Чи доцільно розраховувати орендну плату за «людську» землю у відсотках від її НГО: бухгалтерська дискусія?

Фінзвітність, плата за землю, податок на нерухомість, транспортний податок, ПДВ, форма 20-ОПП

18 жовтня 2017 року в дискусійному клубі «Полтава» за інформаційної підтримки громадської організації «Всеукраїнський бухгалтерський клуб» (далі – ГО ВБК) та групи компаній «Баланс» відбулася очна дискусія на тему «Чи доцільний розрахунок орендної плати за «людську» землю у відсотках від її нормативної грошової оцінки?».

Дискусія відбувалася за правилами дискусійного клубу «Полтава» (організатор клубу – Олександр Золотухін):

• у дискусії взяли участь дві сторони: сторона стверджування, яку представляла Ксенія, консультант з підбору персоналу, власник так званого паю – земельної ділянки сільгосппри­значення (дискусійне ім’я – Медуза), і сторона заперечення, яку представляв Олександр Золотухін, консультант із питань бухгалтерського обліку та оподаткування (дискусійне ім’я – Кіхот);
• кожна зі сторін поперемінно навела три аргументи на користь позиції, яку захищала. Медуза доводила, що розраховувати орендну плату за земельну ділянку сільгосппризначення від її нормативної грошової оцінки (далі – НГО) доцільно, а Кіхот доводив недоцільність такого розрахунку.

Актуальність теми

Відповідно до ст. 21 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. У цьому договорі за згодою сторін установлюються: розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю (крім строків унесення плати за оренду земельних ділянок державної та комунальної власності, які визначаються відповідно до Податкового кодексу, далі – ПК).

Тобто саме у договорі сторони визначають розмір орендної плати. Якщо ж орендуються земельні ділянки державної та комунальної власності, орендна плата за них установлюється з огляду на норми ПК, отже, виключно у відсотках від НГО земельної ділянки.

Що стосується земельних ділянок приватної власності, то прив’язувати розрахунок орендної плати до НГО необов’язково. Але на практиці переважно роблять тільки так – визначають орендну плату у відсотках від НГО.

То невже такий спосіб розрахунку орендної плати є доцільним? Ми вирішили з’ясувати це питання за допомогою дискусії. Причому в першу чергу нас цікавить орендна плата за земельні ділянки, які належать фізособам. У побуті ми умовно називаємо їх «людські» землі. Тож це поняття ми будемо вживати і у нашій дискусії.

Відео дискусії можна переглянути на каналі дискусійного клубу «Полтава» в Ютубі або на сторінці ГО ВБК у Фейсбуці. А нижче наводимо аргументи сторін.

Перший аргумент «за»

Медуза: Традиційний спосіб.

Саме цей варіант є найпоширенішим на практиці (або навіть і єдиний, у всякому разі, я не зустрічала якогось іншого). Він має прямі прив’язки до нормативних документів.

Перша прив’язка: відповідно до п. 1 Указу Президента від 02.02.02 р. № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» розмір плати за оренду земельних ділянок сільгосппризначення має становити не менше 3 % вартості земельної ділянки чи земельного паю. Як бачимо, в самому Указі начебто непрямо передбачається спосіб установлення орендної плати – у відсотках від вартості земельної ділянки.

Друга прив’язка – визначення орендної плати за землі державної та комунальної власності.

Згідно з п. 288.5 ПК розмір орендної плати за вказані землі прописується в договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку, установленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, та не може перевищувати 12 % НГО. У свою чергу, земельний податок для сільгоспугідь визначається у розмірі не менше 0,3 % та не більше 1 % їх НГО (п. 274.1 ПК). Отже, розмір річної орендної плати може коливатися у межах від 0,3 % до 12 % НГО. Щоправда, якщо орендар визначається на конкурентних засадах, то ця сума може бути і вищою за 12 % (пп. 288.5.3 ПК).

Відповідно до п. 288.1 ПК договір оренди земель державної та комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою постановою КМУ від 03.03.04 р. № 220. У п. 9 розділу «Орендна плата» типового договору оренди землі вказано, що розмір орендної плати для таких земель установлюється в гривнях із зазначенням відсотків суми НГО земельної ділянки.

Таким чином, маємо вже дві нормативні прив’язки, які формують традиційний психологічний підхід до застосування на практиці розрахунку орендної плати за землю у відсотках від її НГО.

Перший аргумент «проти»

Кіхот: Не враховує фактичні показники діяльності сільгосптоваровиробника.

