Продаж нерухомості: оподаткування

Лист ДФС

від 02.03.2017 № 3044/В/99-99-13-02-03-14

Державна фіскальна служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – ПКУ), розглянула звернення щодо практичного застосування норм чинного законодавства і в межах компетенції повідомляє.

Відповідно до ст. 635 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.  

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, – у письмовій формі.  

Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Статтею 657 ЦКУ визначено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (п. 3 ст. 640 ЦКУ).

Відповідно до п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 ПКУ платником податку на доходи фізичних осіб є фізична особа – резидент.

Об’єктом оподаткування фізичної особи – резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід (п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 ПКУ).

Відповідно до п.п. 164.2.20 п. 164.2 ст. 164 ПКУ до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються інші доходи, крім доходів, визначених ст. 165 ПКУ.

Податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов’язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку 18 відс., визначену ст. 167 ПКУ (п.п. 168.1.1 п. 168.1 ст. 168 ПКУ).

Крім того, доходи, визначені ст. 163 ПКУ, є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ ПКУ).

Ставка військового збору становить 1,5 відс. об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ ПКУ (п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX ПКУ).

Згідно з п.п. 1.4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ ПКУ нарахування, утримання та сплата (перерахування) військового збору до бюджету здійснюються у порядку, встановленому ст. 168 ПКУ, за ставкою, визначеною п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX ПКУ.

Враховуючи викладене, попередній договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, укладений у простій письмовій формі без нотаріального посвідчення, є неукладеним. При цьому кошти, одержані фізичною особою від юридичної особи, оподатковуються податком на доходи фізичних осіб та військовим збором на загальних підставах.

З метою уникнення неоднозначного тлумачення норм податкового законодавства у частині оподаткування доходів фізичних осіб, для отримання більш конкретної відповіді необхідне детальне вивчення документів (матеріалів), які стосуються порушених питань, зокрема договору про наміри. 

З повагою

Перший заступник  Голови                                                                   С.В. Білан