Як передати посіви при зміні орендаря земельної ділянки
20.04.2017 6483 1 4
На практиці нерідко виникає ситуація, коли змінюється орендар земельної ділянки, а попередній орендар посіяв сільгоспкультури, але до закінчення строку дії договору не встиг зібрати врожай. Можливо також, що на дату спливу строку дії договору на земельній ділянці нічого не посіяно, а колишній орендар поніс витрати на передпосівний обробіток ґрунту. У таких ситуаціях новий орендар зазвичай не проти придбати посіви у попереднього або відшкодувати йому понесені витрати. Тож ми підготували цикл публікацій, де розповімо, як юридично оформити купівлю-продаж посівів та компенсацію витрат на передпосівний обробіток ґрунту, оподаткувати такі операції та відобразити в обліку.
Юридичний аспект
Перш за все зазначимо, що новий орендар не зобов’язаний відшкодовувати попередньому витрати на сівбу чи обробіток земельної ділянки. Адже згідно із ст. 34 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві ділянку на умовах, визначених договором. При цьому орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
Орендар повинен повернути орендодавцеві земельну ділянку (земельні ділянки) у стані, не гіршому за той, у якому він одержав її в оренду (п. 21 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.04 р. № 220).
Орендодавець має право на відшкодування збитків у разі погіршення корисних властивостей земельної ділянки (орендованих земельних ділянок), пов’язаних із зміною її стану, у розмірі, визначеному сторонами.
Як бачимо, нормативними документами не передбачено відшкодування витрат новим орендарем попередньому. Тобто після закінчення строку дії договору оренди орендодавець не повинен з’ясовувати, які культури знаходяться на ділянці, які витрати понесені на її обробіток. Але за згодою сторін новий орендар може компенсувати попередньому понесені ним витрати. Це відбувається шляхом укладення окремого цивільного договору.
У цій статті ми розглянемо два варіанти:
- варіант 1 – на момент зміни орендаря поле засіяли сільгоспкультурами;
- варіант 2 – на момент зміни орендаря здійснили передпосівний обробіток ґрунту.
Варіант 1. Купівля-продаж посівів
Передусім нагадаємо, що посіви належать до незавершеного виробництва (п. 6.1 Методичних рекомендацій з інвентаризації основних засобів, нематеріальних активів, товарно-матеріальних цінностей, грошових коштів, розрахунків та незавершеного виробництва сільськогосподарських підприємств, наведених у додатку до листа Мінагрополітики від 04.12.03 р. № 37-27-12/14023). Тому в разі передачі посівів пропонуємо укласти договір купівлі-продажу незавершеного виробництва у вигляді посівів сільгоспкультур, а саму передачу посівів оформити актом приймання-передачі (приклад заповнення такого акта наведений в статті «Передача посівів при зміні орендаря землі: облік»).
Такий договір має бути укладений у письмовій формі (ст. 208 Цивільного кодексу, далі – ЦК). При цьому нотаріальне посвідчення не вимагається.
У договорі мають бути зазначені, зокрема, такі умови :
- предмет договору – купівля-продаж незавершеного виробництва у вигляді посівів сільгоспкультур. За результатами оформлення договору новий орендар згодом отримає товар (наприклад, зернові культури);
- ціна договору та порядок розрахунків;
- строк дії договору (наприклад, до сплати ціни договору);
- порядок передачі посівів.
Продавець посівів має передати товар покупцеві у строк, установлений договором.
При цьому доцільно підписати акт приймання-передачі, у якому моментом передачі товару вказати момент підписання договору, оскільки фактично культури вже засіяні і їх не можна передати з рук у руки.
Варіант 2. Відшкодування витрат на обробіток ґрунту
У разі якщо попередній орендар здійснив витрати на обробіток ґрунту, але нічого не посіяв, варто говорити про компенсацію цих витрат новим орендарем.
Оформити договірні відносини можна, наприклад, договором про відшкодування понесених витрат. Адже відповідно до ст. 6 ЦК сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Розділ II ЦК визначає загальні положення про договір, якими необхідно керуватися при його укладенні. Зміст договору викладається довільно, з урахуванням істотних умов (ст. 638 ЦК).
Договір має бути укладений у письмовій формі. Нотаріальне посвідчення також не вимагається.
ЦК включає предмет договору до істотних умов, без узгодження яких сторонами договір уважається неукладеним. У даному випадку предметом договору може бути відшкодування понесених витрат.
Витрати, які понесла сторона договору, виражені у грошовому еквіваленті. Згідно із ст. 632 ЦК ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Тобто для виконання даного договору в його умовах слід передбачити порядок та строки сплати грошових коштів після підписання. Фактом виконання договору буде сплата коштів за актом відшкодування витрат.