Відповідно до ст. 1 Закону від 11.12.03 р. № 1378-IV «Про оцінку земель» НГО земельних ділянок – капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Причому рента – це плата за використання землі, а капіталізована рента – плата за використання землі за певний період.

Рента в чистому вигляді є певною частиною прибутку, яку отримав суб’єкт підприємництва, що господарює на цій землі, і яку слід віддати власнику землі. Причому при розрахунку НГО земельної ділянки беруться виключно нормативні показники, в основу яких покладено усереднені економічні показники (нормативи) сільгосппідприємств 1986–1990 років (див. підручник: Теоретичні основи державного земельного кадастру: Навч. посібник/М. г. Ступень, р. Й. Гулько, О. Я. Микула та ін.; За заг. ред. М. г. Ступеня. – 2-ге видання, стереотипне. – Львів: «Новий Світ-2000», 2006. – 336 с.).

Наприклад, за даними нормативами середньорічна урожайність пшениці з 1 га – 31,7 ц, коефіцієнт рентабельності – 0,35, строк капіталізації – 33 роки (тобто НГО – це нормативний капіталізований рентний дохід за 33 роки) і т. д. Визначена таким чином НГО надалі кожного року індексується на коефіцієнт інфляції.

Але якщо ми будемо визначати орендну плату від такої, можна сказати, взятої «зі стелі» НГО, що ніяк не враховує фактичні показники діяльності сільгосптоваровиробника, ми не зможемо правильно визначити розмір ренти – орендної плати.

Тобто визначати орендну плату від такої НГО недоцільно.

Другий аргумент «за»

Медуза: Науково обґрунтований спосіб.

У своєму першому аргументі Кіхот посилався на дані підручника «Теоретичні основи державного земельного кадастру». Пропоную знову звернутися до нього.

Наприклад, читаємо розд. 9.1 «Загальні положення економічної оцінки земель». Там написано про економічну оцінку землі, що визначається як оцінка землі в якості природного ресурсу і засобу виробництва. Така оцінка має показники, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання, дохідність тощо. Економічна оцінка допомагає побачити відмінності в якості земель, з точки зору економічної родючості. Така оцінка враховує природні, економічні умови виробництва, затрати праці на одержання сільгосппродукції, місце розташування земельних ділянок, місць реалізації продукції, промислових центрів, шляхів сполучення тощо.

Переходимо до розд. 10.1.1 «Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення». У ньому сказано, що в основу визначення такої оцінки покладено рентний дохід, який створюється у процесі виробництва зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році. Чому для розрахунку беруть зернові культури? Тому що зернові вирощуються практично на всіх ґрунтах. Рентний дохід варто обчислювати в натуральних одиницях (у центнерах зерна) і потім переводити в грошову оцінку, перемноживши натуральні показники на ціни реалізації (поточні або світові). Нарешті, грошова оцінка є добутком річного рентного доходу і строку його капіталізації, який становить 33 роки.

Тобто НГО фактично стандартизує всі земельні ділянки, приводить їх до одного знаменника. Вона хоч і є усередненою, проте науково обґрунтована. Тому взята вона зовсім не «зі стелі». Це доцільний обґрунтований спосіб для порівняння розміру орендної плати, яка виплачується різними орендарями, та для непрямого визначення ефективності господарювання різних орендарів. Адже ті орендарі, які сплачують вищий відсоток орендної плати, мають таку спроможність, а отже, є ефективнішими землевласниками.

Другий аргумент «проти»

Кіхот: Ринкова орендна плата.

А чи не завелика орендна плата? А чи не замала орендна плата?

Хто може визначити справедливу орендну плату, яка була б ані замалою, ані завеликою? За ринкової економіки така рівноважна величина (ринкова орендна плата) визначається на ринку, шляхом функціонування закону попиту і пропозиції.

Орендна плата, установлена у відсотках від НГО, ніколи не буде справедливою. Вона буде або замалою, або завеликою. У першому разі недоотримуватимуть орендодавці, у другому переплачуватимуть орендарі.

Звідси випливає начебто логічний висновок: розрахунок орендної плати за землю у відсотках від її НГО недоцільний, адже в цьому разі вона завжди або завелика, або замала і не відповідає ринковим реаліям.

Третій аргумент «за»

Медуза: Простота використання, зрозумілий спосіб для всіх орендарів і орендодавців.

Не потрібно робити якісь складні розрахунки. Усе дуже просто: НГО орендованої ділянки перемножив на встановлений договором відсоток і отримав річний розмір орендної плати.

На користь простоти працює і механізм індексації. Справа ось у чому.

