Підписуйся на інформаційну страховку бухгалтера
Розділи:
Підрозділи:
Підрозділи:
Підрозділи:

Продаж та обмін нерухомості: правові аспекти



У консультації розглянемо особливості укладання договору купівлі-продажу та міни нерухомості.

Договір купівлі-продажу нерухомості

Загальні положення

Питання, пов'язані з купівлею нерухомості, регулюються ст. 655–697 ЦК. Договір купівлі-продажу – це договір, за яким одна сторона (продавець) зобов'язується передати майно у власність другій стороні (покупцю), а покупець – прийняти його й оплатити. Як бачимо з визначення, сторонами такого договору є продавець і покупець, яких слід чітко назвати в договорі (ст. 655 ЦК).

До нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) відносяться (ч. 1 ст. 181 ЦК):

  • земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни їх призначення;
  • повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання;
  • космічні об'єкти.

Режим нерухомої речі може бути поширений законом і на інші речі, права на які підлягають держреєстрації (ч. 2 ст. 181 ЦК).

Форма договору

Договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що знаходиться в податковій заставі (ст. 657 ЦК).

Засвідчити договір можна як у державного, так і в приватного нотаріуса. Посвідчення договору купівлі-продажу здійснюється за правилами, установленими Законом № 3425 і Порядком № 296/5. Зазначимо, що згідно з пп. 1.11 п. 1 гл. 2 розд. II Порядку № 296/5, якщо продавцем виступає фізособа, нотаріальне посвідчення можливе тільки при наявності оціночної вартості такого нерухомого майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності.

Зверніть увагу: згідно з ч. 1 ст. 220 ЦК при недотриманні вимоги про нотаріальне посвідчення договір є нікчемним.

Документи, необхідні для укладення договору

Для укладення договору купівлі-продажу нерухомості сторонам будуть потрібні:

  • документи, що підтверджують право власності на відчужений об'єкт нерухомості. Це може бути договір купівлі-продажу з попереднім власником приміщення, договір дарування, іпотечний договір та ін. (пп. 1.2 п. 1 гл. 2 розд. II Порядку № 296/5);
  • документи, що підтверджують держреєстрацію прав на майно продавця (наприклад, відповідна виписка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр));
  • документи, що підтверджують повноваження сторін договору, їх особистості. Фізособам потрібен паспорт (або інший документ, що посвідчує особу), юрособам – установчі документи, виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців і громадських формувань, довіреність (якщо представник юрособи діє за довіреністю).

Істотні умови договору

Істотними умовами договору є предмет, ціна та строк дії. Якщо сторони їх не узгодять, договір буде вважатися неукладеним.

Предметом договору може бути будівля, споруда, квартира, нежитлове приміщення, а також інше нерухоме майно (ст. 656 ЦК). Договір повинен містити такі дані: місцезнаходження, адресу, призначення, площу нерухомості та інші параметри, що дозволяють однозначно визначити предмет договору.

Важливо: у договорі потрібно обов’язково вказати розмір і кадастровий номер земельної ділянки під об’єктами нерухомості, що придбаваються (крім багатоквартирних будинків) (ч. 2 ст. 337 ЦК).

Ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін (ст. 691 ЦК). Покупець зобов'язаний оплатити нерухомість за ціною, зазначеною в договорі, після прийняття нерухомості, якщо інше не встановлено договеором (ст. 692 ЦК).

Істотними також є умови, на яких наполягає хоча б одна зі сторін договору (ст. 638 ЦК). Це значить, що сторони мають право самостійно визначати умови договору, які не повинні суперечити законодавству. Сторони можуть також передбачити такі умови:

  • строк і порядок передачі майна;
  • строк і спосіб оплати;
  • права та обов'язки сторін;
  • відповідальність сторін.

Чи переходять до покупця права на земельну ділянку під нерухомістю?

Так, переходять. Це прописано в ст. 377 ЦК. Зокрема, до набувача права власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю, споруду переходять права на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, в обсязі та на умовах, установлених для колишнього землевласника (землекористувача).

Оформлення передачі майна

Фактична передача нерухомості оформляється актом приймання-передачі майна. Типової форми такого акта немає, тому він складається в довільній формі. Це може бути акт приймання-передачі нерухомого майна, у якому прописано всі істотні характеристики переданої нерухомості: місце розташування, загальна площа нерухомості, технічні характеристики та інші дані, які дозволяють її ідентифікувати.

