Огляд законопроєкту № 2280: зміна цільового призначення земельної ділянки без проєкту

17.06.20 р. прийнято в цілому законопроєкт № 2280 «Про внесення змін до Земельного кодексу та інших законодавчих актів щодо планування використання земель» (зареєстрований 17.10.19 р., далі – проєкт № 2280), яким вноситься багато змін у чинне земельне законодавство. Зараз проєкт № 2280 передано на підпис Президенту. Зміни надають більше можливостей землевласникам та землекористувачам змінити цільове призначення земельних ділянок, зокрема сільгосппризначення, без погодження із місцевими/сільськими/селищними радами. Крім того, стане легше вносити до Державного земельного кадастру (далі – ДЗК) відомості щодо ділянок, право власності/користування якими виникло до 2004 року.

У цьому огляді розкажемо, які полегшення або перепони чекають на аграріїв щодо власних та орендованих земельних ділянок усіх форм власності та коли їх запровадять. 

Зміна цільового призначення: як було та як стане

Розпочнемо з процедури, яка діє сьогодні.

Земельні ділянки України поділяються за своїм основним цільовим призначенням на 9 категорій (ст. 19 Земельного кодексу, далі – ЗК), а саме: сільгосппризначення, житлової та громадської забудови, історико-культурного призначення, водного фонду та інші. Землі відносяться до певної категорії на підставі рішень відповідного органу, який розпоряджається ними згідно зі ст. 122 ЗК. Наприклад, земельними ділянками сільгосппризначення, які розташовані за межами населених пунктів у Дніпропетровській області, розпоряджається Головне управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області. Тож під час передачі у власність сільгоспділянки площею 2 га в порядку безплатної приватизації або земельної ділянки в оренду видається рішення про таку передачу із зазначенням категорії ділянки.

Утім, для розгляду відповідним органом питання передачі ділянки у власність чи користування вона має бути сформована. Формування полягає у визначенні площі, меж, унесенні інформації про земельну ділянку до ДЗК (ч. 1 ст. 791 ЗК). На цьому етапі розробляється документація із землеустрою, на підставі якої формується об’єкт (земельній ділянці присвоюється кадастровий номер).

Надалі для зміни цільового призначення земельної ділянки потрібно замовляти новий проєкт землеустрою щодо її відведення, який затверджується рішенням відповідного органу (ст. 20 ЗК у діючій редакції). Це правило стосується всіх форм власності на землю – державної, комунальної та приватної. Тож, як не крути, землевласник або землекористувач у разі зміни цільового призначення повинен навіть на сформовану земельну ділянку замовляти повторно виготовлення проєкту землеустрою та отримувати рішення відповідного органу.

Зазначимо, що зміна цільового призначення земельних ділянок приватної власності проводиться (ч. 3 ст. 20 ЗК):

• сільською, селищною, міською радою – щодо ділянок, розташованих у межах населеного пункту;
• райдержадміністрацією – щодо ділянок, розташованих за межами населеного пункту. 

Чому питання зміни цільового призначення турбує сільгоспвиробників, адже щодо сільгоспземель установлено мораторій на таку зміну? Тому що мораторій на купівлю та зміну цільового призначення сільгоспземель скасовується Законом від 31.03.20 р. № 552-IX (детальніше про відкриття ринку землі див. у «Закон про ринок землі прийнято: чого чекати»). Тож після підписання проєкту № 2280 та перетворення його на закон сільгоспземлю можна буде перевести до іншої категорії.

Після набрання чинності проєкту № 2280 як закону землевласник або землекористувач (оренда, емфітевзис, суперфіцій, постійне користування) отримає право самостійно приймати рішення про зміну цільового призначення сформованої земельної ділянки. Для цього вже не потрібно буде окреме рішення державного органу чи органу місцевого самоврядування.

Для зміни цільового призначення не доведеться розробляти документацію (окрім випадків формування земельної ділянки із земель державної/комунальної власності, які досі не сформовані). Тобто, якщо земельна ділянка сформована (має кадастровий номер, зареєстрована у ДЗК), розробляти документацію немає потреби. Заявник (власник чи користувач земельної ділянки) напряму звертається до Центру надання адмінпослуг (через них надаються всі адмінпослуги, у тому числі пов’язані із земельними ділянками) для внесення змін до відомостей ДЗК про земельну ділянку. Ця послуга надається безплатно.

Важливо! Зміна цільового призначення земельної ділянки, яка перебуває в оренді/постійному користуванні, за ініціативою фізособи-власника або розпорядника, зокрема міської ради чи обласного управління Держгеокадастру, обов’язково погоджується із землекористувачем. Тож без згоди користувача зміну не проведуть.

Коли ці зміни мають набути чинності?

Пунктом 1 Прикінцевих та перехідних положень проєкту № 2280 передбачено, що він набуде чинності через один рік із дня офіційного опублікування (крім абзаців другого – четвертого пп. 12 п. 8, п. 4 розд. І, які набирають чинності з дня опублікування цього Закону). Зараз проєкт № 2280 прийнято депутатами в цілому, підписано головою Верховної Ради і передано на підпис Президенту. Після підписання Президентом Закон буде опублікований в офіційному виданні. Це означає, що набрання чинності відбудеться водночас із першим етапом відкриття ринку землі – 01.07.21 р. 

