Консультує Мін’юст: підстави для держреєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень

Відносини, що виникають у сфері держреєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – держреєстрація прав), урегульовані Законом від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон). 

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону держреєстрація прав – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав). 

Державний реєстр прав – єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження. 

Законом встановлено, що загальними засадами держреєстрації прав є, зокрема, гарантування державою об’єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, обов’язковість держреєстрації прав у Державному реєстрі прав, внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених Законом. 

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають держреєстрації відповідно до Закону, виникають з моменту такої реєстрації (ст. 3 Закону). 

Норми абзаців першого та другого ч. 5 ст. 12 Закону передбачають, що відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою до моменту держреєстрації припинення таких прав, обтяжень у порядку, передбаченому цим Законом. 

Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості та їх обтяжень, зареєстрованих у Державному реєстрі прав, вчиняються на підставі відомостей про речові права, обтяження речових прав, що містяться в цьому реєстрі. 

Відтак, насамперед необхідно переконатись у тому, що право власності на об’єкт нерухомого майна зареєстровано у Державному реєстрі прав. 

Підтвердження факту наявності в особи певних речових прав забезпечується шляхом використання Державного реєстру прав, а саме отримання відомостей з нього в режимі реального часу 

Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону, інформація про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, що міститься у Державному реєстрі прав, є відкритою, загальнодоступною та платною, крім випадків, передбачених Законом. 

Умови, підстави та процедура надання інформації з Державного реєстру прав для фізичних осіб врегульовані, зокрема, статтею 32 Закону та Порядком надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженим постановою КМУ від 25.12.2015 № 1127 (далі – Порядок). 

Нормами абзаців першого та другого ч. 2 ст. 32 Закону передбачено, що для фізичних та юридичних осіб інформація за об’єктом нерухомого майна та суб’єктом речового права надається в електронній формі через офіційний вебсайт Мін’юсту, за умови ідентифікації такої особи (фізичної або юридичної), або в паперовій формі. 

Пунктом 5 Порядку встановлено, що інформація з Державного реєстру прав про зареєстровані речові права, обтяження речових прав містить актуальні на дату та час її надання відомості про зареєстровані речові права, обтяження речових прав, наявні в Державному реєстрі прав, а також відповідні відомості з його невід’ємної архівної складової частини або відомості про відсутність зареєстрованих речових прав, обтяжень речових прав. 

Пошук у Державному реєстрі прав відомостей про зареєстровані речові права, обтяження речових прав здійснюється за одним або кількома ідентифікаторами, передбаченими п. 21 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою КМУ від 26.10.2011 № 1141. 

Відповідно до п. 15 Порядку інформація з Державного реєстру прав в електронній формі через Єдиний державний вебпортал електронних послуг (далі – портал «Дія») або на підставі договорів про надання сервісної послуги, укладених з технічним адміністратором Державного реєстру прав, через інші інформаційні системи, що забезпечують ідентифікацію користувача з використанням засобів електронної ідентифікації з середнім або високим рівнем довіри (далі – інформаційні системи), надається особі, яка бажає отримати таку інформацію та ідентифікована з використанням засобів електронної ідентифікації з середнім або високим рівнем довіри. 

Інформація з Державного реєстру прав в електронній формі надається після справляння адміністративного збору з використанням засобів порталу «Дія» чи інформаційних систем за допомогою інтегрованих платіжних систем або в інший спосіб, визначений договором про надання сервісної послуги (абзац третій пункту 16 Порядку) 

Пунктом 10 Порядку передбачено, що для отримання інформації з Державного реєстру прав у паперовій формі особа, яка бажає отримати таку інформацію, звертається до будь-якого надавача інформації з Державного реєстру прав. 

Надавачем інформації з Державного реєстру прав відповідно до пункту 2 Порядку є державний реєстратор прав на нерухоме майно, адміністратор центру надання адміністративних послуг або помічник нотаріуса. 

Ураховуючи викладене, для отримання інформації з Державного реєстру прав в паперовій формі необхідно звертатися до державного реєстратора прав на нерухоме майно, адміністратора центру надання адміністративних послуг або помічника нотаріуса, а в електронній формі інформацію можливо отримати за допомогою порталу «Дія» або порталу «Онлайн будинок юстиції». 

Якщо право власності на об’єкт нерухомого майна зареєстроване у Державному реєстрі прав, з питань щодо відображення цієї інформації на порталі «Дія» слід звертатись до його держателя – Мінцифри. Мінцифри відповідно до покладених на нього завдань здійснює заходи щодо створення та забезпечення функціонування Єдиного державного вебпорталу електронних послуг (пп. 3 п. 4 Положення про Міністерство цифрової трансформації України, затвердженого постановою КМУ від 18.09.2019 № 856). 

Водночас слід мати на увазі, що систему держреєстрації прав відповідно до Закону запроваджено в Україні з 1 січня 2013 року. 