Також слід зафіксувати, що стан і характеристики майна відповідають заявленим у договорі даним і сторони не мають претензій одна до одної.

Акт складається у двох примірниках, по одному для кожної зі сторін, і підписується представниками сторін.

Держреєстрація прав

Придбане право на нерухомість підлягає державній реєстрації (ст. 182 ЦК). Дана інформація вноситься до Держреєстру. Правила проведення такої реєстрації встановлені в Законі № 1952 і Порядку № 1127. Право власності на нерухоме майно виникає з моменту його реєстрації в Держреєстрі (ч. 4 ст. 334 ЦК).

Держреєстрацію права власності на нерухомість здійснює Мін’юст та його територіальні органи або нотаріус (при нотаріальному посвідченні правочину).

Договір міни (бартеру) нерухомості

Договір міни є різновидом договору купівлі-продажу. Згідно з договором міни кожна зі сторін зобов'язується передати другій стороні у власність нерухоме майно в обмін на інше нерухоме майно. Кожна сторона договору міни є продавцем того товару, який вона передає в обмін, і покупцем товару, який отримує натомість (ст. 715 ЦК).

В іншому ж до договору міни нерухомості застосовуються ті самі вимоги, що й до договору купівлі-продажу (включаючи перелік необхідних документів, нотаріальне посвідчення, істотні умови, держреєстрацію переходу права власності на об'єкт нерухомості).

Висновки

Договори купівлі-продажу та міни нерухомості підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, а перехід права власності на нерухомість до покупця – держреєстрації. Істотними умовами цих договорів є предмет, ціна та строк дії. У договорі необхідно вказати місцезнаходження, адресу, призначення, площу нерухомості, розмір і кадастровий номер земельної ділянки під об'єктами нерухомості, що придбаваються (крім багатоквартирних будинків), та інші параметри, що дозволяють однозначно визначити предмет договору. Ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

Коментарі до матеріалу
Популярне
27.06.2025
Тракторист-машиніст в сільському господарстві: як правильно прописати посаду?
У штатному розписі сільськогосподарського підприємства є посада «тракторист-машиніст». Відповідний запис зроблено у трудовій книжці працівника. Чи є правильною ця назва і чи матиме працівник право на пільгову пенсію? А як бути, якщо працівник, у трудовій книжці якого зроблено неточний з...
27.06.2025
Агропідприємство заправляє техніку підрядників: як уникнути акцизних ризиків
В даній консультації розглянемо, якими чином агропідприємтва можуть заправляти техніку підрядників,  щоб такі дії не визнали реалізацією пального. Досить часто для виконання тих або інших сільськогосподарських робіт агропідприємства вимушені залучати до роботи підрядників. Згідно із Цивільним к...
27.05.2025
На підприємстві змінився директор: 7 запитань із практики
У статті розглянуто питання, що виникають у підприємства у разі зміни директора. Запитання стосуються оформлення трудових відносин, реєстрації зміни директора в ЄДР, інформування податкового органу, контрагентів та оформлення електронного підпису. Акценти цієї статті: Чи потрібно реєструвати інфо...
Нове
30.06.2025
Проведення позапланової перевірки у зв’язку з вимогою платника податків про перегляд результатів перевірки
У статті розглянемо, коли орган ДПС зобов’язаний призначити позапланову перевірку на вимогу платника податків. Якщо платник податків не згоден із результатами перевірки через те, що податківці під час перевірки не дослідили всі наявні обставини, він має право подати скаргу про перегляд результ...
25.06.2025
Оплату за внутрішнім договором отримано в інвалюті: яка відповідальність загрожує підприємству?
У статті розглянуто, чи можуть платежі за внутрішнім договором здійснюватися в іноземній валюті та чи є відповідальність за такі розрахунки. Підприємство виконує будівельні роботи за договором підряду. Договір укладено з резидентом України – фізособою, будівельні роботи провадяться на територі...
11.06.2025
Адміністративний арешт майна платника податків: підстави та порядок накладення
У статті розглянемо, в яких випадках органи ДПС можуть накласти адміністративний арешт на платника податків. Адміністративний арешт майна платника податків є винятковим інструментом забезпечення виконання податкових зобов’язань цим платником. Застосувати арешт можна лише за наявності передбаче...
Кращі матеріали