Как перезаключить договор аренды земли на новый срок

Аренда земли и выплата арендной платы – 2020

Суть проблемы: с 15 июля вступили в силу очередные изменения, внесенные в Закон от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161). Эти изменения касаются порядка возобновления договора аренды или его перезаключения на новый срок. В статье мы расскажем, чем отличаются эти процедуры и как поступить арендатору, если арендодатель отказывается возобновлять или заключать договор аренды земли на новый срок.

Что можно сделать на практике: внести изменения в действующие договоры аренды, заключить договор аренды на новый срок с учетом последних изменений законодательства.

С 16.01.20 г. вступил в силу Закон от 05.12.19 г. № 340-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» (далее – Закон № 340). Этим Законом был откорректирован порядок возобновления договоров аренды земли. Теперь возобновление договора аренды земли и заключение договора аренды земли на новый срок – это два разных понятия.

Вопросы – ответы

Чем отличается возобновление договора аренды земли от заключения договора на новый срок?

В Законе № 340 предусмотрены две отдельные процедуры. Остановимся на них подробнее.

1. Возобновление договора (ст. 126¹ Земельного кодекса, далее – ЗК). Договор считается возобновленным без совершения сторонами письменной сделки о его возобновлении в случае отсутствия заявления одной из сторон об исключении из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр прав) сведений о возобновлении договора. Совершения других действий сторонами договора для его возобновления не требуется.

Если же сторона договора желает отказаться от возобновления договора, не позднее чем за месяц до даты окончания срока действия договора в Госреестр следует подать заявление об исключении из него сведений о возобновлении договора.

2. Заключение договора на новый срок (ст. 33 Закона № 161). Договор аренды земельного участка заключается на новый срок, если арендодатель или арендатор по истечении срока действия договора хочет изменить его условия (арендную плату, срок действия). Согласно ст. 33 Закона № 161 арендатор, который надлежащим образом выполнял условия договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок.

В чем отличия старого порядка возобновления (заключения договоров на новый срок) от нового?

Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок осталось, но нормы ст. 33 Закона № 161, которые регулируют этот вопрос, претерпели изменения. Так:

• до 15.07.20 г. согласно этой статье арендатор имел преимущественное право на возобновление договора как до, так и после окончания срока действия договора, если продолжал обрабатывать землю и не было возражений со стороны арендодателя;
• после 15.07.20 г. эта статья определяет исключительно порядок применения арендатором преимущественного права (а возобновление договора – теперь отдельная процедура). Арендатор будет иметь преимущественное право на заключение договора на новый срок только до окончания срока его действия. В частности, он должен направить арендодателю письмо-уведомление в срок, определенный договором, но не позднее чем за месяц до истечения срока действия договора. К письму-уведомлению арендатор прилагает проект договора.

Договор аренды был заключен до 15.07.20 г. Какие правила нужно соблюдать для его перезаключения?

Если договор аренды земли был заключен до 15.07.20 г. и после указанной даты не изменялся в этой части, то его возобновление/заключение на новый срок осуществляется по правилам старой ст. 33 Закона № 161 (до внесения изменений Законом № 340). Однако при внесении изменений в договор аренды земельных участков частной собственности, а также земельных участков государственной или коммунальной собственности, на которых расположено недвижимое имущество, после 15.07.20 г. стороны должны включить в него положения о возобновлении договора и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок, определенные ст. 126¹ ЗК и ст. 33 Закона № 161. А формулировка в договоре может быть следующей (см. образец).

Образец

Арендатор имеет право на возобновление договора при надлежащем выполнении своих обязанностей и направлении в установленный срок предложения о таком возобновлении. Изменить условие о возобновлении можно путем заключения дополнительного соглашения к договору и регистрации изменений в Реестре прав.

Договор аренды земельного участка заключается после 15.07.20 г. Обязательно ли включать в него положение о пролонгации договора?

