Обзор законопроекта № 2280: изменение целевого назначения земельного участка без проекта

17.06.20 г. принят в целом законопроект № 2280 «О внесении изменений в Земельный кодекс и другие законодательные акты относительно планирования использования земель» (зарегистрирован 17.10.19 г., далее – проект № 2280), которым вносится много изменений в действующее земельное законодательство. В данный момент проект № 2280 передан на подпись Президенту. Изменения дают больше возможностей землевладельцам и землепользователям изменить целевое назначение земельных участков, в частности сельхозназначение, без согласования с местными/сельскими/поселковыми советами. Кроме того, станет легче вносить в Государственный земельный кадастр (далее – ГЗК) сведения относительно участков, право собственности/пользования которыми возникло до 2004 года.

В этом обзоре расскажем, какие облегчения или преграды ожидают аграриев относительно собственных и арендованных земельных участков всех форм собственности и когда их введут. 

Изменение целевого назначения: как было и как станет

Начнем с процедуры, которая действует сегодня.

Земельные участки Украины делятся по своему основному целевому назначению на 9 категорий (ст. 19 Земельного кодекса, далее – ЗК), а именно: сельхозназначения, жилищной и общественной застройки, историко-культурного назначения, водного фонда и другие. Земли относятся к определенной категории на основании решений соответствующего органа, который распоряжается ими согласно ст. 122 ЗК. Например, земельными участками сельхозназначения, которые расположены за пределами населенных пунктов в Днепропетровской области, распоряжается Главное управление Госгеокадастра в Днепропетровской области. Поэтому во время передачи в собственность сельхозучастка площадью 2 га в порядке бесплатной приватизации или земельного участка в аренду выдается решение о такой передаче с указанием категории участка.

Впрочем, для рассмотрения соответствующим органом вопроса передачи участка в собственность или пользование он должен быть сформирован. Формирование заключается в определении площади, границ, внесении информации о земельном участке в ГЗК (ч. 1 ст. 791 ЗК). На этом этапе разрабатывается документация по землеустройству, на основании которой формируется объект (земельному участку присваивается кадастровый номер).

В дальнейшем для изменения целевого назначения земельного участка нужно заказывать новый проект землеустройства относительно его отведения, который утверждается решением соответствующего органа (ст. 20 ЗК в действующей редакции). Это правило касается всех форм собственности на землю – государственной, коммунальной и частной. Поэтому, как не крути, землевладелец или землепользователь в случае изменения целевого назначения должен даже на сформированный земельный участок заказывать повторно изготовление проекта землеустройства и получать решение соответствующего органа.

Заметим, что изменение целевого назначения земельных участков частной собственности проводится (ч. 3 ст. 20 ЗК):

• сельским, поселковым, городским советом – относительно участков, расположенных в границах населенного пункта;
• райгосадминистрацией – относительно участков, расположенных за пределами населенного пункта. 

Почему вопрос изменения целевого назначения волнует сельхозпроизводителей, ведь относительно сельхозземель установлен мораторий на такое изменение? Потому что мораторий на покупку и изменение целевого назначения сельхозземель отменяется Законом от 31.03.20 г. № 552-IX (подробнее об открытии рынка земли см. в «Закон о рынке земли принят: чего ожидать»). Поэтому после подписания проекта № 2280 и преобразования его в закон сельхозземлю можно будет перевести в другую категорию.

После вступления в силу проекта № 2280 как закона землевладелец или землепользователь (аренда, эмфитевзис, суперфиций, постоянное пользование) получит право самостоятельно принимать решение об изменении целевого назначения сформированного земельного участка. Для этого уже не нужно будет отдельного решения государственного органа или органа местного самоуправления.

Для изменения целевого назначения не придется разрабатывать документацию (кроме случаев формирования земельного участка из земель государственной/коммунальной собственности, которые до сих пор не сформированы). То есть если земельный участок сформирован (имеет кадастровый номер, зарегистрирован в ГЗК), разрабатывать документацию нет необходимости. Заявитель (собственник или пользователь земельного участка) напрямую обращается в Центр предоставления админуслуг (через него предоставляются все админуслуги, в том числе связанные с земельными участками) для внесения изменений в сведения ГЗК о земельном участке. Эта услуга предоставляется бесплатно.

Важно! Изменение целевого назначения земельного участка, который находится в аренде/ постоянном пользовании, по инициативе физлица-собственника или распорядителя, в частности городского совета или областного управления Госгеокадастра, обязательно согласовывается с землепользователем. Поэтому без согласия пользователя изменение не проведут.

Когда эти изменения должны вступить в силу?

Пунктом 1 Заключительных и переходных положений проекта № 2280 предусмотрено, что он вступит в силу через один год со дня официального опубликования (кроме абзацев второго – четвертого пп. 12 п. 8, п. 4 разд. І, которые вступают в силу со дня опубликования данного Закона). В настоящий момент проект № 2280 принят депутатами в целом, подписан председателем Верховной Рады и передан на подпись Президенту. После подписания Президентом Закон будет опубликован в официальном издании. Это значит, что вступление в силу состоится одновременно с первым этапом открытия рынка земли – 01.07.21 г. 