Відповідно до ст. 21 Закону № 161 обчислення орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Це загальне правило. Але методику індексації нормативними документами не встановлено, тому орендар і орендодавець погоджують таку методику договором. Найпоширеніший варіант – індексувати НГО земельної ділянки станом на початок кожного року. Тобто НГО, визначена на момент укладення договору і зазначена в такому договорі, перемножується на сумарний індекс інфляції за період із дати попередньої індексації по дату кінця звітного року.

Приклад 1
Договір оренди уклали 10.09.16 р. За договором НГО становить 180 000 грн. і є проіндексованою станом на 01.01.16 р. У листі Держземкадастру від 12.01.17 р. № 22-28-0.22-443/2-17 зазначено, що за інформацією Держстату індекс споживчих цін за 2016 рік становив 112,4 %. Таким чином, станом на 01.01.17 р. проіндексована НГО дорівнюватиме 202 320 грн. (180 000 грн. х 1,124).

Від цієї проіндексованої НГО за встановленим відсотком розраховують суму річної орендної плати. Нехай у нашому прикладі визначена договором орендна плата становить 7 % проіндексованої НГО. Маємо орендну плату за 2016 рік – 12 600 грн. (180 000 грн. х 7 %), а за 2017 рік – 14 162,40 грн. (202 320 грн. х 7 %).

Таким є найпоширеніший спосіб визначення орендної плати, адже він найпростіший. І ніхто морочитися зі складними варіантами не буде.

Цей метод зрозумілий і для орендарів, і для орендодавців. Уявіть, що орендар запропонує орендодавцям застосовувати якийсь інший метод, навіть і теоретично кращий за цей, але складний, незрозумілий. Ви зможете пояснити його орендодавцям, серед яких багато людей похилого віку?

Третій аргумент «проти»

Кіхот: Орендна плата за землю – це рента, рента – це частина прибутку від землі, а прибуток від землі – це певна кількість вирощеної на цій землі продукції.

Тому цілком очевидно, що розраховувати орендну плату доцільно від кількості вирощеної на земельній ділянці продукції, а не від якоїсь взятої «зі стелі» НГО.

Варіанти визначення такої орендної плати можуть бути різні, але всі вони відображатимуть реальну, а не удавану цінність конкретної земельної ділянки.

Приклад 2
Якщо урожайність кукурудзи становитиме 10 т з 1 га, то орендна плата за відповідний рік дорівнюватиме 1 т за 1 га (10 т х 10 %). Причому таку орендну плату можна виплачувати як натурою, так і грошима з вартості продажної ціни кукурудзи.

Інший варіант – визначати орендну плату у певному відсотку від прибутку сільгосппідприємства (наприклад, 30 % тощо). Цей варіант не тільки обґрунтований і базується на реальних показниках діяльності, а й виступає партнерським варіантом паритетних відносин орендаря та орендодавця. Тож, якщо така орендна плата виплачується орендодавцям, які водночас є працівниками орендаря, вона додатково їх стимулює до ефективної праці.

Цей аргумент також підтверджує, що розрахунок орендної плати за землю у відсотках від її НГО недоцільний.

Висновки за результатами дискусії

Медуза: підсумок аргументів на користь того, що розрахунок орендної плати за «людську» землю у відсотках від її НГО є доцільним: він є стандартним способом, найпоширенішим на практиці; є науково обґрунтованим; простий у використанні, зрозумілий для всіх орендарів та орендодавців.

Кіхот: підсумок аргументів на користь того, що розрахунок орендної плати за «людську» землю у відсотках від її НГО є недоцільним: не враховує фактичні показники діяльності сільгосптоваровиробника; ринкова орендна плата; орендна плата за землю – це рента, рента – це частина прибутку від землі, а прибуток від землі – це певна кількість вирощеної на цій землі продукції.

Загальний висновок за дискусією: розрахунок орендної плати за «людську» землю у відсотках від її НГО нам добре знайомий, звичний, простий, але не враховує фактичні показники діяльності орендаря, ринкову величину орендної плати.

У будь-якому разі пам’ятайте, що в разі оренди земель приватної власності сторони на власний розсуд визначають умови договору, тому мають право установити орендну плату як у сталій величині, так і у відсотках від НГО орендованої земельної ділянки. Крім того, не забувайте зафіксувати порядок виплати такої орендної плати та її індексації (чи відсутність такої взагалі).

Дискусію закінчено, аргументи перед вами, а от ураховувати їх опосередковано чи дотримуватися неухильно – вирішуйте самі. Тож якщо вам доведеться установлювати у договорі оренди землі орендну плату, приймайте найвигідніше рішення для обох сторін.