Наведемо приклад договору купівлі-продажу посівів (див. зразок 1).
|
Зразок 1 <...> Договір купівлі-продажу № 35/01 с. Маяк, Одеська обл. 17.04.17 р. Фермерське господарство «Маяк» в особі директора Мудрого Петра Григоровича, що діє на підставі ста-туту (далі – Продавець), з однієї сторони, і Товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія» в особі ди-ректора Лагідного Степана Карповича, що діє на підставі статуту (далі – Покупець), з другої сторони, ук-лали цей договір купівлі-продажу (далі – Договір) про таке: 1. Предмет договору 1.1. Згідно з Договором Продавець зобов’язується передати у власність Покупцеві незавершене виробни-цтво у вигляді посівів пшениці озимої на площі 50 га, що знаходиться у с. Маяк Красноокнянського райо-ну Одеської області, а Покупець, у свою чергу, зобов’язується прийняти та оплатити посіви. 1.2. Посіви знаходяться на земельній ділянці, яка використовувалася Продавцем на підставі договору оренди землі від 02.02.03 р. № 36/03. 1.3. Покупець стає власником посівів та несе пов’язані з ним ризики (втрати, пошкодження і т. п.) з моме-нту підписання сторонами акта приймання-передачі посівів. 1.4. Посіви передаються Покупцеві у строк не пізніше ніж через 10 календарних днів із моменту підпи-сання сторонами Договору та оформлюється актом приймання-передачі посівів. 1.5. Вимоги до посівів (їх якісні та кількісні характеристики) зазначаються у додатку 1 до Договору. 2. Ціна Договору та порядок розрахунків 2.1. Загальна вартість посівів становить 253 000,00 грн. (двісті п’ятдесят три тисячі гривень 00 коп.), ПДВ – 50 600,00 грн. (п’ятдесят тисяч шістсот гривень 00 коп.), усього з ПДВ – 303 600,00 грн. (триста три ти-сячі шістсот тисяч гривень 00 коп.). 2.2. Покупець зобов’язується оплатити повну вартість посівів шляхом перерахунку коштів на банківський рахунок Продавця в строк не пізніше 5 робочих днів із моменту підписання сторонами акта приймання-передачі посівів. 3. Права та обов’язки сторін <...> 4. Строк дії договору 4.1. Договір набуває чинності з моменту його підписання та діє до 6 червня 2017 року. Закінчення строку дії Договору не звільняє сторони від виконання взятих зобов’язань та від відповідальності за порушення умов Договору. 4.2. Строк дії Договору може бути змінений за взаємною згодою сторін шляхом підписання додаткової угоди. 5. Форс-мажорні обставини <...> 6. Відповідальність сторін 6.1. За порушення строків передачі посівів Продавець сплачує штраф у розмірі 0,2 % вартості посівів за кожен день прострочення передачі. 6.2. За необґрунтовану відмову від розрахунку за посіви Покупець виплачує пеню в розмірі 0,5 % суми відмови за кожний день прострочення. 6.3. За односторонню необґрунтовану відмову від виконання своїх зобов’язань згідно з Договором винна сторона несе відповідальність у вигляді штрафу в розмірі 5 % вартості посівів, зазначеної в п. 2.1 Договору. 7. Порядок вирішення спорів <...> 8. Юридичні адреси, банківські реквізити й підписи сторін Продавець: Покупець: |
Про податкові та облікові аспекти читайте відповідно «Передача посівів при зміні орендаря землі: оподаткування», «Передача посівів при зміні орендаря землі: облік».
Висновки
Для оформлення передачі посівів новому орендарю земельної ділянки пропонуємо укладати договір купівлі-продажу незавершеного виробництва у вигляді посівів сільгоспкультур, а на операцію з компенсації за здійснений раніше передпосівний обробіток ґрунту – договір про відшкодування понесених витрат.
Операція з продажу посівів новому орендарю підлягає обкладенню ПДВ. Тому продавець посівів має виписати податкову накладну та нарахувати зобов’язання з ПДВ на договірну вартість посівів. Також обкладається ПДВ операція з отримання відшкодування витрат на передпосівний обробіток ґрунту. На суму відшкодування слід виписати податкову накладну.
Із позиції бухобліку купівля-продаж посівів – це операція з поточними біологічними активами рослинництва. Тож продавець посівів має списати такі активи за фактичною собівартістю, визнати дохід у сумі договірної вартості посівів та віднести його до складу доходу від іншої операційної діяльності. Покупець посівів повинен включити витрати на їх придбання до витрат на вирощування сільгосппродукції – у дебет відповідного субрахунка до рахунка 23 «Виробництво», на якому будуть обліковуватися витрати на вирощування такої продукції.
Рекомендуємо звертати увагу на дату закінчення строку дії договору оренди землі. І якщо є впевненість, що договір не буде подовжено, не розпочинати обробіток ґрунту та не засівати такі ділянки сільгоспкультурами. Добре, якщо вам вдасться знайти спільну мову з новим орендарем та отримати відшкодування за понесені витрати або продати засіяні посіви. Але треба знати, що новий орендар землі не зобов’язаний відшкодовувати попередньому витрати на сівбу чи обробіток земельної ділянки.
Співавтори
Світлана Мальшакова,
Вікторія Мервенецька
Коментарі до матеріалу
Відсортовано: по часу за популярністю
Всього коментарів 1