Орендодавець землі помер: що з землею

Як користуватися землею після смерті власника та як бути з орендною платою
Оподаткування орендної плати в разі смерті орендодавця
Чи треба укладати додаткову угоду до договору оренди землі у разі зміни орендодавця?

Для кого ця стаття: для сільгоспвиробників, які орендують земельні ділянки.

Із цієї статті ви дізнаєтеся: чи припиняє дію договір оренди земельної ділянки в разі смерті орендодавця, які документи підтверджують факт смерті, кому та за який період (після зміни власника землі) слід виплачувати орендну плату, а також як її оподатковувати.

Чи припиняється договір оренди земельної ділянки в разі смерті орендодавця?

Ні, не припиняється, за одним винятком – якщо така причина прямо передбачена договором (ст. 32 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161).

Що мається на увазі? За загальним правилом договір продовжує діяти. Однак, якщо згідно з його умовами смерть орендодавця є підставою для припинення договору, тоді він припиняється. У цьому разі у сільгосппідприємства немає підстав користуватися земельною ділянкою. Після оформлення речових прав новим власником (у порядку спадкування) із ним можна вести перемовини про укладення нового договору оренди землі.

У договорі відсутня умова стосовно правових наслідків у разі смерті орендодавця. Як бути?

У такому разі слід керуватися нормою ст. 32 Закону № 161, а саме: смерть не є підставою для припинення договору оренди землі.

Який документ є офіційним підтвердженням смерті фізичної особи – орендодавця?

Таким документом є свідоцтво про смерть, яке виготовляється друкарським способом за єдиним зразком та має індивідуальні серію і номер (ст. 18 Закону від 01.07.10 р. № 2398-VI «Про державну реєстрацію актів цивільного стану», далі – Закон № 2398; постанова КМУ від 10.11.10 р. № 1025).

Звернутися до відділу держреєстрації актів цивільного стану з питання державної реєстрації смерті особи можуть родичі померлого, представники органу опіки та піклування, працівники житлово-експлуатаційних організацій, адміністрацій закладу охорони здоров’я, де настала смерть, та інші особи (ст. 17 Закону № 2398).

Що підтверджує перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця у порядку спадкування?

Право власності на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації такого права відповідно до Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952) (ст. 125, 126 Земельного кодексу, далі – ЗК).

Тобто з моменту реєстрації за новим власником речового права на земельну ділянку у порядку спадкування у нього виникнуть права та обов’язки за укладеним раніше договором оренди землі.

На підтвердження реєстрації права власності на земельну ділянку заявнику видається витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – Держреєстр прав) (ч. 1 ст. 18, ст. 21 Закону № 1952). Отже, речове право на земельну ділянку реєструється в Держреєстрі прав, а новий власник отримує витяг.

Як орендар дізнається про нового власника ділянки?

Новий власник земельної ділянки повинен повідомити орендаря про свій статус протягом одного місяця з дня набуття права власності (оформлення належним чином прав на земельну ділянку). У повідомленні обов’язково зазначаються (ч. 3 ст. 148¹ ЗК):

• кадастровий номер (за наявності), місце розташування та площа ділянки;
• найменування нового власника (для юросіб) та П. І. Б. (для фізосіб);
• місце проживання або знаходження нового власника, його поштова адреса;
• платіжні реквізити.

Повідомлення надсилається орендарю рекомендованим листом із повідомленням про вручення або передається йому особисто під підпис. Проте відповідальності за порушення цього обов’язку не встановлено, тому фактично за недотримання порядку інформування орендаря новому власнику нічого не загрожує. Утім умовами договору можуть передбачатися наслідки таких дій (штраф, підстава для ініціювання зниження орендної плати тощо).

Після того як орендарю стане офіційно відомо про нового власника земельної ділянки, варто з ним познайомитися та вирішити нагальні питання (поновлення або зміна існуючих умов, виплата орендної плати тощо).

Договір оренди землі добігає кінця. Орендар планує скористатися переважним правом на поновлення договору (укладення на новий строк), але в установлений договором строк немає кому надсилати лист-повідомлення – власник помер за півроку до цього. Чи має право орендар продовжувати користуватися ділянкою? Кому надсилати лист-повідомлення про поновлення?

Орендар має право продовжувати користуватися цією земельною ділянкою, адже перебіг усіх строків зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на ділянку (ч. 9 ст. 33 Закону № 161). Зокрема, це стосується строків:

• повідомлення орендарем про намір використання його переважного права на поновлення договору оренди землі;
• автоматичного поновлення договору оренди землі, якщо після закінчення строку його дії не надійшов лист-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні.

Отже, у разі смерті орендодавця орендар має законні підстави продовжувати користуватися земельною ділянкою, якщо інше не передбачено договором. Водночас строк оренди добігає кінця, а надсилати листа-повідомлення немає кому. Добре, що строки «застигають», доки новий власник (спадкоємець) не оформить свої права. Тож орендар продовжує користуватися ділянкою та чекає на повідомлення про перехід права власності на земельну ділянку. Фактично, доки новий власник не звернеться до нього.

