Податок на нерухомість: відповіді на актуальні запитання

Акценти цієї статті:

• як виправити помилки, допущені при складанні декларації з податку на нерухомість (далі – декларація);
• як подати декларацію у разі придбання нерухомості протягом звітного року.

Нагадаємо, платниками податку на нерухомість є фізичні та юридичні особи, у тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та нежитлової нерухомості (пп. 266.1.1 Податкового кодексу, далі – ПК). Об’єктом обкладення цим податком є об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, у тому числі їх частини (пп. 266.2.1 ПК).

Ставки податку встановлюються за рішенням сільської, селищної, міської ради або ради об’єднаних територіальних громад, створених згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, залежно від місця розташування (зональності) і типів таких об’єктів нерухомості. Але ставка податку не може бути вища 1,5 % розміру мінімальної заробітної плати, установленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 м² бази оподаткування, тобто у 2017 році – не вище 48 грн/м² (3 200 грн. х 1,5 %).

Зверніть увагу: із 1 січня 2017 року і до прийняття відповідним органом місцевого самоврядування рішення про встановлення ставок місцевих податків і зборів на 2017 рік визначені раніше ставки застосовуються із коефіцієнтом 0,5 (п. 3 розд. II Закону від 20.12.16 р. № 1791-VIII).

Звітним періодом для податку на нерухомість є календарний рік. Декларація подається до 20 лютого звітного року за місцезнаходженням об’єкта (об’єктів) оподаткування. Річна сума податку розбивається рівними частками поквартально і сплачується за місцем розташування об’єкта (об’єктів) оподаткування авансовими внесками щокварталу до 30-го числа місяця, що настає за звітним кварталом.

Докладно про нюанси оподаткування та подання звітності з податку на нерухомість ми писали в консультаціях «Податок на нерухомість для сільгосппідприємств», «Відповіді на актуальні запитання із податку на нерухомість». Зараз надамо відповіді на запитання щодо справляння податку на нерухомість, які надходять на консультаційну лінію та до редакції.

Як виправити помилки, допущені в декларації на звітний рік?

Загальний порядок виправлення помилок у податковій звітності прописано у ст. 50 ПК. Так, згідно з п. 50.1 ПК платники податків можуть:

• або подати уточнюючий розрахунок (уточнюючу декларацію, далі – УД),
• або відобразити уточнені показники в декларації за будь-який наступний звітний період, протягом якого такі помилки було виявлено, тобто в поточній декларації.

Оскільки декларація подається раз на рік, помилки, допущені при її складанні протягом року, можна виправити тільки шляхом подання УД.

Листом ДФС від 13.05.17 р. № 11897/7/99-99-12-02-03-17 було надано Методичні рекомендації щодо виправленння помилок, допущених у декларації (далі – Лист № 11897).

Так, УД подають за тією самою формою, що й основну декларацію, тобто за формою, затвердженою наказом Мінфіну від 10.04.15 р. № 408. Про те, що подана протягом року декларація є саме уточнюючою, податківцям скажуть позначки про тип декларації в шапці форми (як їх проставляти, розкажемо нижче).

Запам’ятайте головне: якщо ви уточнюєте дані декларації, у якій податок був нарахований одночасно для об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, то вам доведеться подати дві УД: окремо для об’єктів житлової (коди від 1 до 3) та нежитлової (коди від 4 до 9) нерухомості. Це пов’язане з особливостями обробки УД. А саме: не розносяться в автоматичному режимі УД, які мають у будь-якому рядку колонки 2 одночасно з типами об’єктів житлової нерухомості (з кодами від 1 до 3) типи об’єктів нежитлової нерухомості (з кодами від 4 до 9).

Шапка УД заповнюється за тими ж правилами, що і звітна річна декларація. Слід лише зважити на такі нюанси:

• у рядку 1 робиться позначка «Х» у графі «Уточнююча»;
• полі 2 – заповнюється графа «з урахуванням уточнень з». У цій графі слід вказати номер місяця (арабськими цифрами), з якого починається уточнення податкових зобов’язань. Тобто, при виправленні помилок, допущених у звітній декларації, у цьому полі слід указати перший місяць року (січень), тобто «01»;
• усі інші графи заповнюються так само, як і в річній декларації.

У табличній частині треба спочатку нарахувати правильний розмір податку на нерухомість за кожним окремим об’єктом нерухомості, який перебуває у власності. А потім на підставі «помилкової» декларації вказати розмір зменшення/збільшення суми податку.

