Декларація з податку на нерухомість: подаємо на 2026 рік

Майнові податки: звітуємо за 2026 рік

Звітуємо за майнові податки – 2026

Податок на нерухомість – один із податків на майно. Обов’язок з його декларування виникає виключно у юридичних осіб і тільки щодо нерухомості, право власності на яку зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр прав). А от фізичним особам (у т. ч. ФОПам) податок нараховує орган ДПС. У цій статті розглянемо, яку нерухомість вважати житловою та нежитловою, чи оподатковуються будівлі промисловості під час простою або реконструкції, а також розповімо про порядок розрахунку, строки сплати авансових внесків і правила подання декларації та додатків до неї.

Хто є платником податку на нерухомість

Платниками цього податку є фізичні та юридичні особи – власники об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (пп. 266.1.1 Податкового кодексу України, далі – ПКУ).

Але фізособи-підприємці не подають декларацію з податку на нерухомість (далі – декларація). Адже нерухомість реєструється на фізособу, а не на підприємця. Податок їм нараховує орган ДПС і до 1 липня звітного року надсилає за місцем реєстрації податкове повідомлення-рішення про сплату податку. Фізособа повинна сплатити податок на нерухомість протягом 60 днів із дня вручення такого повідомлення. Відповідне роз’яснення ДПС розміщено в ЗІР (категорія 106.01).

Отже, декларацію подають тільки юридичні особи.

Об’єкт оподаткування

Об’єктом оподаткування є об’єкт житлової та нежитлової нерухомості, у тому числі його частка (пп. 266.2.1 ПКУ).

Для цілей оподаткування прийнято таку класифікацію:

• житлова нерухомість – це будівлі, віднесені згідно із законодавством до житлового фонду, дачні та садові будинки (пп. 14.1.129 ПКУ). Характеристику об’єктів житлової нерухомості за їх типами конкретизовано в пп. 14.1.129.1–14.1.129.3 ПКУ;
• нежитлова нерухомість – це будівлі, приміщення, які не віднесені згідно із законодавством до житлового фонду (пп. 14.1.129¹ ПКУ).

Податок на нерухомість нараховується та сплачується тільки за ту нерухомість, право власності на яку зареєстроване в Реєстрі прав.

Чи сплачується податок на нерухомість за об’єкт незавершеного будівництва?

Ні, не сплачується. І ось чому.

У розумінні Закону від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» об’єкт незавершеного будівництва не вважається об’єктом нерухомого майна.

Згідно із ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). При цьому до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Отже, об’єкт незавершеного будівництва не є об’єктом обкладення податком на нерухомість. Відповідне роз’яснення міститься в ЗІР (категорія 106.02).

Нерухомість, яка не є об’єктом оподаткування

Згідно з пп. 266.2.2 ПКУ не є об’єктом оподаткування:

