Внесение изменений в договор аренды земли: все, что следует знать

Для кого эта статья: для всех аграриев, которые арендуют земельные участки государственной, коммунальной или частной формы собственности.

Из этой статьи вы узнаете: каковы порядок и форма внесения изменений в договор аренды земельного участка, кто инициирует их внесение и на каких основаниях, какие изменения относительно арендной платы целесообразно внести в договор в связи с введением в действие в этом году общенациональной (всеукраинской) нормативной денежной оценки (далее – всеукраинская НДО).

По этой теме см. также «Уплата арендной платы: как, когда, сколько», «Где взять извлечение об НДО земельного участка», «Извлечения об НДО земли нужно обновить», «Как влияет всеукраинская НДО на арендную плату», «Заключение договора аренды земли: существенные условия и не только».

В этом году вопрос внесения изменений в договор аренды земельного участка является актуальным как никогда. В первую очередь это связано с утверждением всеукраинской НДО приказом Минагрополитики от 16.11.18 г. № 552 и введением ее в действие с 01.01.19 г. Поэтому теперь все сельхозземли страны имеют определенную НДО. Из-за этого возникает множество вопросов относительно нынешнего расчета арендной платы. Как его делать: исходя из условий договора или по показателям всеукраинской НДО?

Для избежания недоразумений с арендодателями мы предлагали устанавливать арендную плату в фиксированном размере – в гривнях (см. «Как влияет всеукраинская НДО на арендную плату»). Однако инициировать внесение изменений в договор можно не только в целях упрощения расчета арендной платы, но и по другим важным для сторон основаниям.

В этой консультации рассмотрим процедуру внесения изменений в договор аренды земельного участка, в том числе в части арендной платы (образец дополнительного соглашения).

Общие положения

Арендные правоотношения регулируются, в частности, Законом от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161) и непосредственно договором аренды земельного участка. Перечня оснований, по которым в договор могут вноситься изменения, данный закон не содержит. В нем сформулировано только общее правило: изменение условий договора аренды осуществляется по взаимному согласию сторон (ст. 30).

Среди оснований для внесения изменений в договор могут быть, в частности:

• волеизъявление сторон относительно уточнения определенных условий договора;
• изменение срока действия аренды;
• изменение условия о размере и расчете арендной платы.

То есть инициировать внесение изменений может любая сторона в любой момент. Поскольку стороны свободны в праве добавлять к договору условия, которые, по их мнению, являются существенными, в договоре можно предусмотреть подробный порядок внесения изменений (основания/обстоятельства внесения изменений, форма и срок отправки предложения и т. п.).

Главное – изменение условий договора должно проводиться по взаимному согласию сторон, если иное не предусмотрено договором (см. ниже). В противном случае спор подлежит разрешению в суде.

Можно ли вносить изменения в договор в одностороннем порядке?

При некоторых обстоятельствах можно. Аренда земли базируется на договоре, поэтому в нем можно предусмотреть возможность внесения изменений в договор в одностороннем порядке. При этом уговаривать противоположную сторону не нужно, но ей следует сообщить о внесенных изменениях. Следовательно, изменение условий договора в одностороннем порядке допускается, если это прописано в договоре (ч. 1 ст. 651 Гражданского кодекса, далее – ГК).

Форма внесения изменений

Изменение договора осуществляется в такой же форме, что и договор, который изменяется, если иное не установлено договором или законом или не вытекает из обычаев делового оборота (ст. 654 ГК). Как установлено ст. 14 Закона № 161, договор аренды земли:

• заключается в письменной форме;
• не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Напомним, в соответствии со ст. 125, 126 Земельного кодекса право аренды возникает с момента его госрегистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (далее – Госреестр прав) согласно Закону от 01.07.04 г. № 1952-IV (далее – Закон № 1952). То есть регистрируется не договор, а право аренды. Договор же является основанием для возникновения вещного права.

Для внесения изменений в основной договор стороны заключают в письменном виде дополнительное соглашение к договору, которое после подписания подают государственному регистратору (через Центры предоставления админуслуг или нотариуса, который получил доступ к Госреестру прав), чтобы внести изменения в Госреестр прав. Изменения вступят в силу с момента их регистрации.

Инициатива относительно изменения условий договора

Сторона договора, которая желает изменить условия договора, должна отправить противоположной стороне свои предложения (ч. 2 ст. 188 Хозяйственного кодекса, далее – ХК). Форма такого предложения не установлена, поэтому оно излагается произвольно, если его форма не определена самим договором (тогда соблюдается форма по договору).

На предложение следует дать ответ в течение 20 дней после его получения (ч. 2 ст. 188 ГК). Конечно, с первого раза не всегда удается поладить, поэтому стороны могут определенное время вести переговоры. При этом получатель предложения может изложить встречные пожелания к предложенным изменениям или отклонить их полностью (согласие не достигнуто).

Впрочем, однозначно в установленный срок получатель должен предоставить ответ (положительный или отрицательный – неважно). Если даже с учетом времени почтового оборота ответ не поступил или стороны не достигли согласия относительно изменения условий договора, заинтересованная сторона имеет право передать спор на разрешение в суд (ч. 4 ст. 188 ХК).

