ОСББ не бажає, щоб у будинку розташовувалася кав’ярня: чи підлягає спір розгляду в господарському суді?

Неприбутковим організаціям: особливості оподаткування та обліку, нюанси для ОСББ

Сторони спору

Позивач – об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ); відповідачі – фізособа-підприємець і фізособа – співвласник будинку.

Обставини справи

Між відповідачами був укладений договір користування нежитловим приміщенням, у якому орендар збирався відкрити кав’ярню. Але статутом ОСББ заборонено використовувати нежитлові і допоміжні приміщення в будинку і будівлі та споруди на прибудинковій території у промислових цілях, для організації підприємств харчування, продажу товарів непродовольчого призначення, що входять до групи хімічних, вибухонебезпечних товарів, офісної техніки та електроніки, а також продовольчих товарів, для розміщення закладів грального бізнесу, тимчасового перебування/проживання осіб (готелі, хостели тощо), організації пунктів збору вторинної сировини всіх категорій, розміщення майстерень. Тому ОСББ звернулося до господарського суду за визнанням недійсним договору оренди приміщення, укладеного між відповідачами.

Проте суд першої інстанції заявив, що позовна заява ОСББ не підлягає розгляду за правилами господарського судочинства. Причина: цей спір не належить до спорів, у яких згідно зі ст. 20 Господарського процесуального кодексу (далі – ГПК) стороною може бути фізична особа. А суд апеляційної інстанції крім того зазначив, що оскільки йдеться про захист житлових прав співвласників будинку, позовні вимоги не стосуються питань створення, провадження діяльності або припинення діяльності ОСББ. Не погодившись із позицією судів, ОСББ подало касаційну скаргу.

Позиції сторін

Позивач (ОСББ). Використання орендованого приміщення не за призначенням на підставі спірного договору порушує права співвласників багатоквартирного будинку і суперечить розпорядженням ст. 203, 215 Цивільного кодексу і ч. 8 ст. 26 Закону від 29.11.01 р. № 2866-III «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі – Закон № 2866).

Крім того, спір між юрособою (ОСББ) і його учасником пов’язаний із діяльністю та управлінням ОСББ, а отже, підлягає розгляду в порядку господарського судочинства згідно з вимогами ст. 20 ГПК. Аргументи: спір виник у зв’язку з реалізацією ОСББ статутних функцій з управління будинком шляхом контролю за використанням співвласниками об’єктів власності, що належать їм, за призначенням, а також із захисту прав співвласників відповідно до статуту та рішення загальних зборів ОСББ.

На чиєму боці суд

Суд касаційної інстанції залишив касаційну скаргу ОСББ без задоволення, а судові рішення попередніх інстанцій – без змін (постанова Верховного Суду від 06.07.21 р., ЄДРСР, реєстр. № 98170369).

Аргументи суду

1. Позивач зазначає, що передання в оренду нежитлового приміщення для ведення підприємницької діяльності одним із співвласників будинку суперечить інтересам інших власників приміщень у будинку, тому ним заявлені вимоги на захист прав співвласників багатоквартирного будинку, тобто на захист житлових прав останніх. Це підтверджується і рішенням загальних зборів ОСББ, якими заборонено в будинку і на прибудинковій території використовувати нежитлові та допоміжні приміщення з певною підприємницькою метою.
2. ГПК обмежує коло господарських спорів, у яких стороною може бути фізособа. Відповідно до ст. 20 ГПК цей спір не належить до спорів, у яких стороною може бути фізична особа.
3. Таким чином, позовні вимоги не стосуються питань створення, діяльності, управління або припинення діяльності ОСББ. А значить, цей спір виник не з корпоративних відносин і не підлягає розгляду в господарському суді.

Висновок

Спір про визнання недійсним договору оренди приміщення, що належить одному із співвласників багатоквартирного будинку, не є спором про діяльність та управління юрособою – ОСББ, хоча саме ОСББ є позивачем у справі. Тому заявлений спір не підвідомчий господарському суду