• об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які перебувають у власності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, а також організацій, створених ними в установленому порядку, що повністю утримуються за кошти відповідного державного або місцевого бюджету та є неприбутковими (в їх спільній власності);
• об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, визначені законом, у тому числі їх частки;
• будівлі дитячих будинків сімейного типу;
• гуртожитки;
• житлова нерухомість, непридатна для проживання, у тому числі у зв’язку з аварійним станом, визнана такою згідно з рішенням сільської, селищної, міської ради або ради об’єднаної територіальної громади, створеної згідно із законом та перспективним планом формування територій громад;
• об’єкти нежитлової нерухомості, які використовуються суб’єктами господарювання малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність в малих архітектурних формах та на ринках;
• будівлі промисловості, віднесені до класу «Промислові та складські будівлі» (код 125) Класифікатора будівель і споруд НК 018:2023 (далі – НК 018:2023), що використовуються за призначенням у господарській діяльності суб’єктів господарювання, основна діяльність яких класифікується в секціях B–F КВЕД ДК 009:2010, та не здаються їхніми власниками в оренду, лізинг, позичку;
• будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників (юридичних та фізичних осіб), віднесені до класу «Будівлі сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства» (код 1271) НК 018:2023, та не здаються їхніми власниками в оренду, лізинг, позичку;
• об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які перебувають у власності громадських організацій осіб з інвалідністю та їхніх підприємств;
• об’єкти нерухомості, що перебувають у власності релігійних організацій, статути (положення) яких зареєстровано в установленому законом порядку, та використовуються виключно для забезпечення їхньої статутної діяльності, включаючи ті, в яких провадять діяльність засновані такими релігійними організаціями добродійні заклади (притулки, інтернати, лікарні тощо), крім об’єктів нерухомості, в яких здійснюється виробнича та/або господарська діяльність;
• будівлі закладів дошкільної та загальної середньої освіти незалежно від форми власності та джерел фінансування, що використовуються для надання освітніх послуг;
• об’єкти нежитлової нерухомості державних і комунальних дитячих санаторно-курортних закладів і закладів оздоровлення та відпочинку дітей, а також дитячих санаторно-курортних закладів і закладів оздоровлення та відпочинку дітей, які перебувають на балансі підприємств, установ та організацій, що є неприбутковими і внесені контролюючим органом до Реєстру неприбуткових установ та організацій. У разі виключення із цього Реєстру декларація подається платником податку протягом 30 календарних днів із дня виключення, а податок сплачується починаючи з місяця, що настає за місяцем, в якому відбулося таке виключення;
• об’єкти нежитлової нерухомості державних і комунальних центрів олімпійської підготовки, шкіл вищої спортивної майстерності, центрів фізичного здоров’я населення, центрів з розвитку фізичної культури і спорту осіб з інвалідністю, ДЮСШ, а також центрів олімпійської підготовки, шкіл вищої спортивної майстерності, ДЮСШ і спортивних споруд всеукраїнських фізкультурно-спортивних товариств, їхніх місцевих осередків та відокремлених підрозділів, що є неприбутковими та включені до Реєстру неприбуткових установ та організацій. У разі виключення таких установ та організацій із цього Реєстру декларація подається платником податку протягом 30 календарних днів із дня виключення, а податок сплачується починаючи з місяця, що настає за місяцем, в якому відбулося таке виключення;
• об’єкти нежитлової нерухомості баз олімпійської та паралімпійської підготовки. Перелік таких баз затверджується Кабміном.

Як визначити класи будівлі, за які сільгосптоваровиробників звільнено від оподаткування?

Відповідно до НК 018:2023 клас 1271 включає будівлі, призначені для сільськогосподарської діяльності, наприклад, корівники, стайні, свинарники, кошари, конюшні, розплідники, промислові курники, зерносховища, ангари та фермерські господарські будівлі, погреби, виноробні заводи, винні чани, теплиці, сільськогосподарські силоси тощо.

Як підтвердити належність будівлі до класу 1271?

Зазвичай код об’єкта нерухомості вказують у техдокументації про введення його в експлуатацію.

Якщо в техдокументації така інформація відсутня, щоб дізнатися, до якого класу відповідно до НК 018:2023 включено будівлю чи споруду, суб’єкт господарювання повинен звернутися до ДП «Державний науково-дослідний інститут автоматизованих систем в будівництві» (далі – інститут). Адже саме цей інститут є розробником НК 018:2023 та уповноважений в установленому порядку надавати роз’яснення щодо його положень.

На офіційному сайті інституту у розділі «Класифікація будівель» є інформація про те, як отримати експертний висновок щодо класифікації об’єктів нерухомості згідно з НК 018:2023. Для цього слід надіслати в інститут гарантійний лист довільної форми з додатком, у якому наведено перелік об’єктів, які треба прокласифікувати (на сайті розміщено приклад такої форми).

Також на сайті вказано, що для отримання послуг необхідно звертатися:

• на адресу електронної пошти: dndiasb@gmail.com;
• за телефоном: (050) 4444-746.

Чи оподатковується будівля (споруда) сільгосптоваровиробника, віднесена до класу 1271 відповідно до НК 018:2023, частину якої її власник надав в оренду, лізинг, позичку?

Як уже було зазначено вище, будівлі, що належать сільгосптоваровиробникам, не є об’єктом обкладення податком на нерухомість, якщо вони віднесені до класу 1271 згідно з НК 018:2023 і не здаються, зокрема, в оренду.

Якщо в оренду передано тільки частину такої будівлі, то, на думку податківців (ЗІР, категорія 106.07), у такому разі податок потрібно сплачувати за всю площу цієї будівлі, а не тільки за ту частину, що здається в оренду.

Як визначаються будівлі промисловості, які не є об’єктом оподаткування?

Відповідно до пп. «є» пп. 266.2.2 ПКУ не є, зокрема, об’єктами оподаткування будівлі промисловості, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств.

