Унесення змін до договору оренди землі: усе, що слід знати

Для кого ця стаття: для всіх аграріїв, які орендують земельні ділянки державної, комунальної або приватної форми власності.

Із цієї статті ви дізнаєтеся: яким є порядок та форма внесення змін до договору оренди земельної ділянки, хто ініціює їх унесення та на яких підставах, які зміни щодо орендної плати доцільно внести до договору у зв’язку з уведенням в дію цього року загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки (далі – всеукраїнська НГО).

За цією темою див. також «Сплата орендної плати: як, коли, скільки», «Де взяти витяг про НГО земельної ділянки», «Витяги про НГО землі потрібно оновити», «Як впливає всеукраїнська НГО на орендну плату», «Укладення договору оренди землі: істотні умови і не тільки».

Цього року питання внесення змін до договору оренди земельної ділянки є актуальним як ніколи. Насамперед це пов’язано із затвердженням всеукраїнської НГО наказом Мінагрополітики від 16.11.18 р. № 552 та введенням її в дію з 01.01.19 р. Тож наразі всі сільгоспземлі країни мають визначену НГО. Через це виникає безліч запитань стосовно цьогорічного розрахунку орендної плати. Як його робити: виходячи з умов договору або за показниками всеукраїнської НГО?

Для уникнення непорозумінь з орендодавцями ми пропонували встановлювати орендну плату у фіксованому розмірі – у гривнях (див. «Як впливає всеукраїнська НГО на орендну плату»). Однак ініціювати внесення змін до договору можна не тільки з метою спрощення розрахунку орендної плати, а й з інших важливих для сторін підстав.

У цій консультації розглянемо процедуру внесення змін до договору оренди земельної ділянки, у тому числі в частині орендної плати (зразок додаткової угоди).

Загальні положення

Орендні правовідносини регулюються, зокрема, Законом від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) та безпосередньо договором оренди земельної ділянки. Переліку підстав, за яких до договору можуть вноситися зміни, цей закон не містить. У ньому сформульовано тільки загальне правило: зміна умов договору оренди здійснюється за взаємною згодою сторін (ст. 30).

Серед підстав для внесення змін до договору можуть бути, зокрема:

• волевиявлення сторін щодо уточнення певних умов договору;
• зміна строку дії оренди;
• зміна умови про розмір та розрахунок орендної плати.

Тобто ініціювати внесення змін може будь-яка сторона в будь-який момент. Оскільки сторони вільні в праві додавати до договору умови, які, на їхню думку, є істотними, у договорі можна передбачити детальний порядок внесення змін (підстави/обставини внесення змін, форма та строк надсилання пропозиції тощо).

Головне – зміна умов договору має досягатися за взаємною згодою сторін, якщо інше не передбачено договором (див. нижче). У противному разі спір підлягає вирішенню в суді.

Чи можна вносити зміни до договору в односторонньому порядку?

За деяких обставин можна. Оренда землі базується на договорі, тому в ньому можна передбачити можливість внесення змін до договору в односторонньому порядку. При цьому вмовляти протилежну сторону не потрібно, але їй слід повідомити про внесені зміни. Отже, зміна умов договору в односторонньому порядку допускається, якщо це прописано в договорі (ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу, далі – ЦК).

Форма внесення змін

Зміна договору здійснюється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК). Як установлено ст. 14 Закону № 161, договір оренди землі:

• укладається в письмовій формі;
• не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.

Нагадаємо, відповідно до ст. 125, 126 Земельного кодексу право оренди виникає з моменту його держреєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – Держреєстр прав) згідно із Законом від 01.07.04 р. № 1952-IV (далі – Закон № 1952). Тобто реєструється не договір, а право оренди. Договір же є підставою для виникнення речового права.

Для внесення змін до основного договору сторони укладають у письмовому вигляді додаткову угоду до договору, яку після підписання надають державному реєстратору (через Центри надання адмінпослуг або нотаріуса, який отримав доступ до Держреєстру прав), аби внести зміни до Держреєстру прав. Зміни набудуть чинності з моменту їх реєстрації.

Ініціатива щодо зміни умов договору

Сторона договору, яка бажає змінити умови договору, повинна надіслати протилежній стороні свої пропозиції (ч. 2 ст. 188 Господарського кодексу, далі – ГК). Форму такої пропозиції не встановлено, тому вона викладається довільно, якщо її форма не визначена самим договором (тоді дотримується форма за договором).

На пропозицію слід надати відповідь протягом 20 днів після її отримання (ч. 2 ст. 188 ГК). Звісно, з першого разу не завжди вдається порозумітися, тож сторони можуть певний час вести перемовини. При цьому отримувач пропозиції може викласти зустрічні побажання до запропонованих змін або відхилити їх повністю (згоду не досягнуто).

Утім однозначно в установлений строк отримувач повинен надати відповідь (позитивну чи негативну, неважливо). Якщо навіть з урахуванням часу поштового обігу відповідь не надійшла або сторони не досягли згоди щодо зміни умов договору, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення до суду (ч. 4 ст. 188 ГК).