Кстати, такой спор относится к компетенции хозяйственных судов. Полный перечень судов, требования к исковым заявлениям, размер судебного сбора и т. п. можно найти на официальном веб-сайте «Судебная власть Украины».

Установлены ли отдельные условия, при которых обязательно пересматривается размер арендной платы?

Такие условия устанавливаются договором аренды земельного участка. То есть общие условия, при наступлении которых арендная плата подлежит пересмотру, не определены. Однако стороны имеют право предусмотреть их в договоре.

Например, в случае аренды государственных и коммунальных земель обязательно применяется Типовой договор, который содержит перечень обстоятельств, при наступлении которых стороны должны пересматривать размер арендной платы в определенный промежуток времени (устанавливается сторонами: ежегодно, каждые пять лет и т. п.), а именно (п. 13):

• изменение условий хозяйствования, предусмот­ренных договором;
• изменение предельных размеров арендной платы, определенных Налоговым кодексом, повышение цен и тарифов, изменение коэффициентов индексации, установленных законодательством;
• ухудшение состояния арендованного земельного участка не по вине арендатора, что подтверждено надлежащими документами;
• изменение НДО земельного участка государственной и коммунальной собственности.

По такому же принципу, заключая договор аренды земельного участка частной собственности, стороны могут зафиксировать в нем периодичность и условия пересмотра размера арендной платы. Тогда, чтобы увеличить или уменьшить арендную плату, следует дождаться наступления определенного обстоятельства.

Если же в вашем договоре нет никакого упоминания об обстоятельствах изменения арендной платы, то вы имеете право в любой момент предложить такое изменение. Причем основание значения не имеет.

Изменение размера арендной платы из-за проведения всеукраинской НДО

Как уже было указано, в этом году после введения в действие всеукраинской НДО землепользователи получили проблему с расчетом арендной платы. Ведь большая часть договоров заключена давно и имеет неоднозначные формулировки относительно расчета арендной платы (указан/не указан размер НДО на дату заключения договора, проценты от и до и т. п.). К тому же из-за того, что теперь каждый земельный участок имеет собственную НДО, размер арендной платы участков на одном массиве стал отличаться. Сельхозпроизводители понимают, что арендодателей не устроит разная плата за одинаковые по площади земли, возникнут споры и появится риск досрочного расторжения договоров.

Выходом из этой ситуации может быть внесение изменений в заключенные договоры аренды частных земель, а именно установление фиксированного размера арендной платы в гривнях. Плюсы такого решения очевидны:

• все арендодатели будут получать приблизительно одинаковую сумму;
• в расчете арендной платы не будут учитываться данные всеукраинской НДО.

Поэтому арендатору будет легко рассчитать арендную плату, а увеличение или уменьшение НДО не повлияет на ее размер, если иное не предусмотрено договором. А при желании оставить влияние инфляционных процессов можно добавить индексацию арендной платы (см. «Уплата арендной платы: как, когда, сколько»).

Когда изменения в договор вступят в силу?

Изменения в договор вступают в силу с момента их государственной регистрации в Госреестре прав (ч. 2 ст. 3 Закона № 1952), а если договор изменяется в принудительном, то есть судебном, порядке, то со дня вступления решения суда об изменении договора в законную силу, если в этом решении не установлен другой срок (ч. 3 ст. 653 ГК, ч. 5 ст. 188 ХК).

Сколько стоит и продолжается процедура внесения изменений в Госреестр прав?

При проведении регистрационных действий и предоставлении информации из Госреестра взимается административный сбор в размере, определенном ч. 5 ст. 34 Закона № 1952, – 0,04 прожиточного минимума, установленного для трудоспособного лица на 1 января календарного года, с округлением до ближайших 10 грн. В 2019 году это 80 грн.

Срок внесения изменений в Госреестр прав составляет один рабочий день со дня регистрации заявления (ч. 2 ст. 19 Закона № 1952).

Выводы

Инициировать внесение изменений может любая из сторон в любой момент. Стороны имеют право добавлять к договору условия, которые, по их мнению, являются существенными, поэтому разрешается предусмотреть в договоре подробный порядок внесения изменений (основания/обстоятельства внесения изменений, форма и срок отправки предложения и т. п.). Условия договора изменяются с взаимного согласия сторон. Если договориться не удалось, то спор подлежит решению в суде.

Для внесения изменений в договор стороны заключают к нему в письменной форме дополнительное соглашение, которое после подписания регистрируют в Госреестре прав. Изменения вступят в силу с момента их регистрации. Стоимость регистрации изменений в 2019 году составляет 80 грн. и займет один день.

Что касается изменения арендной платы, то стороны могут прописать в договоре основания для поднятия этого вопроса. Если же такого условия в договоре нет, то в любой момент сторона может инициировать переговоры об изменении размера арендной платы. Из-за введения в действие с начала этого года всеукраинской НДО арендаторы столкнулись с проблемой расчета арендной платы, ведь во многих договорах расчет осуществляется от процента НДО земельного участка. Решить проблему можно путем внесения изменения в договор в части установления арендной платы в фиксированном размере – в гривнях.