Після цього, починаючи від дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на орендовану земельну ділянку (див. вище), перебіг строку для поновлення договору продовжується (з урахуванням строку, що минув до моменту зупинення).

Тож надалі перемовини про поновлення договору ведуться із новоспеченим власником землі. Йому треба надати лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі разом із проектом додаткової угоди (ч. 2, 3 ст. 33 Закону № 161).

За який період слід сплачувати орендну плату новому власнику земельної ділянки?

Орендну плату новому орендодавцю слід сплачувати за період, коли він фактично її не отримував, але не більше ніж за 3 роки. Адже загальний строк позовної давності становить 3 роки (ст. 257 Цивільного кодексу, далі – ЦК).

Чи необхідно укладати додаткову угоду до договору про зміну орендодавця?

Укладати додаткову угоду до договору оренди землі в разі переходу права власності на ділянку до іншої особи (у порядку спадкування або інше) необхідно, якщо:

• про це прямо вказано в договорі оренди земельної ділянки (ст. 32 Закону № 161);
• сторони бажають внести такі зміни до договору (ст. 148¹ ЗК).

Тобто прямого обов’язку укладати додаткову угоду до договору законодавством не встановлено, але якщо така умова прописана в договорі або сторони добровільно бажають цього, то вони можуть укласти цю угоду. Тоді, за необхідності, доцільно внести зміни і в інші умови договору (привести їх у відповідність, переглянути певні умови, змінити строк дії тощо), аби не реєструвати зміни декілька разів.

Чи треба нараховувати та оподатковувати орендну плату за договором оренди, якщо орендодавець помер?

У разі смерті орендодавця припиняється його правоздатність, тому немає підстав для нарахування доходів у вигляді орендної плати для виплати померлій особі. Зобов’язання за таким договором можна обліковувати на позабалансовому рахунку як зобов’язання майбутніх періодів.

Крім того, у разі смерті платника податку останнім податковим періодом вважається період, який закінчується днем, на який припадає смерть такого платника (п. 162.3 Податкового кодексу, далі – ПК).

Отже, з наведених норм можна зробити такі висновки:

• якщо смерть настала, наприклад, у жовтні, а нарахування орендної плати за договором проводиться в грудні, то її сума не буде об’єктом оподаткування;
• якщо за договором оренди дохід нараховується, наприклад, у грудні і на цей же місяць припадає смерть орендодавця, тоді орендна плата підлягає обкладенню ПДФО та військовим збором і відображенню у формі № 1ДФ із заповненням граф 3а, 4а і 4.

Що робити, якщо про смерть орендодавця не було відомо й орендар нарахував та оподаткував доходи від оренди?

У разі смерті орендодавця дохід від оренди виплачується його спадкоємцям. Тому після отримання інформації про нового власника орендованої земельної ділянки раніше нарахований на користь померлої особи та оподаткований дохід на підставі пп. 169.4.3 ПК перераховується.

Нове нарахування доходів проводиться вже на користь нового власника (спадкоємця), і під час такого нарахування (виплати) здійснюється оподаткування. Переплата за податками, які були утримані з нарахованої на користь померлої особи суми, що виникла за результатами проведеного перерахунку, може бути зарахована у сплату податків, утриманих з доходів, нарахованих на користь нового власника (спадкоємця). Таке зарахування проводиться без будь-яких додаткових звернень до органів ДФС самостійно податковим агентом за даними бухобліку.

При цьому слід подати уточнюючу форму № 1ДФ за відповідний період, у якій:

• скасувати доходи, виплачені на користь померлої особи;
• відобразити нараховані на користь нового власника та оподатковані доходи за період, у якому вони були нараховані (виплачені).

При цьому в разі подання уточнюючої форми № 1ДФ штраф не застосовується, оскільки уточнення проводиться за результатами перерахунку (абзац п’ятий пп. 119.2 ПК).

Висновки

Смерть орендодавця не є підставою для зміни умов договору або припинення його дії, якщо інше не передбачено самим договором. Тож слід ретельно вивчати умови договору оренди земельної ділянки, аби точно знати, чи припиниться він за смерті власника.

Офіційним підтвердженням факту смерті особи є свідоцтво про смерть, а факту оформлення спадкоємцем своїх речових прав на земельну ділянку – витяг з Держреєстру прав.

Новий власник земельної ділянки повинен повідомити орендаря про себе протягом одного місяця з дня набуття права власності та вирішити всі питання, пов’язані з орендою. Вносити зміни до договору (укладати додаткову угоду) не обов’язково. Новий власник може вимагати виплати орендної плати не більше ніж за останні 3 роки. 

Співавтор
Сергій Наумов