До речі, такий спір належить до компетенції господарських судів. Повний перелік судів, вимоги до позовних заяв, розмір судового збору тощо можна знайти на офіційному веб-сайті «Судова влада України».

Чи встановлено окремі умови, за яких обов’язково переглядається розмір орендної плати?

Такі умови встановлюються договором оренди земельної ділянки. Тобто загальних умов, за настання яких орендна плата підлягає перегляду, не визначено. Однак сторони мають право передбачити їх у договорі.

Наприклад, у разі оренди державних та комунальних земель обов’язково застосовується Типовий договір, що містить перелік обставин, за настання яких сторони повинні переглядати розмір орендної плати в певний проміжок часу (установлюється сторонами: щороку, кожні п’ять років тощо), а саме (п. 13):

• зміна умов господарювання, передбачених договором;
• зміна граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом, підвищення цін і тарифів, зміна коефіцієнтів індексації, установлених законодавством;
• погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено належними документами;
• зміна НГО земельної ділянки державної та комунальної власності.

За таким самим принципом, укладаючи договір оренди земельної ділянки приватної власності, сторони можуть зафіксувати в ньому періодичність та умови перегляду розміру орендної плати. Тоді, аби збільшити чи зменшити орендну плату, слід дочекатися настання певної обста­вини.

Якщо ж у вашому договорі немає жодної згадки про обставини зміни орендної плати, то ви маєте право в будь-який момент запропонувати таку зміну. Причому підстава значення не має.

Зміна розміру орендної плати через проведення всеукраїнської НГО

Як вже було зазначено, цього року після введення в дію всеукраїнської НГО землекористувачі отримали проблему з розрахунком орендної плати. Адже більша частина договорів укладена давно та має неоднозначні формулювання стосовно розрахунку орендної плати (вказано/не вказано розмір НГО на дату укладання договору, відсотки від і до тощо). До того ж через те що тепер кожна земельна ділянка має власну НГО, розмір орендної плати ділянок на одному масиві став різнитися. Сільгоспвиробники розуміють, що орендодавців не влаштує різна плата за однакові за площею землі, виникнуть спори та з’явиться ризик дострокового розірвання договорів.

Виходом із цієї ситуації може бути внесення змін в укладені договори оренди приватних земель, а саме встановлення фіксованого розміру орендної плати в гривнях. Плюси такого рішення очевидні:

• усі орендодавці отримуватимуть приблизно однакову суму;
• у розрахунку орендної плати не враховуватимуться дані всеукраїнської НГО.

Тож орендарю буде легко обчислити орендну плату, а збільшення чи зменшення НГО не вплине на її розмір, якщо інше не передбачено договором. А за бажання залишити вплив інфляційних процесів можна додати індексацію орендної плати (див. «Сплата орендної плати: як, коли, скільки»).

Коли зміни до договору наберуть чинності?

Зміни до договору набувають чинності з моменту їх державної реєстрації у Держреєстрі прав (ч. 2 ст. 3 Закону № 1952), а якщо договір змінюється у примусовому, тобто судовому, порядку, то з дня набрання рішення суду про зміну договору законної сили, якщо в цьому рішенні не встановлено іншого строку (ч. 3 ст. 653 ЦК, ч. 5 ст. 188 ГК).

Скільки коштує і триває процедура внесення змін до Держреєстру прав?

За проведення реєстраційних дій та надання інформації з Держреєстру справляється адміністративний збір у розмірі, визначеному ч. 5 ст. 34 Закону № 1952, – 0,04 прожиткового мінімуму, установленого для працездатної особи на 1 січня календарного року, з округленням до найближчих 10 грн. У 2019 року це 80 грн.

Строк внесення змін до Держреєстру прав становить один робочий день із дня реєстрації заяви (ч. 2 ст. 19 Закону № 1952).

Висновки

Ініціювати внесення змін може будь-яка зі сторін у будь-який момент. Сторони мають право додавати до договору умови, які, на їхню думку, є істотними, тому дозволяється передбачити в договорі детальний порядок внесення змін (підстави/обставини внесення змін, форма та строк надсилання пропозиції тощо). Умови договору змінюються за взаємною згодою сторін. Якщо домовитися не вдалося, то спір підлягає вирішенню в суді.

Для внесення змін до договору сторони укладають до нього в письмовій формі додаткову угоду, яку після підписання реєструють у Держреєстрі прав. Зміни набудуть чинності з моменту їх реєстрації. Вартість реєстрації змін у 2019 році становить 80 грн. та займе один день.

Що стосується зміни орендної плати, то сторони можуть прописати в договорі підстави для порушення цього питання. Якщо ж такої умови в договорі немає, то в будь-який момент сторона може ініціювати перемовини про зміну розміру орендної плати. Через введення в дію з початку цього року всеукраїнської НГО орендарі зіткнулися з проблемою розрахунку орендної плати, адже в багатьох договорах розрахунок здійснюється від відсотка НГО земельної ділянки. Розв’язати проблему можна, унісши зміни до договору в частині встановлення орендної плати у фіксованому розмірі – у гривнях.