Відсутність проекту сівозміни – не підстава для розірвання договору оренди землі: судова практика

Фізособа – орендодавець земельної ділянки вирішила достроково розірвати укладений договір оренди землі. Аргумент: невиконання орендарем обов’язку щодо розроблення проекту землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь (далі – проект сівозміни). На його думку, це призводить до погіршення стану ґрунту. Тож орендодавець звернувся до суду з позовом щодо розірвання договору оренди землі. Суд першої інстанції позивач не переконав у порушенні орендарем обов’язку замовляти проект сівозміни. Суд відмовив у задоволенні позову (рішення Великобагачанського районного суду Полтавської області від 21.08.19 р. у справі № 525/519/19).

Сторони спору: Позивач – фізособа, орендодавець, Відповідач – приватна агрофірма, орендар.

Суть спору

Позивач стверджує, що Відповідач істотно порушує умови договору оренди земельної ділянки, укладеного між ними 20.05.12 р. (далі – договір). Справа в тім, що Відповідач не розробляє проект сівозміни. Позивач уважає, що розроблення такого проекту – прямий обов’язок землекористувача, до того ж схожа умова міститься в договорі.

Відповідач заперечує проти позову та зазначає, що прямого обов’язку щодо розроблення проекту сівозміни на нього не покладено. Загалом земельна ділянка використовується за умовами договору, її стан не погіршився. Відповідач уважає твердження Позивача надуманими та необґрунтованими.

На думку Позивача, Відповідач не дотримується своїх обов’язків за договором, тому він змушений звернутися до суду для дострокового розірвання договору.

Рішення суду

Суд першої інстанції не визнав доводи Позивача достатньо аргументованими і доведеними. До того ж в умовах договору не прописано прямого обов’язку Відповідача розробляти проект сівозміни. Тож рішенням Великобагачанського районного суду Полтавської області від 21.08.19 р. у справі № 525/519/19 у задоволенні позову відмовлено. Тобто договір оренди земельної ділянки не припинено, він продовжує діяти у первісній редакції. Рішення набрало законної сили з 10.10.19 р. Справа вирішилась одразу в першій інстанції, адже жодна зі сторін не оскаржувала рішення в апеляційному порядку.

Аргументи суду

Стосовно обставин справи судом установлено таке.

Відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку Позивачеві належить земельна ділянка площею 4,7802 га для ведення товарного сільгоспвиробництва. 20.05.12 р. між Позивачем та Відповідачем укладено договір, об’єктом якого виступає ця земельна ділянка, строком на 10 років.

Згідно з п. 17 договору умовою збереження стану об’єкта оренди є використання земельної ділянки за цільовим призначенням. А за п. 28 договору орендодавець, зокрема, має право вимагати від орендаря дотримання екологічної безпеки землекористування, державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів. Саме п. 28 договору, на думку Позивача, порушує Відповідач.

У позовній заяві Позивач вказує, що держава покладає на землекористувачів певні обов’язки, а саме розроблення проекту сівозміни, дотримання порядку сівозміни на земельній ділянці, що передана в користування. Метою цих дій є недопущення погіршення якості ґрунту. Подібна вимога викладена в п. 28 договору.

Аби перевірити, розроблявся проект сівозміни, через який виник спір, чи ні, Позивач навіть звернувся із листами до районного та обласного управління Держгеокадастру. У них він запитував, чи містяться у Державному земельному кадастрі відомості про затвердження проекту сівозміни на відповідну земельну ділянку. Відповідь була негативною, жодних даних щодо проведення робіт із землеустрою щодо розроблення проекту сівозміни у Держземкадастрі немає.

Отже, на думку Позивача, всупереч прямим вказівкам держави та умовам договору, Відповідач не замовляє проект сівозміни. Така бездіяльність є грубим порушенням умови договору та, як наслідок, підставою для розірвання договору.

Суд не погоджується із такими доводами Позивача, оскільки:

• умови договору не містять прямої вказівки, а лише окреслюють право орендодавця вимагати від орендаря дотримання загальних вимог та правил екологічної безпеки. Тому орендодавець міг би письмово запропонувати орендарю ініціювати розроблення проекту сівозміни, але не виконав цього;
• законодавство не зобов’язує землевласників та землекористувачів розробляти проект сівозміни. Дійсно, раніше норма із таким обов’язком містилась у ч. 4 ст. 22 Земельного кодексу. Однак із 05.04.15 р. її скасовано Законом від 12.02.15 р. № 191-VIII.

Проекти сівозміни розробляються за заявою власника ділянки або її користувача з метою організації сільгоспвиробництва та впорядкування сільгоспугідь для ефективного ведення сільгоспвиробництва, раціонального використання та охорони земель, створення сприятливого екологічного середовища та покращення природних ландшафтів (ст. 52 Закону від 22.05.03 р. № 858-IV «Про землеустрій»).

Щоб розробити проект сівозміни замовник (власник або орендар) звертається до землевпорядної організації та укладає з нею договір. Вартість землевпорядних робіт погоджується сторонами на етапі підписання договору.

Тож судом установлено відсутність обов’язку Відповідача замовляти проект сівозміни. На законодавчому рівні та за умовами договору замовлення проекту сівозміни є волевиявленням землекористувача, але ніяк не вимогою до нього. До того ж Позивач не надав доказів, які свідчать про порушення Відповідачем умов договору, про погіршення родючості ґрунту чи його виснаження, недотримання екологічної безпеки землекористування.

Таким чином, доводи Позивача, надані для дострокового розірвання договору, не знайшли свого підтвердження та спростовуються матеріалами справи.

Отже, суд виносить рішення відмовити в задоволенні позову. Тобто достроково розірвати договір за наведених підстав не вдасться, договір продовжує діяти на тих самих умовах.

Проект сівозміни розробляється за заявницьким принципом шляхом укладення договору на виконання робіт між замовником (землевласником або землекористувачем) та розробником (землевпорядною організацією). Законодавчо не встановлено прямого обов’язку розробляти проект сівозміни у певний проміжок часу або певною особою (орендарем тощо). Такий проект не погоджується жодними органами, тільки затверджується замовником (підписується).

У цій судовій справі орендодавець бажав знайти зачіпку для дострокового розірвання правовідносин, але не мав достатніх доказів. Вкотре наполягаємо на детальному вивченні укладених договорів оренди землі, адже, хоча в згаданому вище договорі на орендаря не покладено обов’язок розробляти проект сівозміни, цілком імовірно, що такий обов’язок буде покладений на нього в іншому договорі оренди.