Як передати посіви при зміні орендаря земельної ділянки

На практиці нерідко виникає ситуація, коли змінюється орендар земельної ділянки, а попередній орендар посіяв сільгоспкультури, але до закінчення строку дії договору не встиг зібрати врожай. Можливо також, що на дату спливу строку дії договору на земельній ділянці нічого не посіяно, а колишній орендар поніс витрати на передпосівний обробіток ґрунту. У таких ситуаціях новий орендар зазвичай не проти придбати посіви у попереднього або відшкодувати йому понесені витрати. Тож ми підготували цикл публікацій, де розповімо, як юридично оформити купівлю-продаж посівів та компенсацію витрат на передпосівний обробіток ґрунту, оподаткувати такі операції та відобразити в обліку.

Юридичний аспект

Перш за все зазначимо, що новий орендар не зобов’язаний відшкодовувати попередньому витрати на сівбу чи обробіток земельної ділянки. Адже згідно із ст. 34 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві ділянку на умовах, визначених договором. При цьому орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Орендар повинен повернути орендодавцеві земельну ділянку (земельні ділянки) у стані, не гіршому за той, у якому він одержав її в оренду (п. 21 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.04 р. № 220).

Орендодавець має право на відшкодування збитків у разі погіршення корисних властивостей земельної ділянки (орендованих земельних ділянок), пов’язаних із зміною її стану, у розмірі, визначеному сторонами.

Як бачимо, нормативними документами не передбачено відшкодування витрат новим орендарем попередньому. Тобто після закінчення строку дії договору оренди орендодавець не повинен з’ясовувати, які культури знаходяться на ділянці, які витрати понесені на її обробіток. Але за згодою сторін новий орендар може компенсувати попередньому понесені ним витрати. Це відбувається шляхом укладення окремого цивільного договору.

У цій статті ми розглянемо два варіанти:

• варіант 1 – на момент зміни орендаря поле засіяли сільгоспкультурами;
• варіант 2 – на момент зміни орендаря здійснили передпосівний обробіток ґрунту.

Варіант 1. Купівля-продаж посівів

Передусім нагадаємо, що посіви належать до незавершеного виробництва (п. 6.1 Методичних рекомендацій з інвентаризації основних засобів, нематеріальних активів, товарно-матеріальних цінностей, грошових коштів, розрахунків та незавершеного виробництва сільськогосподарських підприємств, наведених у додатку до листа Мінагрополітики від 04.12.03 р. № 37-27-12/14023). Тому в разі передачі посівів пропонуємо укласти договір купівлі-продажу незавершеного виробництва у вигляді посівів сільгоспкультур, а саму передачу посівів оформити актом приймання-передачі (приклад заповнення такого акта наведений в статті «Передача посівів при зміні орендаря землі: облік»).

Такий договір має бути укладений у письмовій формі (ст. 208 Цивільного кодексу, далі – ЦК). При цьому нотаріальне посвідчення не вимагається.

У договорі мають бути зазначені, зокрема, такі умови :

• предмет договору – купівля-продаж незавершеного виробництва у вигляді посівів сільгоспкультур. За результатами оформлення договору новий орендар згодом отримає товар (наприклад, зернові культури);
• ціна договору та порядок розрахунків;
• строк дії договору (наприклад, до сплати ціни договору);
• порядок передачі посівів.

Продавець посівів має передати товар покупцеві у строк, установлений договором.

При цьому доцільно підписати акт приймання-передачі, у якому моментом передачі товару вказати момент підписання договору, оскільки фактично культури вже засіяні і їх не можна передати з рук у руки.

Варіант 2. Відшкодування витрат на обробіток ґрунту

У разі якщо попередній орендар здійснив витрати на обробіток ґрунту, але нічого не посіяв, варто говорити про компенсацію цих витрат новим орендарем.

Оформити договірні відносини можна, наприклад, договором про відшкодування понесених витрат. Адже відповідно до ст. 6 ЦК сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Розділ II ЦК визначає загальні положення про договір, якими необхідно керуватися при його укладенні. Зміст договору викладається довільно, з урахуванням істотних умов (ст. 638 ЦК).

Договір має бути укладений у письмовій формі. Нотаріальне посвідчення також не вимагається.

ЦК включає предмет договору до істотних умов, без узгодження яких сторонами договір уважається неукладеним. У даному випадку предметом договору може бути відшкодування понесених витрат.

Витрати, які понесла сторона договору, виражені у грошовому еквіваленті. Згідно із ст. 632 ЦК ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Тобто для виконання даного договору в його умовах слід передбачити порядок та строки сплати грошових коштів після підписання. Фактом виконання договору буде сплата коштів за актом відшкодування витрат.

Наведемо приклад договору купівлі-продажу посівів (див. зразок 1).

Про податкові та облікові аспекти читайте відповідно «Передача посівів при зміні орендаря землі: оподаткування», «Передача посівів при зміні орендаря землі: облік».

Висновки

Для оформлення передачі посівів новому орендарю земельної ділянки пропонуємо укладати договір купівлі-продажу незавершеного виробництва у вигляді посівів сільгоспкультур, а на операцію з компенсації за здійснений раніше передпосівний обробіток ґрунту – договір про відшкодування понесених витрат.

Операція з продажу посівів новому орендарю підлягає обкладенню ПДВ. Тому продавець посівів має виписати податкову накладну та нарахувати зобов’язання з ПДВ на договірну вартість посівів. Також обкладається ПДВ операція з отримання відшкодування витрат на передпосівний обробіток ґрунту. На суму відшкодування слід виписати податкову накладну.

Із позиції бухобліку купівля-продаж посівів – це операція з поточними біологічними активами рослинництва. Тож продавець посівів має списати такі активи за фактичною собівартістю, визнати дохід у сумі договірної вартості посівів та віднести його до складу доходу від іншої операційної діяльності. Покупець посівів повинен включити витрати на їх придбання до витрат на вирощування сільгосппродукції – у дебет відповідного субрахунка до рахунка 23 «Виробництво», на якому будуть обліковуватися витрати на вирощування такої продукції. 

Рекомендуємо звертати увагу на дату закінчення строку дії договору оренди землі. І якщо є впевненість, що договір не буде подовжено, не розпочинати обробіток ґрунту та не засівати такі ділянки сільгоспкультурами. Добре, якщо вам вдасться знайти спільну мову з новим орендарем та отримати відшкодування за понесені витрати або продати засіяні посіви. Але треба знати, що новий орендар землі не зобов’язаний відшкодовувати попередньому витрати на сівбу чи обробіток земельної ділянки.

Співавтори
Світлана Мальшакова,
Вікторія Мервенецька