Консультирует Минюст: основания для госрегистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений

Отношения, возникающие в сфере госрегистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (далее – госрегистрация прав), урегулированы Законом от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон). 

Согласно ч. 1 ст. 2 Закона госрегистрация прав – это официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения вещных прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих сведений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (далее – Государственный реестр прав). 

Государственный реестр прав – единственная государственная информационная система, обеспечивающая обработку, хранение и предоставление сведений о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество и их обременения. 

Законом установлено, что общими основами госрегистрации прав являются, в частности, гарантирование государством объективности, достоверности и полноты сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и их обременения, обязательность госрегистрации прав в Государственном реестре прав, внесения сведений в Государственный реестр прав исключительно на основаниях и в порядке, определенных Законом. 

Вещные права на недвижимое имущество и их обременение, подлежащие госрегистрации в соответствии с Законом, возникают с момента такой регистрации (ст. 3 Закона). 

Нормы абзацев первого и второго ч. 5 ст. 12 Закона предусматривают, что сведения о вещных правах, обременения вещных прав, внесенные в Государственный реестр прав, считаются достоверными и могут быть использованы в споре с третьим лицом до момента госрегистрации прекращения таких прав, обременений в порядке, предусмотренном настоящим Законом. 

Любые действия лица, направленные на приобретение, изменение или прекращение вещных прав на недвижимое имущество, объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости и их обременений, зарегистрированных в Государственном реестре прав, совершаются на основании сведений о вещных правах, обременениях вещных прав, содержащихся в этом реестре.

Следовательно, в первую очередь необходимо убедиться в том, что право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано в Государственном реестре прав.

Подтверждение факта наличия у лица определенных вещных прав обеспечивается путем использования Государственного реестра прав, а именно получения сведений из него в режиме реального времени 

Согласно ч. 1 ст. 32 Закона информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и их обременениях, содержащихся в Государственном реестре прав, является открытой, общедоступной и платной, кроме случаев, предусмотренных Законом. 

Условия, основания и процедура предоставления информации из Государственного реестра прав для физических лиц урегулированы, в частности, ст. 32 Закона и Порядком предоставления информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, утвержденным постановлением КМУ от 25.12.2015 № 1127 (далее – Порядок). 

Нормами абзацев первого и второй ч. 2 ст. 32 Закона предусмотрено, что для физических и юридических лиц информация по объекту недвижимого имущества и субъекту вещного права предоставляется в электронной форме через официальный веб-сайт Минюста, при условии идентификации такого лица (физического или юридического), или в бумажной форме. 

Пунктом 5 Порядка установлено, что информация из Государственного реестра прав о зарегистрированных вещных правах, обременениях вещных прав содержит актуальные на дату и время ее предоставления сведения о зарегистрированных вещных правах, обременениях вещных прав, имеющиеся в Государственном реестре прав, а также соответствующие сведения по его неотъемлемой архивной составной части или сведения об отсутствии зарегистрированных вещных прав, обременений вещных прав. 

Поиск в Государственном реестре прав сведений о зарегистрированных вещных правах, обременениях вещных прав осуществляется по одному или нескольким идентификаторам, предусмотренным пу. 21 Порядка ведения Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, утвержденного постановлением КМУ от 26.10.2011 № 1141.

В соответствии с п. 15 Порядка информация из Государственного реестра прав в электронной форме через Единый государственный веб-портал электронных услуг (далее – портал «Дія») или на основании договоров о предоставлении сервисной услуги, заключенных с техническим администратором Государственного реестра прав, через другие информационные системы, обеспечивающие идентификацию пользователя с использованием средств электронной идентификации со средним или высоким уровнем доверия (далее – информационные системы), предоставляется лицу, желающему получить такую информацию и идентифицирована с использованием средств электронной идентификации со средним или высоким уровнем доверия. 

Информация из Государственного реестра прав в электронной форме предоставляется после взимания административного сбора с использованием средств портала «Дія» или информационных систем с помощью интегрированных платежных систем или иным способом, определенным дог овором о предоставлении сервисной услуги (абзац третий п. 16 Порядка) 

Пунктом 10 Порядка предусмотрено, что для получения информации из Государственного реестра прав в бумажной форме лицо, желающее получить такую информацию, обращается к любому предоставителю информации из Государственного реестра прав. 

Предоставителем информации из Государственного реестра прав в соответствии с п. 2 Порядка является государственный регистратор прав на недвижимое имущество, администратор центра предоставления административных услуг или помощник нотариуса. 

Учитывая изложенное, для получения информации из Государственного реестра прав в бумажной форме необходимо обращаться к государственному регистратору прав на недвижимое имущество, администратору центра предоставления административных услуг или помощнику нотариуса, а в электронной форме информацию можно получить с помощью портала «Дія» или портала «Онлайн будинок юстиці». 

