Налог на недвижимость для физических лиц

Для кого эта статья: для физических лиц, имеющих в собственности жилую и/или нежилую недвижимость.

Физлица как плательщики налога на недвижимость

Согласно пп. 266.1.1 Налогового кодекса (далее – НК) физические лица, в том числе нерезиденты, являются плательщиками налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка (далее – налог на недвижимость). Под налогообложение с 01.01.15 г. подпадают объекты жилой и нежилой недвижимости.

Как предусмотрено пп. 266.1.2 НК, если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится:

• в общей долевой собственности нескольких лиц, то плательщиком налога является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю;
• общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделен в натуре, то плательщиком налога является одно из таких лиц-собственников, определенное с их согласия, если иное не установлено судом;
• общей совместной собственности нескольких лиц и разделен между ними в натуре, то плательщиком налога является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю.

Напомним, что совместная долевая собственность – это собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности (ч. 1 ст. 356 Гражданского кодекса, далее – ГК). Примером такой формы собственности является, например, квартира, которая была приватизирована на трех лиц, и в документе о приватизации указано, что доля каждого лица составляет 1/3 часть площади такой квартиры.

Общей совместной собственностью является общая собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности (ч. 1 ст. 368 ГК). Примером такой формы собственности является, в частности, имущество, приобретенное супругами за время брака, и имущество, приобретенное в результате совместного труда и за общие денежные средства членов семьи (если иное не установлено договором или законом).

Объект налогообложения

Объектом обложения налогом на недвижимость являются объекты жилой и нежилой недвижимости, в том числе их доли (пп. 266.2.1 НК). Однако некоторые объекты недвижимости не являются объектами обложения этим налогом. Полный перечень таких объектов приведен в пп. 266.2.2 НК. К ним, в частности, относятся:

• объекты жилой и нежилой недвижимости, расположенные в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, определенные законом, в том числе их доли;
• здания детских домов семейного типа;
• жилая недвижимость, не пригодная для проживания, в том числе в связи с аварийным состоянием, признанная таковой согласно решению сельского, поселкового, городского совета;
• объекты жилой недвижимости, в том числе их доли, принадлежащие детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, и лицам из их числа, признанным таковыми в соответствии с законом, детям-инвалидам, которые воспитываются одинокими матерями (отцами), но не более одного такого объекта на ребенка.

База налогообложения и льготы

Базой налогообложения является общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе его долей (пп. 266.3.1 НК).

База налогообложения объекта/объектов жилой недвижимости, в том числе их долей, которые находятся в собственности физлица – плательщика налога, уменьшается (пп. 266.4.1 НК):

• для квартиры/квартир независимо от их количества – на 60 м2;
• для жилого дома/домов независимо от их количества – на 120 м2;
• для различных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их долей (в случае одновременного нахождения в собственности налогоплательщика квартиры/квартир и жилого дома/домов, в том числе их долей), – на 180 м2.

Такое уменьшение предоставляется один раз за каждый базовый налоговый (отчетный) период (год).

В то же время сельским, поселковым, городским советам дано право увеличивать предельную площадь жилой недвижимости, на которую уменьшается база обложения налогом на недвижимость, а также устанавливать дополнительные льготы по этому налогу (пп. 266.4.2 НК). Однако дополнительные льготы не могут предоставляться в случае, если:

• площадь объекта/объектов недвижимости превышает пятикратный размер необлагаемой площади, утвержденной решением органов местного самоуправления;
• недвижимость используется для получения дохода (сдается в аренду, лизинг, заем, используется в предпринимательской деятельности).

Сведения об указанных льготах представляются органами местного самоуправления до 1 февраля текущего года в соответствующий контролирующий орган по местонахождению объектов жилой недвижимости.

Приведем наиболее типичные примеры определения базы налогообложения:

1. В собственности одного человека есть 2 квартиры площадью 30 м2 и 40 м2. То есть общая площадь двух квартир – 70 м2. Орган местного самоуправления не увеличил предельную площадь, на которую уменьшается база налогообложения. Следовательно, налог на недвижимость нужно будет уплатить за 10 м2 (70 м2 – 60 м2).
2. В общей совместной собственности семьи, состоящей из троих человек, есть квартира площадью 60 м2 и жилой дом площадью 200 м2. Доля каждого члена семьи в этой недвижимости не выделена. Плательщиком налога в таком случае будет один из членов такой семьи (обычно это лицо, определенное в качестве владельца в правоустанавливающих документах на недвижимость). Поэтому льготу можно применить также только для одного лица. Итак, налог будет уплачиваться за 80 м2 (60 м2 + 200 м2 – 180 м2).
3. Жилой дом площадью 250 м2 принадлежит на правах общей долевой собственности двум лицам: первому – 100 м2, второму – 150 м2. В таком случае первое лицо не будет платить налог, ведь площадь принадлежащей ему доли меньше необлагаемых 120 м2. А второе лицо должно будет платить налог за 30 м2 площади (150 м2 – 120 м2), при условии что местный совет не увеличит размер необлагаемой площади на соответствующей территории.