Як бачимо, щоб скористатися цією пільгою, необхідно дотримуватися двох умов: будівля має вважатися будівлею промисловості та належати промисловому підприємству.

Що стосується першої умови, то, як роз’яснюють податківці, належність будівлі до того чи іншого класу будівель визначається на підставі документів, що підтверджують право власності на них, з урахуванням класифікаційних ознак і функціонального призначення такого об’єкта нерухомості згідно з НК 018:2023. Цим класифікатором будівлі промисловості віднесено до однойменного класу 1251.

Що стосується другої умови, то з метою застосування пільги при визначенні промислових підприємств крім НК 018:2023 необхідно керуватися також Національним класифікатором ДК 009:2010, затвердженим наказом Держспоживстандарту від 11.10.2010 № 457 (далі – ДК 009:2010), який містить види економічної діяльності.

Промисловими вважаються підприємства, які згідно з ДК 009:2010 включено до секцій:

• B «Добувна промисловість та розроблення кар’єрів»;
• C «Переробна промисловість» (зокрема, виробництво харчових продуктів, напоїв, тютюнових виробів, текстильне виробництво, виробництво шкіри, виробів зі шкіри та інших матеріалів, виробництво паперу та паперових виробів тощо);
• D «Постачання електроенергії, газу, пари та кондиційованого повітря»;
• E «Водопостачання; каналізація, поводження з відходами»;
• F «Будівництво».

До речі, сільське господарство включено до секції А, тобто до промисловості воно не належить.

Отже, аби застосувати пільгу, установлену пп. «є» пп. 266.2.2 ПКУ, і не платити податок на нерухомість за будівлю промисловості, у видах діяльності підприємства має бути вказано один із «промислових» кодів КВЕД.

Чи потрібно сплачувати податок, якщо будівля промисловості тимчасово не використовується у зв’язку з реконструкцією, простоєм тощо?

Так, потрібно. Відповідно до пп. 266.2.2 ПКУ не є об’єктом оподаткування будівлі промисловості, що використовуються за призначенням підприємствами, основна діяльність яких класифікується в секціях B–F згідно з КВЕД.

Податківці також зазначають (див. ЗІР, категорія 106.02), що податок на нерухомість, яка тимчасово не використовується у господарській діяльності підприємства, слід сплачувати на загальних підставах.

Тому податок на такі будівлі сплачується на загальних підставах.

Порядок розрахунку та сплати податку

Базовий податковий (звітний) період для податку на нерухомість дорівнює календарному року (пп. 266.6.1 ПКУ).

Базу оподаткування юрособи визначають самостійно виходячи із загальної площі кожного окремого об’єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об’єкт (пп. 266.3.3 ПКУ).

Ставка податку на нерухомість установлюється рішенням органу місцевого самоврядування залежно від зональності (місця розташування) і типів об’єктів нерухомості (пп. 266.5.1 ПКУ).

Максимальний розмір ставки податку за 1 м² нерухомості становить 1,5 % мінімальної заробітної плати, установленої законом на 1 січня звітного року. Станом на 1 січня 2026 року мінімальна зарплата становить 8 647 грн, тож у поточному році максимальна ставка податку – 129,71 грн/м² (8 647 грн х 1,5 %).

Актуальні ставки податку на нерухомість можна знайти на сайті ДПС (розділ «Зведена інформація про розмір та дату встановлення на відповідних територіях ставок місцевих податків і зборів, а також про встановлені податкові пільги, які будуть діяти у 2026 році»).

Наприклад, у власності юрособи є будівля офісу загальною площею 120 м², ставка податку, установлена рішенням органу місцевого самоврядування, – 0,5 % мінімальної зарплати. Тож річна сума податку становить 5 188,20 грн (120 м² х 8 647 грн х 0,5 %).

Юрособи самостійно обчислюють суму податку на нерухомість станом на 1 січня звітного року і сплачують його авансовими внесками щоквартально – до 30-го числа місяця, що настає за звітним кварталом (пп. «б» п. 266.10 ПКУ). Якщо граничний строк сплати податкового зобов’язання припадає на вихідний або святковий день, останнім днем сплати податкового зобов’язання вважається операційний (банківський) день, що настає за вихідним або святковим днем (п. 57.1 ПКУ).

Податок сплачується за місцем розташування об’єкта (об’єктів) нерухомого майна.

