Податок на нерухомість для фізичних осіб

Для кого ця стаття: для фізичних осіб, які мають у власності житлову та/або нежитлову нерухомість.

Фізособи як платники податку на нерухомість

Згідно з пп. 266.1.1 Податкового кодексу (далі – ПК) фізичні особи, у тому числі нерезиденти, є платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі – податок на нерухомість). Під оподаткування з 01.01.15 р. підпадають об’єкти житлової та нежитлової нерухомості.

Як передбачено пп. 266.1.2 ПК, якщо об’єкт житлової та/або нежитлової нерухомості перебуває:

• у спільній частковій власності кількох осіб, то платником податку є кожна з цих осіб за належну їй частку;
• спільній сумісній власності кількох осіб, але не поділений у натурі, то платником податку є одна з таких осіб-власників, визначена за їх згодою, якщо інше не встановлено судом;
• спільній сумісній власності кількох осіб і поділений між ними в натурі, то платником податку є кожна з цих осіб за належну їй частку.

Нагадаємо, що спільна часткова власність – це власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожної з них у праві власності (ч. 1 ст. 356 Цивільного кодексу, далі – ЦК). Прикладом такої форми власності є, наприклад, квартира, яку було приватизовано на трьох осіб, і в документі про приватизацію зазначено, що частка кожної особи становить 1/3 частину площі такої квартири.

Спільною сумісною власністю є спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожної з них у праві власності (ч. 1 ст. 368 ЦК). Прикладом такої форми власності є, зокрема, майно, набуте подружжям за час шлюбу, та майно, набуте в результаті спільної праці та за спільні грошові кошти членів сім’ї (якщо інше не встановлено договором або законом).

Об’єкт оподаткування

Об’єктом оподаткування податком на нерухомість є об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, у тому числі їх частки (пп. 266.2.1 ПК). Однак деякі об’єкти нерухомості не є об’єктами обкладення цим податком. Повний перелік таких об’єктів наведено в пп. 266.2.2 ПК. До них, зокрема, належать:

• об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, визначені законом, у тому числі їх частки;
• будівлі дитячих будинків сімейного типу;
• житлова нерухомість, не придатна для проживання, у тому числі у зв’язку з аварійним станом, визнана такою згідно з рішенням сільської, селищної, міської ради;
• об’єкти житлової нерухомості, у тому числі їх частки, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та особам із їх числа, визнаним такими відповідно до закону, дітям-інвалідам, які виховуються одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на дитину.

База оподаткування та пільги

Базою оподаткування є загальна площа об’єкта житлової та нежитлової нерухомості, у тому числі його часток (пп. 266.3.1 ПК).

База оподаткування об’єкта/об’єктів житлової нерухомості, у тому числі їх часток, що перебувають у власності фізичної особи – платника податку, зменшується (пп. 266.4.1 ПК):

• для квартири/квартир незалежно від їх кількості – на 60 м2;
• для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості – на 120 м2;
• для різних типів об’єктів житлової нерухомості, у тому числі їх часток (у разі одночасного перебування у власності платника податку квартири/квартир та житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток), – на 180 м2.

Таке зменшення надається один раз за кожний базовий податковий (звітний) період (рік).

Водночас сільським, селищним, міським радам надано право збільшувати граничну межу житлової нерухомості, на яку зменшується база обкладення податком на нерухомість, а також установлювати додаткові пільги з цього податку (пп. 266.4.2 ПК). Однак додаткові пільги не можуть надаватися в разі, якщо:

• площа об’єкта/об’єктів нерухомості перевищує п’ятикратний розмір неоподатковуваної площі, затвердженої рішенням органів місцевого самоврядування;
• нерухомість використовуються для отримання прибутку (здається в оренду, лізинг, позичку, використовується у підприємницькій діяльності).

Відомості стосовно зазначених пільг подаються органами місцевого самоврядування до 1 лютого поточного року до відповідного контролюючого органу за місцезнаходженням об’єктів житлової нерухомості.

Наведемо найбільш типові приклади визначення бази оподаткування:

1. У власності однієї людини є 2 квартири площею 30 м2 та 40 м2. Тобто загальна площа двох квартир – 70 м2. Орган місцевого самоврядування не збільшив граничну межу, на яку зменшується база оподаткування. Отже, податок на нерухомість слід буде сплатити за 10 м2 (70 м2 – 60 м2).
2. У спільній сумісній власності сім’ї, яка складається із трьох осіб, є квартира площею 60 м2 та житловий будинок площею 200 м2. Частку кожного члена сім’ї в цій нерухомості не виділено. Платником податку в такому разі буде один із членів такої сім’ї (зазвичай це особа, яку визначено як власника у правовстановлюючих документах на нерухомість). А тому пільгу можна застосувати також лише для однієї особи. Отже, податок сплачуватиметься із 80 м2 (60 м2 + 200 м2 – 180 м2).
3. Житловий будинок площею 250 м2 належить двом особам на правах спільної часткової власності: першій особі належить 100 м2, а другій – 150 м2. У такому разі перша особа не сплачуватиме податок, адже площа частки, що їй належить, менша за неоподатковувані 120 м2. А друга особа повинна буде сплачувати податок за 30 м2 площі (150 м2 – 120 м2), за умови що місцева рада не збільшить розмір неоподатковуваної площі на відповідній території.

