отсутствует задолженность перед Истцом по договору, поэтому основания для расторжения договора за неуплату арендной платы отсутствуют.

Таким образом, суд принял решение удовлетворить апелляционную жалобу, а решение первой инстанции отменить. Новым решением в удовлетворении исковых требований о расторжении договора отказано. То есть договор аренды земельного участка продолжает действовать в течение срока, на который он заключен.

Выводы

Стороны имеют право зачислить однородные встречные требования. Если одним из таких требований является уплата арендной платы, то при зачислении арендатор избавляется от задолженности и считается, что он выполнил свой долг. Для надлежащего подтверждения зачисления сторонами взаимных задолженностей следует составить акт или другой документ, в котором отражается, по каким именно требованиям осуществляется зачет, в каком размере, и ставятся подписи сторон. Тогда наследник земельного участка, относительно которого заключен договор аренды, не будет иметь оснований утверждать о нарушении арендатором существенного условия договора. Даже если он пойдет в суд, арендатор убедит суд и победит в споре.