Ставка, исчисление и уплата

Ставки налога для объектов жилой и/или нежилой недвижимости устанавливаются по решению сельского, поселкового или городского совета в зависимости от места расположения (зональности) и типов таких объектов недвижимости. Размер ставки не должен превышать 2 % размера минимальной заработной платы, установленной на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 м2 базы налогообложения (пп. 266.5.1 НК).

Однако согласно п. 33 подразд. 10 разд. XX «Переходные положения» НК при расчете налога за 2015 год ставки налога для объектов нежилой недвижимости не могут превышать 1 % минимальной зарплаты, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 м2 для объектов нежилой недвижимости. Напомним, что на 01.01.15 г. минимальная зарплата составляет 1 218 грн. Следовательно, за 2015 год налог за 1 м2 жилой недвижимости не должен превышать 24,36 грн., а за 1 м2 нежилой недвижимости – 12,18 грн.

Согласно пп. 266.3.2 НК база налогообложения для физических лиц исчисляется контролирующим органом. Основанием для такого расчета являются:

• данные, которые бесплатно предоставляются органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
• оригиналы соответствующих документов налогоплательщика, в частности документов на право собственности.

Исчисление суммы налога с объекта/объектов нежилой недвижимости, которые находятся в собственности физлиц, будет производиться контролирующим органом по месту налогового адреса (месту регистрации) собственника такой недвижимости исходя из общей площади каждого из объектов нежилой недвижимости и соответствующей ставки налога (пп. 266.7.1 НК).

Если у физлица есть несколько объектов жилой недвижимости, то исчисленная сумма налога распределяется контролирующим органом между такими объектами пропорционально удельному весу общей площади каждого из объектов жилой недвижимости.

Налоговое уведомление-решение об уплате суммы/сумм налога отправляется (вручается) налогоплательщику контролирующим органом по месту его налогового адреса (месту регистрации) до 1 июля года, следующего за базовым налоговым (отчетным) периодом (годом). Такое уведомление-решение должно содержать соответствующие платежные реквизиты, в частности, органов местного самоуправления по местонахождению каждого из объектов жилой и/или нежилой недвижимости (пп. 266.7.2 НК).

Начисление налога и отправка (вручение) налоговых уведомлений-решений об уплате налога физическим лицам – нерезидентам осуществляется контролирующими органами по местонахождению объектов жилой и/или нежилой недвижимости, которые находятся в собственности таких нерезидентов.

Налог уплачивается по месту расположения объекта/объектов налогообложения и зачисляется
в соответствующий бюджет согласно положениям Бюджетного кодекса (пп. 266.9.1 НК). Физлица в сельской и поселковой местности могут уплачивать налог через кассы сельских (поселковых) советов по квитанции о приеме налогов.

Уплатить налоговое обязательство за отчетный год следует в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения (пп. 266.10.1 НК).

Сверка данных

Согласно пп. 266.7.3 НК налогоплательщики имеют право обратиться с письменным заявлением в налоговый орган по месту жительства (регистрации) для проведения сверки данных относительно:

• объектов жилой и/или нежилой недвижимости, в том числе их долей, которые находятся в собственности налогоплательщика;
• размера общей площади объектов жилой и/или нежилой недвижимости, которые находятся в собственности налогоплательщика;
• права на пользование льготой по уплате налога;
• размера ставки налога;
• начисленной суммы налога.

В случае выявления расхождений между данными налоговых органов и данными, подтвержденными налогоплательщиком на основании оригиналов соответствующих документов, налоговый орган должен провести перерасчет суммы налога и отправить (вручить) новое налоговое уведомление-решение. Предыдущее налоговое уведомление-решение будет считаться отмененным.

Ответственность

За неуплату либо несвоевременную или неполную уплату налогу на недвижимость согласно п. 126.1 НК физлицам угрожает штраф в размере:

• 10 % от погашенной суммы налогового долга — за задержку до 30 календарных дней;
• 20 % от погашенной суммы налогового долга — за задержку свыше 30 календарных дней.

Если налог не будет уплачен своевременно, то после окончания предельных сроков для уплаты на сумму налогового долга будет начисляться пеня из расчета 120 % ставки НБУ, действующей на день возникновения налогового долга (ст. 129 НК).

Как будет уплачиваться налог в 2015 году

Как отмечалось выше, налоговое уведомление-решение об уплате налога на недвижимость отправляется контролирующим органом до 1 июля года, следующего за базовым налоговым (отчетным) периодом (годом). То есть налог на недвижимость за 2015 год физлица должны платить только в следующем году на основании налогового уведомления-решения, полученного от налоговиков до 01.07.16 г.

В 2015 году физлица будут уплачивать налог на недвижимость за 2014 год по ставкам и в порядке, действовавшим в 2014 году. Напомним, что согласно прошлогодним нормам НК налогообложению подлежала только жилая недвижимость. При этом площадь недвижимости, на которую уменьшалась база налогообложения, была большей, а именно: для квартиры/квартир независимо от их количества она составляла 120 м2, а для дома (домов) – 250 м2.

Также напомним, что налог за 2014 год будет начисляться: с 1 января по 31 марта 2014 года – с жилой площади, а с 1 апреля по 31 декабря 2014 года – с общей площади объектов жилой недвижимости (об этом сообщила ГФС в своем письме от 16.01.15 г. № 722/5/99-99-19-01-01-16).