Наприклад, для уточнення показників декларації з житлової нерухомості:

• у рядках 1–5 наводиться виправлена (правильна) інформація в розрізі типів об’єктів нерухомості з кодами від 1 до 3;
• рядку 6 підсумовується уточнена річна сума податку, яка підлягає сплаті (сума значень колонок 7–11 рядків 1–5);
• рядок 7 переноситься нарахована сума податку з рядка 6 раніше поданої (помилкової) декларації;
• рядку 8 (позитивне значення розрахунку: ряд. 6 – ряд. 7) відображається сума збільшення податкового зобов’язання в результаті уточнення показників;
• рядку 9 – сума заниження (недоплата) податкового зобов’язання, за яким на момент подання УД минув строк сплати;
• рядку 10 (позитивне значення розрахунку: ряд. 7 – ряд. 6) – сума зменшення податкового зобов’язання в результаті уточнення показників;
• рядку 11 – сума завищення податкового зобов’язання, за яким на момент подання УД минув строк сплати.

При цьому якщо сума податку була занижена, то відповідно до п. 50.1 ПК підприємство має самостійно нарахувати і сплатити до бюджету (не пізніше дня подання УД) суму недоплати і штраф у розмірі 3 % суми недоплати за тими податковими зобов’язаннями, строк сплати яких уже минув (сума штрафу вказується в рядку 12 декларації). А якщо помилка виправляється після спливу 90 календарних днів з останнього дня сплати податку, тоді необхідно нарахувати ще й пеню (пп. 129.1.3, п. 129.9 ПК). Сума пені вказується в рядку 13 декларації.

У які строки слід подати УД, якщо протягом року змінюється ставка податку?

У ПК не прописано, в які строки подавати УД у такій ситуації. Але, як зазначають податківці (див. ЗІР, категорія 106.07), якщо орган місцевого самоврядування в межах наданих йому повноважень протягом звітного року вносить зміни до прийнятого рішення про встановлені ставки та пільги з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, то юридичні особи протягом 30 календарних днів з дня оприлюднення такого рішення подають декларації з уточненими сумами податкових зобов’язань з податку.

Зверніть увагу: згідно з пп. 12.3.4 ПК рішення про встановлення місцевих податків і зборів має бути офіційно оприлюднено відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування встановлюваних місцевих податків та зборів або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим.

Утім п. 4 Прикінцевих положень Закону від 20.12.16 р. № 1791-viii установлено, що у 2017 році до рішень органів місцевого самоврядування про встановлення місцевих податків і зборів, які прийняті на виконання норм цього Закону, вимоги пп. 12.3.4 ПК не застосовуються.

Тобто місцеві ради можуть установлювати протягом року нові ставки податку, які можуть застосуватися вже цього року.

Підприємство неправильно відобразило в декларації код типу об’єкта нерухомості (замість коду 9 (нежитлова нерухомість) вказало код 3 (житлова нерухомість). Житлової нерухомості у підприємства немає. Як виправити таку помилку?

Як було зазначено вище, якщо підприємству необхідно виправити помилки і за житловою, і за нежитловою нерухомістю, то слід подати дві УД: окремо для об’єктів житлової і нежитлової нерухомості.

Декларація, в якій уточнюються показники за житловою нерухомістю, заповнюється так:

• рядки 1–6 не заповнюються (тобто показується, що житлової нерухомості немає взагалі, отже, і нарахувань теж). Нагадаємо, такий висновок випливає з роз’яснення ДФС, згідно з яким у рядках 1–5 наводиться правильна інформація щодо об’єктів житлової нерухомості (в нашому прикладі їх немає), а в рядку 6 – уточнена сума податку (сума значень колонок 7–11);
• у колонках 8–11 рядка 7 вказуються дані про об’єкт нерухомості з декларації, яка уточнюється;
• колонках 8–11 рядків 10, 11 – суми, розраховані як різниця між даними рядків 7 і 6, тобто в нашому випадку це буде вся сума нарахованого раніше податку.

Друга декларація, де уточнюються показники за нежитловою нерухомістю, заповнюється так:

• у колонці 2 рядка 1 (наприклад) указується тип об’єкта нерухомості «9»;
• колонках 3–11 цього рядка – правильні дані, передбачені для певного об’єкта нежитлової нерухомості. Якщо у підприємства крім даного об’єкта є й інша нежитлова нерухомість, то ці інші об’єкти також наводимо в колонках 2–11 рядків 2–5;
• колонках 7–11 рядка 6 – правильне підсумоване значення нарахованого податку за всіма об’єктами нежитлової нерухомості;
• колонках 8–11 рядка 7 – інформація з декларації, яка уточнюється (тільки за об’єктами нежитлової нерухомості);
• колонках 8–11 рядків 8 і 9 – різниця між первісно нарахованим податком і уточненим за об’єктами нежитлової нерухомості;
• рядку 12 – сума штрафу в розмірі 3 % суми недоплати, що утворилася (за періоди, строк сплати податку за якими вже минув);
• рядку 13 – сума пені, розрахована платником податків згідно з пп. 129.1.3 ПК (у разі виникнення боргу).

