Арендодатель земли умер: что с землей

Как пользоваться землей после смерти собственника и как быть с арендной платой
Налогообложение арендной платы в случае смерти арендодателя
Надо ли заключать дополнительное соглашение к договору аренды земли в случае смены арендодателя?

Для кого эта статья: для сельхозпроизводителей, которые арендуют земельные участки.

Из этой статьи вы узнаете: прекращает ли действие договор аренды земельного участка в случае смерти арендодателя, какие документы подтверждают факт смерти, кому и за какой период (после смены собственника земли) нужно выплачивать арендную плату, а также как ее облагать налогами.

Прекращается ли договор аренды земельного участка в случае смерти арендодателя?

Нет, не прекращается, за одним исключением – если такая причина прямо предусмотрена договором (ст. 32 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли», далее – Закон № 161).

Что имеется в виду? По общему правилу договор продолжает действовать. Однако, если согласно его условиям смерть арендодателя является основанием для прекращения договора, тогда он прекращается. В этом случае у сельхозпредприятия нет оснований пользоваться земельным участком. После оформления вещных прав новым собственником (в порядке наследования) с ним можно вести разговоры о заключении нового договора аренды земли.

В договоре отсутствует условие относительно правовых последствий в случае смерти арендодателя. Как быть?

В таком случае нужно руководствоваться нормой ст. 32 Закона № 161, а именно: смерть не является основанием для прекращения договора аренды земли.

Какой документ является официальным подтверждением смерти физического лица – арендодателя?

Таким документом является свидетельство о смерти, которое изготовляется типографским способом по единому образцу и имеет индивидуальные серию и номер (ст. 18 Закона от 01.07.10 г. № 2398-VI «О государственной регистрации актов гражданского состояния», далее – Закон № 2398; постановление КМУ от 10.11.10 г. № 1025).

Обратиться в отдел госрегистрации актов гражданского состояния по вопросу государственной регистрации смерти лица могут родственники умершего, представители органа опеки и попечительства, работники жилищно-эксплуатационных организаций, администраций заведения здравоохранения, где наступила смерть, и другие лица (ст. 17 Закона № 2398).

Что подтверждает переход права собственности на земельный участок к наследнику в порядке наследования?

Право собственности на земельный участок возникает с момента государственной регистрации такого права согласно Закону от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон № 1952) (ст. 125, 126 Земельного кодекса, далее – ЗК).

То есть с момента регистрации за новым собственником вещного права на земельный участок в порядке наследования у него возникнут права и обязанности по заключенному ранее договору аренды земли.

В подтверждение регистрации права собственности на земельный участок заявителю выдается извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (далее – Госреестр прав) (ч. 1 ст. 18, ст. 21 Закона № 1952). Итак, вещное право на земельный участок регистрируется в Госреестре прав, а новый собственник получает извлечение.

Как арендатор узнает о новом собственнике участка?

Новый собственник земельного участка должен уведомить арендатора о своем статусе в течение одного месяца со дня обретения права собственности (оформления надлежащим образом прав на земельный участок). В уведомлении обязательно указываются (ч. 3 ст. 148¹ ЗК):

• кадастровый номер (при наличии), местоположение и площадь участка;
• наименование нового собственника (для юрлиц) и Ф. И. О. (для физлиц);
• место проживания или нахождения нового собственника, его почтовый адрес;
• платежные реквизиты.

Сообщение присылается арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении или передается ему лично под подпись. Однако ответственности за нарушение этой обязанности не установлено, поэтому фактически за несоблюдение порядка информирования арендатора новому собственнику ничего не грозит. Впрочем, условиями договора могут предполагаться последствия таких действий (штраф, основание для инициирования снижения арендной платы и т. п.).

После того как арендатору станет официально известно о новом собственнике земельного участка, следует с ним познакомиться и решить актуальные вопросы (возобновление или изменение существующих условий, выплата арендной платы и т. п.).

Договор аренды земли подходит к концу. Арендатор планирует воспользоваться преимущественным правом на возобновление договора (заключение на новый срок), но в установленный договором срок некому направить письмо-уведомление – собственник умер за полгода до этого. Имеет ли право арендатор продолжать пользоваться участком? Кому направлять письмо-уведомление о возобновлении?

Арендатор имеет право продолжать пользоваться этим земельным участком, ведь течение всех сроков останавливается до момента уведомления арендатора о переходе права собственности на участок (ч. 9 ст. 33 Закона № 161). В частности, это касается сроков:

• уведомления арендатором о намерении использования его преимущественного права на возобновление договора аренды земли;
• автоматического возобновления договора аренды земли, если после окончания срока его действия не поступило письмо-уведомление арендодателя о возражении в возобновлении.

