Судова практика щодо відсутності істотних умов у договорі емфітевзису

Закон від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) регулює відносини, пов’язані лише з орендою землі, у той час як правовідносини за договором емфітевзису врегульовано нормами гл. 33 розд. ІІ Цивільного кодексу (далі – ЦК). Тож договір емфітевзису відповідає вимогам, установленим для подібного роду договорів, і керуватися положеннями Закону № 161 не потрібно. Тому у визнанні недійсним договору емфітевзису відмовлено (постанова Господарського суду Запорізької області від 21.02.17 р. у справі № 908/238/17).

Сторони спору

Позивач – сільськогосподарське підприємство, відповідач 1 – товариство з обмеженою відповідальністю, відповідач 2 – районна державна адміністрація.

Суть спору

Позивач звернувся до суду із позовом про визнання недійсним договору емфітевзису.

Суть позову полягає у такому. Позивач уважає, що в оскаржуваному договорі емфітевзису відсутні всі істотні умови, передбачені законодавством України, зокрема ст. 15 Закону № 161. Крім того, не забезпечено нотаріальне посвідчення даного договору, не здійснено його держреєстрацію.

Відповідач 1 заперечував проти позову та надав докази держреєстрації права користування земельними ділянками для сільгосппотреб: належним чином засвідчені копії витягів із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Також він уважає, що твердження позивача про відсутність у договорі всіх істотних умов є безпідставним, оскільки спірний договір містить усі умови, визначені для подібного роду договорів, а вимог до нотаріального посвідчення договору користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб чинним законодавством не встановлено.

Позивач не погодився із точкою зору відповідача 1 і вважає, що договір емфітевзису має бути визнано недійсним.

Рішення суду

Постановою Господарського суду Запорізької області від 21.02.17 р. у справі № 908/238/17 та у тотожній справі № 908/160/17 у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Аргументи суду

1. Статтями 11 та 509 ЦК визначено, що однією із підстав виникнення цивільних прав і обов’язків (зобов’язань), які мають виконуватися належним чином і в установлений строк, є договір. Договором визнається домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків (ч. 1 ст. 626 ЦК).

2. Відповідно до ст. 6 ЦК сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК).

3. Абзацом першим ч. 4 ст. 179 Господарського кодексу (далі – ГК) установлено, що при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі вільного волевиявлення, коли вони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству. Договір, у тому числі господарський, уважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо всіх його істотних умов (ст. 638 ЦК, ст. 180 ГК).

Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін має бути досягнуто згоди. При укладенні господарського договору сторони зобов’язані в будь-якому разі погодити предмет, ціну (згідно із ЦК та іншого законодавства України) та строк дії.

4. Право користування чужою земельною ділянкою (емфітевзис) установлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільгосппотреб (ст. 407 ЦК).

5. Судом установлено, що земельні ділянки перебувають у користуванні відповідача 1 на підставі договору емфітевзису. Оскільки законодавством передбачено презумпцію правомірності правочину (ст. 204 ЦК), а судом з’ясовано, що оскаржуваний договір емфітевзису не є недійсним в силу закону та відсутнє судове рішення про визнання його недійсним, даний договір є правомірним.

На підставі цього суд дійшов висновку, що посилання позивача на відсутність в оскаржуваному договорі істотних умов, установлених ст. 15 Закону № 161, є необґрунтованим: відповідно до ст. 1 Закону № 161 цей Закон регулює відносини, пов’язані з орендою землі, а правовідносини сторін за оскаржуваним договором урегульовано гл. 33 розд. ІІ ЦК. Отже, договір містить усі умови, визначені для подібного роду договорів, а саме: відповідає вимогам ст. 203 ЦК у частині наявності в учасників правочину необхідного обсягу цивільної дієздатності.

Крім того, суд наголосив, що відповідно до ст. 1021 Земельного кодексу (далі – ЗК) та ст. 407–412 ЦК спірний договір за своєю суттю є договором на право користування чужою земельною ділянкою для сільгосппотреб, а не договором оренди землі, умови та порядок укладення яких регулюються ст. 93 ЗК та Законом № 161.

Укладаючи договір емфітевзису, відповідач 1 дотримався вимог ст. 203 ЦК і мав на меті реальне настання правових наслідків, про що свідчить той факт, що сторони приступили до виконання договору, а отже, правові підстави для визнання його недійсним відсутні.

Таким чином, договір емфітевзису відповідає вимогам, установленим ст. 407–412 ЦК та ст. 1021 ЗК для подібного роду договорів, а саме в оскаржуваному договорі:

1) сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору в частині:

• об’єкта емфітевзису (кількості та цільового призначення земельних ділянок);
• строку надання права користування;
• нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що передається в користування;
• розміру плати за користування землею та порядок його зміни;

2) установлено порядок та умови передачі в користування і повернення об’єкта емфітевзису;

3) визначено обмеження (обтяження) щодо використання ділянки;

4) закріплено права та обов’язки землекористувача;

5) узгоджено порядок зміни умов договору і припинення його дії;

6) обумовлено ризик випадкового знищення або пошкодження об’єкта користування чи його частини;

7) визначено відповідальність сторін у разі невиконання умов договору.

Виходячи із цього, суд уважає, що підстави для визнання договору емфітевзису недійсним відсутні.

Стосовно нотаріального посвідчення договору емфітевзису суд зазначив, що правочин, вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, установлених законом або домовленістю сторін (ст. 209 ЦК). При цьому будь-яких домовленостей щодо нотаріального посвідчення договору емфітевзису між сторонами не було. Також ні ЗК, ні ЦК, ні Законом від 02.09.93 р. № 3425-ХІІ «Про нотаріат» вимог про нотаріальне посвідчення договору користування чужою земельною ділянкою для сільгосппотреб не передбачено. Тому відсутність нотаріального посвідчення саме цього договору не є порушенням.

Таким чином, дослідивши матеріали справи та оцінивши їх у сукупності, суд вирішив за необхідне відмовити у задоволенні позовних вимог.

При укладенні договору емфітевзису керуватися істотними умовами, передбаченими Законом № 161, не обов’язково, оскільки цей Закон регулює відносини, пов’язані з орендою землі.

Сторони є вільними в укладенні договору та на власний розсуд мають право погоджувати будь-які умови. Типової форми договору емфітевзису не встановлено, але це не означає, що слід застосовувати типову форму договору оренди землі чи норми Закону № 161.

Договір емфітевзису має відповідати вимогам, установленим ст. 407–412 ЦК та ст. 1021 ЗК.

Законодавство прямо не зобов’язує нотаріально посвідчувати договір емфітевзису. Таке посвідчення здійснюється за домовленістю сторін.