Умови зміни цільового призначення земельної ділянки

Категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначатиметься в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим громадою комплексним планом просторового розвитку території або генеральним планом населеного пункту. Виняток становить зміна виду цільового призначення в межах категорії земель сільгосппризначення (крім віднесення їх до ділянок для садівництва, зміни призначення під полезахисними лісовими смугами). Тобто відсутність комплексного плану просторового розвитку території не перешкоджатиме зміні цільового виду, наприклад, із виду «для ведення особистого селянського господарства» на «для ведення товарного сільгоспвиробництва».

Майте на увазі! Класифікація видів цільового призначення земель, затверджена наказом Держкомзему від 23.07.10 р. № 548, містить перелік можливих видів функціонального призначення в межах відповідної категорії земель. Проте проєктом № 2280 передбачається доручити Кабміну затвердити у шестимісячний строк новий класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правила його застосування. Тож на зміну актуальному класифікатору прийде новий.

Основна умова зміни цільового призначення сільгоспземель – відшкодування власником чи землекористувачем земельної ділянки втрат сільгоспвиробництва. Вони становлять 30 % різниці між нормативною грошовою оцінкою (далі – НГО) ділянки після та до зміни цільового призначення (ст. 207 ЗК планують доповнити ч. 6). Тобто землі сільгосппризначення можна буде перевести до земель іншої категорії, попередньо сплативши державі свого роду компенсацію. Також ініціатору слід пред’явити гарантію банку чи іншої фінустанови, яка забезпечує виконання ним зобов’язання із відшкодування вказаних втрат.

Таким чином, аграрій, який забажає перевести сільгоспділянку до іншої категорії, витратить кошти тільки на втрати сільгоспвиробництва. Наприклад, НГО земельної ділянки сільгосппризначення до зміни категорії становить 1 тис. грн. У майбутньому вона становитиме 10 тис. грн. Тож слід оплатити втрати сільгоспвиробництва у розмірі 2 700 грн [(10 000 грн – 1 000 грн) x 30 %].

Отже, власник або користувач земельної ділянки повинен буде сплатити за виведення земельної ділянки із категорії земель сільгосппризначення 2 700 грн.

Тож сільгоспземлі можна буде з легкістю перевести в будь-яку іншу категорію?

Не в будь-яку, але процес дійсно полегшиться. Адже набір переважних та супутніх видів цільового призначення земельних ділянок на місцевості (у межах чи за межами міста, села) установлюється одним із таких видів містобудівної документації (ч. 1 ст. 1 Закону від 17.02.11 р. № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» доповнено п. 17):

• комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади;
• генеральним планом населеного пункту;
• планом зонування території.

Документація замовляється місцевою громадою залежно від потреби: міська, селищна – щодо населеного пункту, ОТГ – щодо території громади, до якої також входять землі за межами населеного пункту). Дізнатися про наявність чи відсутність певної містобудівної документації на своїй території можна, звернувшись до громади. При цьому доступ до кожного із цих документів не повинен обмежуватися та надається згідно із Законом від 13.01.11 р. № 2939-VI «Про доступ до публічної інформації» протягом 5 робочих днів. Тобто територія міста/села, а також територія за його межами поділяється відповідною містобудівною документацією на функціональні зони, які, у свою чергу, містять певний перелік дозволених видів цільового призначення земельних ділянок.

Таким чином, змінити цільове призначення вдасться без розроблення окремої документації та згоди відповідного органу у вигляді рішення, але виключно в межах тих видів цільового призначення, які дозволені функціональними зонами.

Відзначимо, що інформація про такі зони має бути внесена до ДЗК за ініціативою місцевих рад максимум до 01.01.25 р.

Ще одна гарна новина

Держреєстрація земельних ділянок, право власності/користування якими виникло до 2004 року, але інформація про які не внесена до ДЗК, здійснюється також на підставі одного з вищевказаних документів містобудування.
За наявності на місцевості (місцеві ради подбали про розроблення таких планів майже для всіх територій) одного з видів містобудівної документації заявник може звернутися для держреєстрації земельної ділянки, не замовляючи іншу документацію із землеустрою. Тобто землевласнику/користувачу не доведеться витрачати додаткові кошти.

Отже, проєкт № 2280 досить тихо та швидко прийнятий Верховною Радою та має значно полегшити процедуру зміни цільового призначення земельної ділянки, у тому числі сільгоспземлі, після відкриття ринку землі та зняття мораторію на таку зміну наступного року. Зміна цільового призначення обов’язково погоджується з орендарем, емфітевтом. У разі виведення земельної ділянки із категорії сільгоспземель ініціатор (власник, користувач) має сплатити державі компенсацію у вигляді втрат сільгоспвиробництва.