Як переукласти договір оренди землі на новий строк
Суть проблеми: з 15 липня набули чинності чергові зміни, унесені до Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161). Ці зміни стосуються порядку поновлення договору оренди або його переукладання на новий строк. У статті ми розповімо, чим відрізняються ці процедури та як учинити орендареві, якщо орендодавець відмовляється відновляти або укладати договір оренди землі на новий строк.
Що можна зробити на практиці: унести зміни до діючих договорів оренди, укласти договір оренди на новий строк з урахуванням останніх змін законодавства.
З 16.01.20 р. набув чинності Закон від 05.12.19 р. № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі – Закон № 340). Цим Законом був відкоригований порядок поновлення договорів оренди землі. Тепер поновлення договору оренди землі та укладення договору оренди землі на новий строк – це два різних поняття.
Запитання – відповіді
Чим відрізняється поновлення договору оренди землі від укладення договору на новий строк?
У Законі № 340 передбачено дві окремі процедури. Зупинимося на них докладніше.
1. Поновлення договору (ст. 1261 Земельного кодексу, далі – ЗК). Договір уважається поновленим без учинення сторонами письмового правочину про його поновлення у випадку відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр прав) відомостей про поновлення договору. Учиненя інших дій сторонами договору для його поновлення не потрібне.
Якщо ж сторона договору бажає відмовитися від поновлення договору не пізніше ніж за місяць до дати закінчення строку дії договору до Держреєстру слід подати заяву про виключення з нього відомостей про поновлення договору.
|
Важливий момент: якщо до дати закінчення строку дії договору така заява не надійде, після настання цієї дати держреєстрація речового права продовжується на той самий строк. |
2. Укладення договору на новий строк (ст. 33 Закону № 161). Договір оренди земельної ділянки укладається на новий строк, якщо орендодавець або орендар після закінчення строку дії договору хоче змінити його умови (орендну плату, строк дії). Згідно зі ст. 33 Закону № 161 орендар, який належним чином виконував умови договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
У чому відмінності старого порядку поновлення (укладення договорів на новий строк) від нового?
Переважне право орендаря на укладення договору на новий строк залишилося, але норми ст. 33 Закону № 161, які регулюють це питання, зазнали зміни. Так:
- до 15.07.20 р. згідно із цією статтею орендар мав переважне право на поновлення договору як до, так і після закінчення строку дії договору, якщо продовжував обробляти землю та не було заперечень із боку орендодавця;
- після 15.07.20 р. ця стаття визначає виключно порядок застосування орендарем переважного права (а поновлення договору – тепер окрема процедура). Орендар буде мати переважне право на укладення договору на новий строк тільки до закінчення строку його дії. Зокрема, він повинен направити орендодавцеві лист-повідомлення в строк, визначений договором, але не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору. До листа-повідомлення орендар додає проєкт договору.
|
Тобто у випадку переукладення договору оренди після 15.07.20 р. переважне право на укладення договору в орендаря є тільки до закінчення строку дії договору. |
Договір оренди був укладений до 15.07.20 р. Яких правил потрібно дотримуватися для його переукладення?
Якщо договір оренди землі був укладений до 15.07.20 р. і після зазначеної дати не змінювався в цій частині, то його поновлення/укладення на новий строк здійснюється за правилами старої ст. 33 Закону № 161 (до внесення змін Законом № 340). Однак при внесенні змін до договору оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташоване нерухоме майно, після 15.07.20 р. сторони повинні включити до нього положення про поновлення договору та про переважне право орендаря на укладання договору на новий строк, визначені ст. 1261 ЗК і ст. 33 Закону № 161. Формулювання в договорі може бути таким (див. зразок).
Зразок
|
<...> 7.1. Після закінчення строку, на який укладено Договір, він поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без учинення сторонами Договору письмового правочину про його поновлення у порядку, визначеному в ст. 1261 Земельного кодексу України. 7.2. У разі подання Орендодавцем заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення Договору Орендодавець зобов’язаний цього самого дня письмово повідомити про це Орендаря. Таке повідомлення Орендодавець має або надіслати цінним листом засобами поштового зв’язку, або вручити посадовій особі Орендаря особисто під підпис». <...> |
|
Зверніть увагу: якщо договір оренди, укладений до 15.07.20 р., містить умову про поновлення, то воно застосовується, як і раніше. Набуття чинності змін із 15.07.20 р. не означає автоматичної зміни умов договору. |
Орендар має право на поновлення договору при належному виконанні своїх обов’язків і направлення у встановлений строк пропозиції про таке поновлення. Змінити умову про поновлення можна шляхом укладення додаткової угоди до договору та реєстрації змін у Реєстрі прав.