Да, обязательно, ведь это прямо предусмотрено абзацем третьим разд. IX Закона № 161. Если договор аренды земли заключался или изменялся после 15.07.20 г., то в него должны быть включены условия о новых правилах пролонгации. Что касается договоров аренды земель государственной и коммунальной собственности, заключенных после 15.07.20 г., то они автоматически пролонгируются, только если на них расположено недвижимое имущество, находящееся в собственности пользователя земельным участком.

Что делать, если условиями договора предусмотрено возобновление, но одна из сторон передумала его возобновлять?

В таком случае эта сторона может подать в Реестр прав заявление об исключении из него сведений о возобновлении. Сделать это надо не менее чем за месяц до даты окончания срока действия договора (ч. 2, 3 ст. 126¹ ЗК). То есть любая из сторон имеет право отказаться от возобновления договора без уведомления другой. Если такое заявление не подано, вещное право продлится автоматически на тот же срок.

Как видим, чтобы отказаться от возобновления договора, заинтересованная сторона обращается не к другой стороне, а сразу к регистратору.

Наш совет: при необходимости внесения изменений в условия договора аренды сторонам, как и раньше, нужно заключить допсоглашение к договору. Возобновление договора происходит автоматически, а конкретное изменение условий – только по договоренности сторон.

Может ли арендодатель отказать арендатору в заключении договора на новый срок?

Да, может. Поясним подробнее.

Арендодатель рассматривает оставленное арендатором письмо-уведомление с проектом договора аренды в течение месяца. За этот срок он проверяет его на соответствие требованиям закона, согласовывает с арендатором (при необходимости) существенные условия договора и при отсутствии возражений заключает договор аренды.

В случае аренды земель государственной и коммунальной собственности договор заключается на основании решения органа, уполномоченного осуществлять передачу земельных участков в собственность или пользование.

Если у арендодателя есть возражения по заключению договора аренды земли на новый срок, он направляет арендатору письмо-уведомление о принятом решении. Если же возражений нет, стороны оформляют договор на новый срок.

Примечательно, что теперь в случае согласия арендодателя на заключение договора стороны заключают не допсоглашение, а новый договор аренды земельного участка. Если договоренность об арендной плате и других существенных условиях договора не достигнута, преимущественное право арендатора прекращается. Поэтому переписываться месяцами не удастся. Не договорились с первого раза – потеряли преимущественное право.

Отказ, а также промедление в заключении нового договора аренды земли могут быть обжалованы в суде.

В какой суд необходимо обращаться арендатору, если он намерен обжаловать отказ арендодателя от заключения договора аренды земли на новый срок?

Арендатор должен обратиться в хозяйственный суд (ст. 20 Хозяйственного процессуального кодекса, далее – ХПК). По общему правилу хозяйственный иск подается в суд по месту нахождения ответчика (арендодателя) (ст. 27 ХПК). Исковое заявление составляется в письменном виде и подписывается истцом или его представителем. Иск должен быть оформлен по правилам, определенным в ч. 3 ст. 162, ст. 164 ХПК.

Какой судебный сбор должен уплатить истец (арендатор)?

Судебный сбор при подаче хозяйственного иска рассчитывается и уплачивается в соответствии с нормами Закона от 08.07.11 г. № 3674-VI «О судебном сборе» (ч. 2 ст. 4). Размер судебного сбора для исков неимущественного характера (а именно таким является спор о заключении договора аренды на новый срок) составляет 1 прожиточный минимум (далее – ПМ), установленный для трудоспособных лиц на 1 января года, в котором подается иск. По состоянию на 01.01.20 г. 1 ПМ = 2 102 грн.

Выводы

С 15.07.20 г. понятия «возобновление договора» и «заключение договора на новый срок» были разграничены. Возобновление договора предполагает, что договор возобновляется без оформления допсоглашения. Это возможно в случае отсутствия заявления одной из сторон об исключении из Реестра прав сведений о возобновлении договора. Для заключения договора на новый срок арендатор должен обратиться к арендодателю в установленный договором срок, но не позднее чем за месяц до его окончания.