Частиною 1 ст. 13 Закону визначено, що Державний реєстр прав складається з розділів, спеціального розділу, бази даних заяв та реєстраційних справ в електронній формі. Невід’ємною архівною складовою частиною Державного реєстру прав є Реєстр прав власності на нерухоме майно (далі – Реєстр прав власності), Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та Державний реєстр іпотек. 

До 1 січня 2013 року держреєстрація права власності та інших речових прав на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках, проводилась, зокрема, відповідно до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Мін’юсту від 07.02.2002 № 7/5, зареєстрованим у Міністерстві юстиції 18.02.2002 за № 157/6445 (втратило чинність), реєстраторами підприємств бюро технічної інвентаризації (далі – БТІ) у Реєстрі прав власності, що є невід’ємною архівною складовою частиною Державного реєстру прав, та на паперових носіях (реєстрових книгах та реєстраційних справах), які досі зберігаються в БТІ. 

Відтак, розпорядником інформації та документів щодо держреєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, що здійснювалась на паперових носіях, є відповідне БТІ. 

Якщо право власності на об’єкт нерухомого майна не зареєстроване у Державному реєстрі прав, слід провести його держреєстрацію відповідно до Закону. 

Основним принципом, на якому будується система держреєстрації прав, є визнання дійсними речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що виникли до 1 січня 2013 року. Закон не розмежовує, чи була проведена реєстрація у Державному реєстрі прав, інших електронних реєстрах, чи на паперових носіях відповідно до законодавства, що діяло на момент виникнення цивільних правовідносин. 

Починаючи з 1 січня 2013 року держреєстрація прав проводиться за «заявницьким» принципом на підставі документів, що підтверджують набуття особою або перебування у її власності певного нерухомого майна. 

Оскільки Законом не передбачено обов’язку та процедури перенесення БТІ відомостей про зареєстровані речові права, що відображені на паперових носіях, що зберігаються у них, до Державного реєстру прав, перенесення цих відомостей відбувається лише у разі звернення особи за реєстрацією, зокрема, права власності. 

Закон дозволяє суб’єкту відповідних речових прав чи обтяжень речових прав звернутися за проведенням держреєстрації таких прав у Державному реєстрі прав. 

Звертаємо увагу, що відповідно до п. 1 ч. 9 ст. 34 Закону звільняються від сплати адміністративного збору фізичні та юридичні особи – під час проведення держреєстрації прав, які виникли та оформлені до проведення держреєстрації прав у порядку, визначеному Законом. 

Частиною 8 ст. 18 Закону визначено, що держреєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно, об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам. 

Документи, що подаються для держреєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим Законом та іншими нормативно-правовими актами (абзац перший ч. 1 ст. 22 Закону). 

Перелік підстав для держреєстрації прав визначений у ч. 1 ст. 27 Закону. 

Підстави та процедуру проведення відповідно до Закону держреєстрації прав, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов’язки суб’єктів у сфері держреєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна визначає Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 25.12.2015 № 1127. 

Інформуємо, що абзацом першим п. 3 ч. 3 ст. 10 Закону передбачено, що держреєстратор під час проведення держреєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, а також під час проведення держреєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов’язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення держреєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, крім випадків, коли держреєстрація прав здійснюється у зв’язку із вчиненням нотаріальної дії та такі документи були надані у зв’язку з вчиненням такої дії. 

Відтак Закон зобов’язує держреєстратора отримувати саме від БТІ, як організації, яка відповідно до законодавства проводила оформлення та/або реєстрацію прав на об’єкти нерухомого майна, що розташовані на земельних ділянках, відомості, що необхідні для проведення держреєстрації прав. 

Забезпечення проведення держреєстрації прав відповідно до ч. 1 ст. 6, ст. 10 Закону належить до повноважень виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, Київської, Севастопольської міських, районних, районних у містах Києві та Севастополі державних адміністрацій, нотаріусів. 

Звертаємо увагу, що Мін’юст не є суб’єктом держреєстрації прав відповідно до Закону. 

Відповідно до ч. 5 ст. 3 Закону держреєстрація права власності та інших речових прав проводиться в межах АР Крим, області, міст Києва та Севастополя за місцезнаходженням нерухомого майна. На підставі рішення Мін’юсту держреєстрація права власності та інших речових прав у визначених випадках може проводитися в межах декількох адміністративно-територіальних одиниць, визначених абзацом першим цієї частини, або незалежно від місцезнаходження нерухомого майна. 

Підпунктом 1 п. 1 наказу Мін’юсту від 09.06.2023 № 2179/5 «Про проведення державної реєстрації в межах декількох адміністративно-територіальних одиниць» установлено, що у сфері держреєстрації прав державна реєстрація права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості, місцезнаходженням яких є АР Крим, Донецька, Запорізька, Луганська, Миколаївська, Харківська, Херсонська області, місто Севастополь, проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна. 

Особливості держреєстрації прав на період дії воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування визначені постановою КМУ від 06.03.2022 № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану». 

Водночас відповідно до ст. 16 Цивільного кодексу кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. 

Власник майна може пред’явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності (ст. 392 Цивільного кодексу). 

Мін’юст

Приєднуйтесь до Uteka у Telegramm