Договір оренди земельної ділянки укладається після 15.07.20 р. Чи обов’язково включати до нього положення про пролонгацію договору?
Так, обов’язково, адже це прямо передбачено абзацом третім розд. IX Закону № 161. Якщо договір оренди землі укладався або змінювався після 15.07.20 р., то до нього повинні бути включені умови про нові правила пролонгації. Що стосується договорів оренди земель державної та комунальної власності, укладених після 15.07.20 р., то вони автоматично пролонгуються, тільки якщо на них розташоване нерухоме майно, що знаходиться у власності користувача земельною ділянкою.
|
Урахуйте: для поновлення договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності, на якій немає нерухомого майна, або укладення такого договору на новий строк необхідно отримати рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. |
Що робити, якщо умовами договору передбачено поновлення, але одна зі сторін передумала його поновлювати?
У такому випадку ця сторона може подати до Реєстру прав заяву про виключення з нього відомостей про поновлення. Зробити це треба не менш ніж за місяць до дати закінчення строку дії договору (ч. 2, 3 ст. 1261 ЗК). Тобто кожна зі сторін має право відмовитися від поновлення договору без повідомлення іншої. Якщо таку заяву не подано, речове право продовжиться автоматично на той самий строк.
Як бачимо, щоб відмовитися від поновлення договору, зацікавлена сторона звертається не до другої сторони, а відразу до реєстратора.
Наша порада: за необхідності внесення змін до умов договору оренди сторонам, як і раніше, потрібно укласти додугоду до договору. Поновлення договору відбувається автоматично, а конкретна зміна умов – тільки за домовленістю сторін.
Чи може орендодавець відмовити орендарю в укладенні договору на новий строк?
Так, може. Пояснимо докладніше.
Орендодавець розглядає залишений орендарем лист-повідомлення із проєктом договору оренди протягом місяця. За цей строк він перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору та за відсутності заперечень укладає договір оренди.
У випадку оренди земель державної та комунальної власності договір укладається на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передання земельних ділянок у власність або користування.
Якщо в орендодавця є заперечення за висновком договору оренди землі на новий строк, він направляє орендареві лист-повідомлення про прийняте рішення. Якщо ж заперечень немає, сторони оформляють договір на новий строк.
Примітно, що тепер у випадку згоди орендодавця на укладання договору сторони укладають не додугоду, а новий договір оренди земельної ділянки. Якщо домовленості про орендну плату та інші істотні умови договору не досягнуто, переважне право орендаря припиняється. Тому листуватися місяцями не вдасться. Не домовилися з першого разу – втратили переважне право.
Відмова, а також зволікання у висновку нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
До якого суду необхідно звертатися орендареві, якщо він має намір оскаржити відмову орендодавця від укладення договору оренди землі на новий строк?
Орендар повинен звернутися до господарського суду (ст. 20 Господарського процесуального кодексу, далі – ГПК). За загальним правилом господарський позов подається до суду за місцем перебування відповідача (орендодавця) (ст. 27 ГПК). Позовна заява складається в письмовій формі та підписується позивачем або його представником. Позов повинен бути оформлений за правилами, визначеними в ч. 3 ст. 162, ст. 164 ГПК.
Який судовий збір повинен сплатити позивач (орендар)?
Судовий збір при поданні господарського позову розраховується та сплачується відповідно до норм Закону від 08.07.11 р. № 3674-VI «Про судовий збір» (ч. 2 ст. 4). Розмір судового збору для позовів немайнового характеру (а саме таким є спір про укладення договору оренди на новий строк) становить 1 прожитковий мінімум (далі – ПМ), установлений для працездатних осіб на 1 січня року, у якому подається позов. Станом на 01.01.20 р. 1 ПМ = 2 102 грн.
Висновки
З 15.07.20 р. поняття «поновлення договору» та «укладення договору на новий строк» були розмежовані. Поновлення договору передбачає, що договір поновлюється без оформлення додугоди. Це можливо у випадку відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Реєстру прав відомостей про поновлення договору. Для укладення договору на новий строк орендар повинен звернутися до орендодавця у встановлений договором строк, але не пізніше ніж за місяць до його закінчення.
Коментарі до матеріалу