Як протягом року подати декларацію за новопридбаний об’єкт нерухомості?

Згідно з пп. 266.7.5 ПК декларація щодо новопридбаного об’єкта нерухомості подається протягом 30 календарних днів із дня виникнення права власності на такий об’єкт.

Отже, дата подання декларації залежить від того, коли до покупця перейшло право власності.

Як зазначено в ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу, якщо право власності підлягає державній реєстрації, то воно виникає з дати такої реєстрації. А право власності на нерухомість завжди підлягає держреєстрації (п. 1 ст. 4 Закону від 01.07.04 р. № 1952-VI). Тобто незалежно від умов договору купівлі-продажу (наприклад, у договорі може бути вказано, що право власності переходить до покупця після повного розрахунку за нерухомість), податок на нерухомість новий власник будівлі сплачує тільки з дати держреєстрації свого права власності на цю будівлю.

Податок розраховується та сплачується починаючи з початку місяця, у якому виникло право власності на нього. До речі, попередній власник цієї нерухомості сплачує податок тільки до початку того місяця, у якому припинилося право власності на зазначений об’єкт оподаткування.

Наприклад, якщо підприємство уклало договір купівлі-продажу будівлі 10 серпня поточного року, зареєструвало право власності на нього 5 вересня цього ж року, то податок слід розрахувати, починаючи з 1 вересня. Відповідно, попередній власник буде сплачувати податок тільки до 1 вересня. Декларацію за новопридбаний об’єкт новому власнику слід подати до 5 жовтня.

Що стосується заповнення декларації, то якщо:

• підприємство вперше звітує з податку на нерухомість (тобто до цього не було платником цього податку), то подається декларація з типом «Звітна»;
• нерухомість придбано до 20 лютого, а декларація на поточний рік ще не подавалася, то нову нерухомість можна врахувати при заповненні декларації на поточний рік, розрахувавши податок виходячи з кількості місяців, протягом яких ця нерухомість перебуває у власності підприємства. Так, якщо право власності перейшло до підприємства в лютому, то податок розраховується за 11 місяців згідно з пп. 266.8.1 ПК. У цьому випадку також подається декларація з типом «Звітна»;
• нерухомість придбана до 20 лютого, а декларація на цей рік уже подана, тоді підприємство подає декларацію з типом «Нова звітна», у якій ураховує і старі, і нові об’єкти;
• нерухомість придбано після 20 лютого, а звітну декларацію вже подано, то підприємству слід подати декларацію з типом «Уточнююча».

Приклад заповнення декларації при придбанні нової нерухомості наведено в Листі № 11897.

Зверніть увагу: деякі категорії будівель звільнено від оподаткування. Їх перелік наведено в пп. 266.2.2 ПК. До нього, зокрема, включено будівлі, споруди сільгосптоваровиробників, призначені для використання безпосередньо в сільгоспдіяльності (код 1271 Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000, затвердженого наказом Держстандарту від 17.08.2000 р. № 507). Тому, якщо ви придбали будівлю, яка звільнена від оподаткування, то подавати декларацію (уточнюючу чи звітну) та сплачувати податок не доведеться.

Як заповнити поле «Тип декларації» та графу «1.1.Т» декларації, якщо протягом року підприємство набуло права власності на нерухомість у новій адміністративно-територіальній одиниці?

У таком разі декларація подається до контролюючого органу за місцезнаходженням об’єкта нерухомості. При цьому в полі «Тип декларації» слід зазначити «Звітна», а в графі «1.1.Т» (порядковий номер за рік) проставити «1», оскільки сюди декларація подається вперше.

У колонці 3 додатка «Відомості про наявні об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості» до декларації обов’язково вказуються документи, що підтверджують виникнення права власності на об’єкт нерухомості.

При цьому якщо після подання такої звітної декларації виникне необхідність подати УД, то у полі «Тип декларації» зазначається «Уточнююча», а в графі «1.1.Т» – «1». При поданні протягом року другої УД у графі «1.1.Т» проставляється «2» і т. д.