Налог на недвижимость: ответы на актуальные вопросы

Акценты этой статьи:

• как исправить ошибки, допущенные при составлении декларации по налогу на недвижимость (далее – декларация);
• как подать декларацию в случае приобретения недвижимости в течение отчетного года.

Напомним, плательщиками налога на недвижимость являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые являются владельцами объектов жилой и нежилой недвижимости (пп. 266.1.1 Налогового кодекса, далее – НК). Объектом обложения этим налогом являются объекты жилой и нежилой недвижимости, в том числе их части (пп. 266.2.1 НК).

Ставки налога устанавливаются по решению сельского, поселкового, городского совета или совета объединенных территориальных громад, созданных согласно закону и перспективному плану формирования территорий громад, в зависимости от места расположения (зональности) и типов таких объектов недвижимости. Но ставка налога не может быть выше 1,5 % размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 м² базы налогообложения, то есть в 2017 году – не выше 48 грн/м² (3 200 грн. х 1,5 %).

Обратите внимание: с 1 января 2017 года и до принятия соответствующим органом местного самоуправления решения об установлении ставок местных налогов и сборов на 2017 год определенные ранее ставки применяются с коэффициентом 0,5 (п. 3 разд. II Закона от 20.12.16 г. № 1791-VIII).

Отчетным периодом для налога на недвижимость является календарный год. Декларация подается до 20 февраля отчетного года по местонахождению объекта (объектов) налогообложения. Годовая сумма налога разбивается равными частями поквартально и платится по месту расположения объекта (объектов) налогообложения авансовыми взносами ежеквартально до 30-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Подробно о нюансах налогообложения и представления отчетности по налогу на недвижимость мы писали в консультациях «Налог на недвижимость для сельхозпредприятий», «Ответы на актуальные вопросы по налогу на недвижимость». В настоящий момент дадим ответы на вопросы относительно взимания налога на недвижимость, которые поступают на консультационную линию и в редакцию.

Как исправить ошибки, допущенные в декларации на отчетный год?

Общий порядок исправления ошибок в налоговой отчетности прописан в ст. 50 НК. Так, согласно п. 50.1 НК налогоплательщики могут:

• или подать уточняющий расчет (уточняющую декларацию, далее – УД);
• или отразить уточненные показатели в декларации за любой следующий отчетный период, в течение которого такие ошибки были выявлены, то есть в текущей декларации.

Поскольку декларация подается раз в году, ошибки, допущенные при ее составлении в течение года, можно исправить только путем представления УД.

Письмом ГФС от 13.05.17 г. № 11897/7/99-99-12-02-03-17 были предоставлены Методические рекомендации относительно исправления ошибок, допущенных в декларации (далее – Письмо № 11897).

Так, УД подают по той же форме, что и основную декларацию, то есть по форме, утвержденной приказом Минфина от 10.04.15 г. № 408. О том, что поданная в течение года декларация именно уточняет, налоговикам скажут отметки о типе декларации в шапке формы (как их проставлять, расскажем ниже).

Запомните главное: если вы уточняете данные декларации, в которой налог был начислен одновременно для объектов жилой и нежилой недвижимости, то вам придется подать две УД: отдельно для объектов жилой (коды от 1 до 3) и нежилой (коды от 4 до 9) недвижимости. Это связано с особенностями обработки УД. А именно: не разносятся в автоматическом режиме УД, которые имеют в любой строке колонки 2 одновременно с типами объектов жилой недвижимости (с кодами от 1 до 3) типы объектов нежилой недвижимости (с кодами от 4 до 9).

Шапка УД заполняется по тем же правилам, что и отчетная годовая декларация. Надо лишь учесть следующие нюансы:

• в строке 1 делается отметка «Х» в графе «Уточняющая»;
• поле 2 – заполняется графа «с учетом уточнений с». В этой графе следует указать номер месяца (арабскими цифрами), с которого начинается уточнение налоговых обязательств. То есть при исправлении ошибок, допущенных в отчетной декларации, в этом поле следует указать первый месяц года (январь), то есть «01»;
• все другие графы заполняются так же, как и в годовой декларации.

В табличной части нужно сначала начислить правильный размер налога на недвижимость по каждому отдельному объекту недвижимости, который находится в собственности. А затем на основании «ошибочной» декларации указать размер уменьшения/увеличения суммы налога.