Условия изменения целевого назначения земельного участка

Категория земель и вид целевого назначения земельного участка будут определяться в рамках соответствующего вида функционального назначения территории, предусмотренного утвержденным громадой комплексным планом пространственного развития территории или генеральным планом населенного пункта. Исключение составляет изменение вида целевого назначения в рамках категории земель сельхозназначения (кроме отнесения их к участкам для садоводства, изменения назначения под полезащитными лесными полосами). То есть отсутствие комплексного плана пространственного развития территории не будет препятствовать изменению целевого вида, например, с вида «для ведения личного крестьянского хозяйства» на «для ведения товарного сельхозпроизводства».

Имейте в виду! Классификация видов целевого назначения земель, утвержденная приказом Гос-комзема от 23.07.10 г. № 548, содержит перечень возможных видов функционального назначения в рамках соответствующей категории земель. Однако проектом № 2280 предусматривается поручить Кабмину утвердить в шестимесячный срок новый классификатор видов целевого назначения земельных участков, видов функционального назначения территорий и соотношения между ними, а также правила его применения. Поэтому на смену актуальному классификатору придет новый.

Основное условие изменения целевого назначения сельхозземель – возмещение собственником или землепользователем земельного участка потерь сельхозпроизводства. Они составляют 30 % разницы между нормативной денежной оценкой (далее – НДО) участка после и до изменения целевого назначения (ст. 207 ЗК планируют дополнить ч. 6). То есть земли сельхозназначения можно будет перевести в земли другой категории, предварительно уплатив государству своего рода компенсацию. Также инициатору следует предъявить гарантию банка или другого финучреждения, которая обеспечивает выполнение им обязательства по возмещению указанных потерь.

Таким образом, аграрий, который пожелает перевести сельхозучасток в другую категорию, потратит средства только на потери сельхозпроизводства. Например, НДО земельного участка сельхозназначения до изменения категории составляет 1 тыс. грн. В будущем она составит 10 тыс. грн. Поэтому следует оплатить потери сельхозпроизводства в размере 2 700 грн [(10 000 грн – 1 000 грн) x 30 %].

Итак, собственник или пользователь земельного участка должен будет уплатить за выведение земельного участка из категории земель сельхозназначения 2 700 грн.

Так сельхозземли можно будет с легкостью перевести в любую другую категорию?

Не в любую, но процесс действительно облегчится. Ведь набор преимущественных и сопутствующих видов целевого назначения земельных участков на местности (в границах или за пределами города, села) устанавливается одним из следующих видов градостроительной документации (ч. 1 ст. 1 Закона от 17.02.11 г. № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности» дополнена п. 17):

• комплексным планом пространственного развития территории территориальной громады;
• генеральным планом населенного пункта;
• планом зонирования территории.

Документация заказывается местной громадой в зависимости от потребности: городская, поселковая – относительно населенного пункта, ОТГ – относительно территории громады, в которую также входят земли за пределами населенного пункта). Узнать о наличии или отсутствии определенной градостроительной документации на своей территории можно, обратившись к громаде. При этом доступ к каждому из данных документов не должен ограничиваться и предоставляется согласно Закону от 13.01.11 г. № 2939-VI «О доступе к публичной информации» в течение 5 рабочих дней. То есть территория города/села, а также территория за его пределами подразделяется соответствующей градостроительной документацией на функциональные зоны, которые, в свою очередь, содержат определенный перечень разрешенных видов целевого назначения земельных участков.

Таким образом, изменить целевое назначение удастся без разработки отдельной документации и согласия соответствующего органа в виде решения, но исключительно в рамках тех видов целевого назначения, которые разрешены функциональными зонами.

Заметим, что информация о таких зонах должна быть внесена в ГЗК по инициативе местных советов максимум до 01.01.25 г.

Еще одна хорошая новость

Госрегистрация земельных участков, право собственности/пользования которыми возникло до 2004 года, но информация о которых не внесена в ГЗК, осуществляется также на основании одного из вышеуказанных документов градостроения.

При наличии на местности (местные советы позаботились о разработке таких планов почти для всех территорий) одного из видов градостроительной документации заявитель может обратиться для госрегистрации земельного участка, не заказывая другую документацию по землеустройству. То есть землевладельцу/пользователю не придется тратить дополнительные средства.

Таким образом, проект № 2280 достаточно тихо и быстро принят Верховной Радой и должен значительно облегчить процедуру изменения целевого назначения земельного участка, в том числе сельхозземли, после открытия рынка земли и снятия моратория на такое изменение в следующем году. Изменение целевого назначения обязательно согласовывается с арендатором, эмфитевтом. В случае выведения земельного участка из категории сельхозземель инициатор (собственник, пользователь) должен уплатить государству компенсацию в виде потерь сельхозпроизводства.