Судебная практика относительно отсутствия существенных условий в договоре эмфитевзиса

Закон от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161) регулирует отношения, связанные только с арендой земли, в то время как правоотношения по договору эмфитевзиса урегулированы нормами гл. 33 разд. ІІ Гражданского кодекса (далее – ГК). Поэтому договор эмфитевзиса соответствует требованиям, установленным для подобного рода договоров, и руководствоваться положениями Закона № 161 не нужно. Поэтому в признании недействительным договора эмфитевзиса отказано (постановление Хозяйственного суда Запорожской области от 21.02.17 г. по делу № 908/238/17).

Стороны спора

Истец – сельскохозяйственное предприятие, ответчик 1 – общество с ограниченной ответственностью, ответчик 2 – районная государственная администрация.

Суть спора

Истец обратился в суд с иском о признании недействительным договора эмфитевзиса.

Суть иска заключается в следующем. Истец считает, что в обжалуемом договоре эмфитевзиса отсутствуют все существенные условия, предусмотренные законодательством Украины, в частности ст. 15 Закона № 161. Кроме того, не обеспечено нотариальное удостоверение данного договора, не осуществлена его госрегистрация.

Ответчик 1 возражал против иска и предоставил доказательства госрегистрации права пользования земельными участками для сельхозпотребностей: надлежащим образом заверенные копии выписок из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Также он считает, что утверждение истца об отсутствии в договоре всех существенных условий является безосновательным, поскольку спорный договор содержит все условия, определенные для подобного рода договоров, а требования к нотариальному удостоверению договора пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей действующим законодательством не установлены.

Истец не согласился с точкой зрения ответчика 1 и считает, что договор эмфитевзиса должен быть признан недействительным.

Решение суда

Постановлением Хозяйственного суда Запорожской области от 21.02.17 г. по делу № 908/238/17 и по тождественному делу № 908/160/17 в удовлетворении исковых требований отказано.

Аргументы суда

1. Статьями 11 и 509 ГК определено, что одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (обязательств), которые должны выполняться надлежащим образом и в установленный срок, является договор. Договором признается договоренность двух или более сторон, направленная на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ч. 1 ст. 626 ГК).

2. В соответствии со ст. 6 ГК стороны являются свободными в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований ГК, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости (ст. 627 ГК).

3. Абзацем первым ч. 4 ст. 179 Хозяйственного кодекса (далее – ХК) установлено, что при заключении хозяйственных договоров стороны могут определять содержание договора на основе свободного волеизъявления, когда они имеют право согласовывать по своему усмотрению любые условия договора, которые не противоречат законодательству. Договор, в том числе хозяйственный, считается заключенным, если между сторонами в предусмотренных законом порядке и форме достигнуто согласие относительно всех его существенных условий (ст. 638 ГК, ст. 180 ХК).

Существенными являются условия, признанные таковыми по закону или необходимые для договоров данного вида, а также условия, относительно которых по требованию одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При заключении хозяйственного договора стороны обязаны в любом случае согласовать предмет, цену (согласно ГК и другому законодательству Украины) и срок действия.

4. Право пользования чужим земельным участком (эмфитевзис) устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, которое выразило желание пользоваться этим земельным участком для сельхозпотребностей (ст. 407 ГК).

5. Судом установлено, что земельные участки находятся в пользовании ответчика 1 на основании договора эмфитевзиса. Поскольку законодательством предусмотрена презумпция правомерности сделки (ст. 204 ГК), а судом выяснено, что обжалуемый договор эмфитевзиса не является недействительным в силу закона и отсутствует судебное решение о признании его недействительным, данный договор является правомерным.

На основании этого суд пришел к заключению, что ссылка истца на отсутствие в обжалуемом договоре существенных условий, установленных ст. 15 Закона № 161, является необоснованным: в соответствии со ст. 1 Закона № 161 данный Закон регулирует отношения, связанные с арендой земли, а правоотношения сторон по обжалуемому договору урегулированы гл. 33 разд. ІІ ГК. Следовательно, договор содержит все условия, определенные для подобного рода договоров, а именно: соответствует требованиям ст. 203 ГК в части наличия у участников сделки необходимого объема гражданской дееспособности.

Кроме того, суд отметил, что в соответствии со ст. 1021 Земельного кодекса (далее – ЗК) и ст. 407–412 ГК спорный договор по своей сути является договором на право пользования чужим земельным участком для сельхозпотребностей, а не договором аренды земли, условия и порядок заключения которых регулируются ст. 93 ЗК и Законом № 161.

Заключая договор эмфитевзиса, ответчик 1 соблюдал требования ст. 203 ГК и имел целью реальное наступление правовых последствий, о чем свидетельствует тот факт, что стороны приступили к выполнению договора, а следовательно, правовые основания для признания его недействительным отсутствуют.

Таким образом, договор эмфитевзиса соответствует требованиям, установленным ст. 407–412 ГК и с. 1021 ЗК для подобного рода договоров, а именно в обжалуемом договоре:

1) стороны пришли к соглашению относительно всех существенных условий договора в части:

• объекта эмфитевзиса (количества и целевого назначения земельных участков);
• срока предоставления права пользования;
• нормативной денежной оценки земельного участка, который передается в пользование;
• размера платы за пользование землей и порядка его изменения;

2) установлен порядок и условия передачи в пользование и возврата объекта эмфитевзиса;

3) определено ограничение (обременение) относительно использования участка;

4) закреплены права и обязанности землепользователя;

5) согласован порядок изменения условий договора и прекращения его действия;

6) обусловлен риск случайного уничтожения или повреждения объекта пользования или его части;

7) определена ответственность сторон в случае невыполнения условий договора.

Исходя из этого суд считает, что основания для признания договора эмфитевзиса недействительным отсутствуют.

Относительно нотариального удостоверения договора эмфитевзиса суд заметил, что сделка, совершенная в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению только в случаях, установленных законом или договоренностью сторон (ст. 209 ГК). При этом никаких договоренностей относительно нотариального удостоверения договора эмфитевзиса между сторонами не было. Также ни ЗК, ни ГК, ни Законом от 02.09.93 г. № 3425-ХІІ «О нотариате» требования о нотариальном удостоверении договора пользования чужим земельным участком для сельхозпотребностей не предусмотрены. Поэтому отсутствие нотариального удостоверения именно данного договора не является нарушением.

Таким образом, исследовав материалы дела и оценив их в совокупности, суд признал необходимым отказать в удовлетворении исковых требований.

При заключении договора эмфитевзиса руководствоваться существенными условиями, предусмотренными Законом № 161, не обязательно, поскольку данный Закон регулирует отношения, связанные с арендой земли.

Стороны являются свободными в заключении договора и на собственное усмотрение имеют право согласовывать любые условия. Типовая форма договора эмфитевзиса не установлена, но это не значит, что следует применять типовую форму договора аренды земли или нормы Закона № 161.

Договор эмфитевзиса должен соответствовать требованиям, установленным ст. 407–412 ГК и ст. 1021 ЗК.

Законодательство прямо не обязует нотариально удостоверять договор эмфитевзиса. Такое удостоверение осуществляется по договоренности сторон.