Например, для уточнения показателей декларации по жилой недвижимости:

• в строках 1–5 приводится исправленная (правильная) информация в разрезе типов объектов недвижимости с кодами от 1 до 3;
• строке 6 подытоживается уточненная годовая сумма налога, которая подлежит уплате (сумма значений колонок 7–11 строк 1–5);
• строку 7 переносится начисленная сумма налога из строки 6 ранее поданной (ошибочной) декларации;
• строке 8 (положительное значение расчета: стр. 6 – стр. 7) отражается сумма увеличения налогового обязательства в результате уточнения показателей;
• строке 9 – сумма занижения (недоплата) налогового обязательства, по которому на момент представления УД истек срок уплаты;
• строке 10 (положительное значение расчета: стр. 7 – стр. 6) – сумма уменьшения налогового обязательства в результате уточнения показателей;
• строке 11 – сумма завышения налогового обязательства, по которому на момент представления УД истек срок уплаты.

При этом если сумма налога была занижена, то в соответствии с п. 50.1 НК предприятие должно самостоятельно начислить и уплатить в бюджет (не позднее дня представления УД) сумму недоплаты и штраф в размере 3 % суммы недоимки по тем налоговым обязательствам, срок уплаты которых уже истек (сумма штрафа указывается в строке 12 декларации). А если ошибка исправляется после истечения 90 календарных дней с последнего дня уплаты налога, тогда необходимо начислить еще и пеню (пп. 129.1.3, п. 129.9 НК). Сума пени указывается в строке 13 декларации.

В какие сроки следует подать УД, если в течение года изменяется ставка налога?

В НК не прописано, в какие сроки подавать УД в такой ситуации. Но, как указывают налоговики (см. ОИР, категория 106.07), если орган местного самоуправления в рамках предоставленных ему полномочий в течение отчетного года вносит изменения в принятое решение об установленных ставках и льготах по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, то юридические лица в течение 30 календарных дней со дня обнародования такого решения подают декларации с уточненными суммами налоговых обязательств по налогу.

Обратите внимание: согласно пп. 12.3.4 НК решение об установлении местных налогов и сборов должно быть официально обнародовано соответствующим органом местного самоуправления до 15 июля года, предшествующего бюджетному периоду, в котором планируется применение устанавливаемых местных налогов и сборов или изменений (плановый период). Иначе нормы соответствующих решений применяются не ранее начала бюджетного периода, следующего за плановым.

Впрочем, п. 4 Заключительных положений Закона от 20.12.16 г. № 1791-VIII установлено, что в 2017 году к решениям органов местного самоуправления об установлении местных налогов и сборов, которые приняты во исполнение норм данного Закона, требования пп. 12.3.4 НК не применяются.

То есть местные советы могут устанавливать в течение года новые ставки налога, которые могут примениться уже в этом году.

Предприятие неправильно отразило в декларации код типа объекта недвижимости (вместо кода 9 (нежилая недвижимость) указало код 3 (жилая недвижимость). Жилой недвижимости у предприятия нет. Как исправить такую ошибку?

Как было указано выше, если предприятию необходимо исправить ошибки и по жилой, и по нежилой недвижимости, то следует подать две УД: отдельно для объектов жилой и нежилой недвижимости.

Так, декларация, в которой уточняются показатели по жилой недвижимости, заполняется следующим образом:

• строки 1–6 не заполняются (т. е. показывается, что жилой недвижимости нет вообще, следовательно, и начислений тоже). Напомним, такой вывод вытекает из разъяснения ГФС, согласно которому в строках 1–5 приводится правильная информация относительно объектов жилой недвижимости (в нашем примере их нет), а в строке 6 – уточненная сумма налога (сумма значений колонок 7–11);
• в колонках 8–11 строки 7 указываются данные об объекте недвижимости из уточняемой декларации;
• колонках 8–11 строк 10, 11 – суммы, рассчитанные как разница между данными строк 7 и 6, то есть в нашем случае это будет вся сумма начисленного ранее налога.

Вторая декларация, где уточняются показатели по нежилой недвижимости, заполняется следующим образом:

• в колонке 2 строки 1 (например) указывается тип объекта недвижимости «9»;
• колонках 3–11 этой строки – правильные данные, предусмотренные для определенного объекта нежилой недвижимости. Если у предприятия кроме данного объекта есть и другая нежилая недвижимость, то эти другие объекты также приводим в колонках 2–11 строк 2–5;
• колонках 7–11 строки 6 – правильное суммированное значение начисленного налога по всем объектам нежилой недвижимости;
• колонках 8–11 строки 7 – информация из уточняемой декларации (только по объектам нежилой недвижимости);
• колонках 8–11 строк 8 и 9 – разница между первоначально начисленным налогом и уточненным по объектам нежилой недвижимости;
• строке 12 – сумма штрафа в размере 3 % суммы образовавшейся недоимки (за периоды, срок уплаты налога по которым уже истек);
• строке 13 – сумма пени, рассчитанная налогоплательщиком согласно пп. 129.1.3 НК (в случае возникновения долга).

