Як достроково припинити договір оренди землі?

Сільгосппідприємство має намір достроково припинити договір оренди земельної ділянки державної власності. Чи може воно це зробити? Якщо так, то до кого необхідно звертатися?

Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 651 Цивільного кодексу, далі – ЦК). Відповідно до ст. 31 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) договір оренди землі може припинятися також в інших випадках, передбачених законом. А ст. 141 Земельного кодексу (далі – ЗК) передбачено, що однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, добровільна відмова від такого права.

Крім того, ст. 652 ЦК передбачено, що в разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов’язання.

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування – орендодавця. А відповідно до ст. 654 ЦК зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Таким чином, особа, яка виявила бажання відмовитися від користування земельною ділянкою, що перебуває в неї в оренді, має право звернутися із клопотанням про добровільну відмову від права користування земельною ділянкою та укладення договору про розірвання договору оренди землі. Таке клопотання необхідно направити до орендодавця (органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування), який відповідно до ст. 122 ЗК уповноважений здійснювати розпорядження землями державної чи комунальної власності.

Після прийняття відповідного рішення про припинення права користування земельною ділянкою та укладення відповідної угоди про розірвання договору оренди орендарю необхідно звернутися до територіального органу Укрдержреєстру для реєстрації зазначеної угоди.

У нашій ситуації сільгосппідприємство повинне звернутися із клопотанням до Головного управління Держгеокадастру в області й після отримання рішення цього органу про дострокове припинення договору оренди укласти та підписати відповідну угоду та зареєструвати припинення права оренди.

При цьому слід мати на увазі: у разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати (на землях сільськогосподарського призначення – за шість місяців, на землях несільськогосподарського призначення – за рік), якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї самої земельної ділянки на тих самих умовах (ст. 32 Закону № 161).

Винятком є ситуації, коли розірвання договору було обумовлене невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань.

Від редакції: Деякі територіальні органи Держгеокадастру при достроковому розірванні договорів оренди земельних ділянок державної власності вимагають від орендарів надання довідки про якість ґрунтів. Надання зазначеної довідки не передбачене жодним нормативним документом, тож вважаємо, що її витребування є невиправданим.

Зауважимо: ст. 29 Закону № 161 визначено, що в разі погіршення орендарем корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов’язаних із зміною її стану, орендодавець має право на відшкодування збитків. Збитки, завдані третім особам у зв’язку з використанням орендарем земельної ділянки, відшкодовуються ним на загальних підставах. Розмір збитків визначається сторонами договору оренди.  У разі недосягнення сторонами згоди про розмір відшкодування збитків спір вирішується в судовому порядку.

Уважаємо, що застосовувати зазначену норму (вимагати від орендаря відшкодування збитків) орендодавець може лише в разі, якщо відомий стан грунтів як на момент укладення, так і на момент розірвання (припинення строку дії) договору оренди. В іншому випадку немає із чим порівнювати, як змінилися корисні властивості орендованої земельної ділянки.

Ураховуючи викладене, вважаємо, що витребування територіальними органами Держгеокадастру довідки про якість ґрунтів є виправданими лише при укладанні договорів оренди або при їх поновленні.