Отже, останній день сплати податку за І квартал 2026 року – 29.04.2026, за ІІ квартал – 29.07.2026, за ІІІ квартал – 29.10.2026, за IV квартал – 29.01.2027.

Рахунки для сплати податку у 2026 році наведено на сайті Казначейства.

Порядок подання декларації

Звітність із податку на нерухомість складається із самої декларації та двох додатків:

• додаток 1– для об’єктів житлової нерухомості;
• додаток 2– для об’єктів нежитлової нерухомості.

Якщо підприємство не має певного типу нерухомості (житлової чи нежитлової), то воно не подає відповідний додаток.

Форму декларації затверджено наказом Мінфіну від 10.04.2015 № 408.

Електронні ідентифікатори форм такі:

• декларації –J0302108;
• додатка 1 – J0312108;
• додатка 2 – J0312208.

Декларація подається до контролюючого органу за місцем розташування об’єкта нерухомого майна.

Зверніть увагу! Якщо платник податку має об’єкти нерухомості на території різних територіальних громад, які підпорядковуються одному податковому органу, він повинен подати одну декларацію з відомостями про всі об’єкти, що мають різні коди КАТОТТГ. Але додатки подаються окремо щодо кожної територіальної громади, на території якої розташовані об’єкти нерухомості. Тобто декларація буде одна, а додатків може бути декілька. Якщо ж платник податку має у власності об’єкти нерухомості, розташовані на територіях, які підпорядковуються різним податковим органам, тоді подаються окремі декларації до кожного органу ДПС.

Юрособи подають декларацію не пізніше 20 лютого звітного року з розбивкою річної суми рівними частинами поквартально (пп. 266.7.5 ПКУ).

Чи потрібно подавати декларацію щодо об’єктів нерухомості, які не є об’єктом оподаткування відповідно до пп. 266.2.2 ПКУ?

Ні, не потрібно. У ЗІР (категорія 106.07) податківці відповідають так: якщо суб’єкт господарювання є власником об’єкта житлової та/або нежитлової нерухомості та має документальне підтвердження віднесення цього об’єкта до категорій, визначених пп. 266.2.2 ПКУ, то такий суб’єкт звільняється від обов’язку подавати декларацію з податку на нерухомість.

Чи треба подавати декларацію про нерухомість, яка звільняється від оподаткування на підставі пп. 69.22 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ?

Ні, не треба. Згідно з наведеною нормою ПКУ податок на нерухомість, яка розташована на території активних бойових дій або тимчасово окупованій території, не нараховується та не сплачується. Тобто підстав подавати декларацію немає.

Відповідне роз’яснення ДПС надане у ЗІР (категорія 106.07).

Проте, якщо протягом року територію буде виключено з переліку територій активних бойових дій чи деокуповано, юрособа – власник нерухомості, що розташована на такій території, має протягом 30 днів подати декларацію і розрахувати податок із 1-го числа такого місяця до кінця року.

Чи треба подавати декларацію щодо об’єктів нерухомості, для яких рішенням органу місцевого самоврядування установлено нульові ставки податку?

Так, треба. Щодо об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності юросіб, для яких рішенням сільської, селищної або міської ради встановлено нульові ставки, декларація подається на загальних підставах.

Інформацію про надану пільгу треба навести в додатку 1 або 2 до декларації (залежно від того, щодо якої нерухомості надано пільгу). Згідно з Довідником пільг пільга зі сплати податку на нерухомість має код 18010402.

А якщо об’єкт нерухомості з’явиться в юрособи посеред звітного року (наприклад, буде придбано або добудовано та введено в експлуатацію вже після подання декларації на поточний рік)?

Декларація щодо новоствореного (нововведеного) об’єкта житлової та/або нежитлової нерухомості подається протягом 30 календарних днів із дня виникнення права власності на такий об’єкт, а податок сплачується починаючи з місяця, у якому виникло це право власності (пп. 266.7.5 ПКУ).

Розглянемо на умовному прикладі порядок заповнення декларації та додатків до неї.

Приклад

ТОВ «Карат» (основний вид діяльності – роздрібна торгівля) має у власності магазин загальною площею 270 м². Ставка податку, установлена органом місцевого самоврядування, – 0,7 % мінімальної зарплати.

Наведемо приклади заповнення додатків і декларації (див. фрагменти 1 і 2).

Фрагмент 1. Додаток 2 до декларації з податку на нерухомість

Фрагмент 2. Декларація з податку на нерухомість