Итак, в случае смерти арендодателя арендатор имеет законные основания продолжать пользоваться земельным участком, если иное не предусмотрено договором. Вместе с тем срок аренды подходит к концу, а направлять письма-уведомления некому. Хорошо, что сроки «застывают», пока новый собственник (наследник) не оформит свои права. Поэтому арендатор продолжает пользоваться участком и ждет уведомление о переходе права собственности на земельный участок. Фактически, пока новый собственник не обратится к нему.

После этого, начиная со дня, когда арендатору стало известно о переходе права собственности на арендованный земельный участок (см. выше), ход срока для возобновления договора продолжается (с учетом срока, который прошел до момента остановки).

Таким образом, в дальнейшем разговоры о возобновлении договора ведутся с новоиспеченным собственником земли. Ему надо предоставить письмо-уведомление о возобновлении договора аренды земли вместе с проектом дополнительного соглашения (ч. 2, 3 ст. 33 Закона № 161).

За какой период нужно платить арендную плату новому собственнику земельного участка?

Арендную плату новому арендодателю нужно платить за период, когда он фактически ее не получал, но не более чем за 3 года. Ведь общий срок исковой давности составляет 3 года (ст. 257 Гражданского кодекса, далее – ГК).

Необходимо ли заключать дополнительное соглашение к договору о смене арендодателя?

Заключать дополнительное соглашение к договору аренды земли в случае перехода права собственности на участок к другому лицу (в порядке наследования или пр.) необходимо, если:

• на это прямо указано в договоре аренды земельного участка (ст. 32 Закона № 161);
• стороны желают внести такие изменения в договор (ст. 148¹ ЗК).

То есть прямой обязанности заключать дополнительное соглашение к договору законодательством не установлено, но если такое условие прописано в договоре или стороны добровольно хотят этого, то они могут заключить это соглашение. Тогда, при необходимости, целесообразно внести изменения и в другие условия договора (привести их в соответствие, пересмотреть определенные условия, изменить срок действия и т. п.), чтобы не регистрировать изменения несколько раз.

Надо ли начислять и облагать налогами арендную плату по договору аренды, если арендодатель умер?

В случае смерти арендодателя прекращается его правоспособность, поэтому нет оснований для начисления доходов в виде арендной платы для выплаты умершему лицу. Обязательства по такому договору можно учитывать на забалансовом счете как обязательства будущих периодов.

Кроме того, в случае смерти налогоплательщика последним налоговым периодом считается период, который заканчивается днем, на который приходится смерть такого плательщика (п. 162.3 Налогового кодекса, далее – НК).

Итак, из приведенных норм можно сделать следующие выводы:

• если смерть наступила, например, в октябре, а начисление арендной платы по договору проводится в декабре, то ее сумма не будет объектом налогообложения;
• если по договору аренды доход начисляется, например, в декабре и на этот же месяц приходится смерть арендодателя, тогда арендная плата подлежит обложению НДФЛ и военным сбором и отражению в форме № 1ДФ с заполнением граф 3а, 4а и 4.

Что делать, если о смерти арендодателя не было известно и арендатор начислил и обложил налогом доходы от аренды?

В случае смерти арендодателя доход от аренды выплачивается его наследникам. Поэтому после получения информации о новом собственнике арендованного земельного участка ранее начисленный в пользу умершего лица и обложенный налогом доход на основании пп. 169.4.3 НК перерассчитывается.

Новое начисление доходов проводится уже в пользу нового собственника (наследника), и во время такого начисления (выплаты) осуществляется налогообложение. Переплата по налогам, которые были удержаны из начисленной в пользу умершего лица суммы, возникшей по результатам проведенного перерасчета, может быть зачислена в уплату налогов, удержанных из доходов, начисленных в пользу нового собственника (наследника). Такое зачисление проводится без каких-либо дополнительных обращений в органы ГФС самостоятельно налоговым агентом по данным бухучета.

При этом нужно представить уточняющую форму № 1ДФ за соответствующий период, в которой:

• отменить доходы, выплаченные в пользу умершего лица;
• отразить начисленные в пользу нового собственника и обложенные налогом доходы за период, в котором они были начислены (выплачены).

При этом в случае представления уточняющей формы № 1ДФ штраф не применяется, поскольку уточнение проводится по результатам перерасчета (абзац пятый пп. 119.2 НК).

Выводы

Смерть арендодателя не является основанием для изменения условий договора или прекращения его действия, если иное не предусмотрено самим договором. Поэтому нужно тщательно изучать условия договора аренды земельного участка, чтобы точно знать, прекратится ли он при смерти собственника.

Официальным подтверждением факта смерти лица является свидетельство о смерти, а факта оформления наследником своих вещных прав на земельный участок – извлечение из Госреестра прав.

Новый собственник земельного участка должен уведомить арендатора о себе в течение одного месяца со дня приобретения права собственности и решить все вопросы, связанные с арендой. Вносить изменения в договор (заключать дополнительное соглашение) не обязательно. Новый собственник может требовать выплаты арендной платы не более чем за последние 3 года.

Соавтор
Сергей Наумов