Как в течение года подать декларацию по вновь приобретенному объекту недвижимости?

Согласно пп. 266.7.5 НК декларация относительно вновь приобретенного объекта недвижимости подается в течение 30 календарных дней со дня возникновения права собственности на такой объект.

Следовательно, дата представления декларации зависит от того, когда к покупателю перешло право собственности.

Как указано в ч. 2 ст. 331 Гражданского кодекса, если право собственности подлежит государственной регистрации, то оно возникает с даты такой регистрации. А право собственности на недвижимость всегда подлежит госрегистрации (п. 1 ст. 4 Закона от 01.07.04 г. № 1952-VI). То есть независимо от условий договора купли-продажи (например, в договоре может быть указано, что право собственности переходит к покупателю после полного расчета за недвижимость) налог на недвижимость новый собственник здания платит только с даты госрегистрации своего права собственности на это здание.

Налог рассчитывается и платится начиная с начала месяца, в котором возникло право собственности на него. Кстати, предыдущий собственник этой недвижимости платит налог только до начала того месяца, в котором прекратилось право собственности на указанный объект налогообложения.

Например, если предприятие заключило договор купли-продажи здания 10 августа текущего года, зарегистрировало право собственности на него 5 сентября этого же года, то налог следует рассчитать начиная с 1 сентября. Соответственно, предыдущий собственник будет платить налог только до 1 сентября. Декларацию по вновь приобретенному объекту новому собственнику следует подать до 5 октября.

Что касается заполнения декларации, то если:

• предприятие впервые отчитывается по налогу на недвижимость (т. е. до этого не было плательщиком этого налога), то подается декларация с типом «Отчетная»;
• недвижимость приобретена до 20 февраля, а декларация на текущий год еще не подавалась, то новую недвижимость можно учесть при заполнении декларации на текущий год, рассчитав налог исходя из количества месяцев, в течение которых эта недвижимость находится в собственности предприятия. Так, если право собственности перешло к предприятию в феврале, то налог рассчитывается за 11 месяцев согласно пп. 266.8.1 НК. В этом случае также подается декларация с типом «Отчетная»;
• недвижимость приобретена до 20 февраля, а декларация на этот год уже подана, тогда предприятие подает декларацию с типом «Новая отчетная», в которой учитывает и старые, и новые объекты;
• недвижимость приобретена после 20 февраля, а отчетная декларация уже подана, то предприятию следует подать декларацию с типом «Уточняющая».

Пример заполнения декларации при приобретении новой недвижимости приведен в Письме № 11897.

Обратите внимание: некоторые категории зданий освобождены от налогообложения. Их перечень приведен в пп. 266.2.2 НК. В него, в частности, включены здания, сооружения сельхозтоваропроизводителей, предназначенные для использования непосредственно в сельхоздеятельности (код 1271 Государственный классификатор зданий и сооружений ДК 018-2000, утвержденный приказом Госстандарта от 17.08.2000 г. № 507). Поэтому если вы приобрели здание, которое освобождено от налогообложения, то подавать декларацию (уточняющую или отчетную) и платить налог не придется.

Как заполнить поле «Тип декларации» и графу «1.1.Т» декларации, если в течение года предприятие приобрело право собственности на недвижимость в новой административно-территориальной единице?

В таком случае декларация подается в контролирующий орган по местонахождению объекта недвижимости. При этом в поле «Тип декларации» следует указать «Отчетная», а в графе «1.1.Т» (порядковый номер за год) проставить «1», поскольку сюда декларация подается впервые.

В колонке 3 приложения «Сведения об имеющихся объектах жилой и/или нежилой недвижимости» к декларации обязательно указываются документы, которые подтверждают возникновение права собственности на объект недвижимости.

При этом если после представления такой отчетной декларации возникнет необходимость подать УД, то в поле «Тип декларации» указывается «Уточняющая», а в графе «1.1.Т» – «1». При представлении в течение года второй УД в графе «1.1.Т» проставляется «2» и т. д.