Ставка, обчислення та сплата

Ставки податку для об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості встановлюються за рішенням сільської, селищної або міської ради залежно від місця розташування (зональності) та типів таких об’єктів нерухомості. Розмір ставки не повинен перевищувати 2 % розміру мінімальної заробітної плати, установленої на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 м2 бази оподаткування (пп. 266.5.1 ПК).

Однак згідно з п. 33 підрозд. 10 розд. XX «Перехідні положення» ПК при розрахунку податку за 2015 рік ставки податку для об’єктів нежитлової нерухомості не можуть перевищувати 1 % мінімальної зарплати, установленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 м2 для об’єк­тів нежитлової нерухомості. Нагадаємо, що на 01.01.15 р. мінімальна зарплата становить 1 218 грн. Отже, за 2015 рік податок за 1 м2 житлової нерухомості не повинен перевищувати 24,36 грн., а за 1 м2 нежитлової нерухомості – 12,18 грн.

Згідно з пп. 266.3.2 ПК база оподаткування для фізичних осіб обчислюється контролюючим органом.

Підставою для такого обчислення є:

• дані, що безоплатно надаються органами державної реєстрації прав на нерухоме майно;
• оригінали відповідних документів платника податків, зокрема документів на право власності.

Обчислення суми податку з об’єкта/об’єктів нежитлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних осіб, здійснюватиметься контролюючим органом за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості виходячи із загальної площі кожного з об’єктів нежитлової нерухомості та відповідної ставки податку (пп. 266.7.1 ПК).

Якщо у фізособи є кілька об’єктів житлової нерухомості, то обчислена сума податку розподі­ляється контролюючим органом між такими об’єк­тами пропорційно до питомої ваги загальної площі кожного з об’єктів житлової нерухомості.

Податкове повідомлення-рішення про сплату суми/сум податку надсилається (вручається) платнику податку контролюючим органом за місцем його податкової адреси (місцем реєстрації) до 1 липня року, що настає за базовим податковим (звітним) періодом (роком). Таке повідомлення-рішення повинне містити відповідні платіжні реквізити, зокрема, органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням кожного з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (пп. 266.7.2 ПК).

Нарахування податку та надсилання (вручення) податкових повідомлень-рішень про сплату податку фізичним особам – нерезидентам здійснюється контролюючими органами за місцезнаходженням об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності таких нерезидентів.

Податок сплачується за місцем розташування об’єкта/об’єктів оподаткування й зараховується до відповідного бюджету згідно з положеннями Бюджетного кодексу (пп. 266.9.1 ПК). Фізичні особи в сільській та селищній місцевості можуть сплачувати податок через каси сільських (селищних) рад за квитанцією про прийняття податків.

Сплатити податкове зобов’язання за звітний рік слід протягом 60 днів із дня вручення податкового повідомлення-рішення (пп. 266.10.1 ПК).

Звірка даних

Згідно з пп. 266.7.3 ПК платники податку мають право звернутися з письмовою заявою до податкового органу за місцем проживання (реєстрації) для проведення звірки даних щодо:

• об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, у тому числі їх часток, що перебувають у власності платника податку;
• розміру загальної площі об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності платника податку;
• права на користування пільгою зі сплати податку;
• розміру ставки податку;
• нарахованої суми податку.

У разі виявлення розбіжностей між даними податкових органів та даними, підтвердженими платником податку на підставі оригіналів відповідних документів, податковий орган повинен провести перерахунок суми податку й надіслати (вручити) нове податкове повідомлення-рішення. Попереднє податкове повідомлення-рішення вважатиметься скасованим.

Відповідальність

За несплату або несвоєчасну чи нeповну уплату податку на нерухомість згідно з п. 126.1 ПК фізособам загрожує штраф y розмірі:

• 10 % вiд погaшеної суми податкового боргу — за затримку до 30 календарниx днiв;
• 20 % вiд погашeної суми податкового боргу — за затримку понад 30 календаpних днів.

Якщо податок не буде сплачено своєчасно, то після закінчення граничних термінів для сплати на суму податкового боргу нараховуватиметься пеня з розрахунку 120 % ставки НБУ, щo діятиме нa день виникнення податкового боргу (ст. 129 ПК).

Як сплачуватиметься податок у 2015 році

Як зазначалося вище, податкове повідомлення-рішення про сплату податку на нерухомість надсилається контролюючим органом до 1 липня року, що настає за базовим податковим (звітним) періодом (роком). Тобто податок на нерухомість за 2015 рік фізособи мають сплачувати лише наступного року на підставі податкового повідомлення-рішення, отриманого від податківців до 01.07.16 р.

У 2015 році фізичні особи сплачуватимуть податок на нерухомість за 2014 рік за ставками та в порядку, які діяли у 2014 році. Нагадаємо, що за минулорічними нормами ПК оподаткуванню підлягала лише житлова нерухомість. При цьому площа нерухомості, на яку зменшувалася база оподаткування, була більшою, а саме: для квартири/квартир незалежно від їх кількості вона становила 120 м2, а для будинку (будинків) – 250 м2.

Також нагадаємо, що податок за 2014 рік нараховуватиметься: з 1 січня до 31 березня 2014 року – із житлової площі, а з 1 квітня до 31 грудня 2014 року – із загальної площі об’єктів житлової нерухомості (про це повідомила ДФС у своєму листі від 16.01.15 р. № 722/5/99-99-19-01-01-16).