Если право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано в Государственном реестре прав, по вопросам отражения этой информации на портале «Дія» следует обращаться к его держателю – Минцифры. Минцифры в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет мероприятия по созданию и обеспечению функционирования Единого государственного веб-портала электронных услуг (пп. 3 п. 4 Положения о Министерстве цифровой трансформации Украины, утвержденного постановлением КМУ от 18.09.2019 № 856).

В то же время следует иметь в виду, что система государственной регистрации прав в соответствии с Законом введена в Украине с 1 января 2013 года. 

Частью 1 ст. 13 Закона определено, что Государственный реестр прав состоит из разделов, специального раздела, базы данных заявлений и регистрационных дел в электронной форме. Неотъемлемой архивной составной частью Государственного реестра прав является Реестр прав собственности на недвижимое имущество (далее – Реестр прав собственности), Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и Государственный реестр ипотек. 

До 1 января 2013 года госрегистрация права собственности и других вещных прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, проводилась, в частности, согласно Временному положению о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденному приказом Минюста от 07.02.2002 № 7/5, зарегистрированным в Министерстве юстиции 18.02.2002 под № 157/6445 (утратило силу), регистраторами предприятий бюро технической инвентаризации (далее – БТИ) в Реестре прав собственности, не являющейся составной частью Государственного реестра прав и на бумажных носителях (регистровых книгах и регистрационных делах), которые до сих пор хранятся в БТИ. 

Следовательно, распорядителем информации и документов о госрегистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, которое осуществлялось на бумажных носителях, является соответствующее БТИ. 

Если право собственности на объект недвижимого имущества не зарегистрировано в Государственном реестре прав, следует провести его госрегистрацию в соответствии с Законом. 

Основным принципом, на котором строится система госрегистрации прав, является признание действительными вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, возникших до 1 января 2013 года. Закон не разграничивает, была ли проведена регистрация в Государственном реестре прав, других электронных реестрах или на бумажных носителях в соответствии с законодательством, которое действовало на момент возникновения гражданских правоотношений. 

Начиная с 1 января 2013 года, госрегистрация прав проводится по «заявительскому» принципу на основании документов, подтверждающих приобретение лицом или пребывание в его собственности определенного недвижимого имущества.

Поскольку Законом не предусмотрены обязанности и процедуры переноса БТИ сведений о зарегистрированных вещных правах, отраженных на хранящихся у них бумажных носителях, в Государственный реестр прав, перенос этих сведений происходит только в случае обращения лица за регистрацией, в частности, права собственности. 

Закон разрешает субъекту соответствующих вещных прав или обременений вещных прав обратиться за проведением госрегистрации таких прав в Государственном реестре прав. 

Обращаем внимание, что согласно п. 1 ч. 9 ст. 34 Закона освобождаются от уплаты административного сбора физические и юридические лица – при проведении госрегистрации прав, возникших и оформленных до проведения госрегистрации прав в порядке, определенном Законом. 

Частью 8 ст. 18 Закона определено, что госрегистрации подлежат исключительно заявленные вещные права на недвижимое имущество, объекты незавершенного строительства, будущие объекты недвижимости и их обременения, при условии их соответствия законодательству и поданным/полученным документам. 

Документы, подаваемые для госрегистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным Законом и другими нормативно-правовыми актами (абзац первый ч. 1 ст. 22 Закона). 

Перечень оснований госрегистрации прав определен в ч. 1 ст. 27 Закона. 

Основания и процедуры проведение в соответствии с Законом госрегистрации прав, перечень документов, необходимых для его проведения, права и обязанности субъектов в сфере госрегистрации прав, а также условия, основания и процедуру взятия на учет бесхозного недвижимого имущества определяет Порядок государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением КМУ от 25.12.2015 № 1127.

Информируем, что абзацем первым п. 3 ч. 3 ст. 10 Закона предусмотрено, что госрегистратор при проведении госрегистрации прав, возникших в установленном законодательством порядке до 1 января 2013 года, а также при проведении госрегистрации прав, приобретаемых по правам,которые возникли в установленном законодательством порядке до 1 января 2013 года, обязательно запрашивают у органов власти, предприятий, учреждений и организаций, которые в соответствии с законодательством проводили оформление и/или регистрацию прав, информацию (справки, заверенные в установленном законодательством порядке копии документов и т. п.), необходимую для такой регистрации, в случае отсутствия доступа к соответствующим носителям информации, содержащим сведения, необходимые для проведения госрегистрации прав, или в случае отсутствия необходимых сведений в единых и государственных реестрах, доступ к которым определен настоящим Законом, и/или в в случае, если соответствующие документы не были поданы заявителем, кроме случаев, когда госрегистрация прав осуществляется в связи с совершением нотариального действия и такие документы были предоставлены в связи с совершением такого действия. 

Закон обязывает госрегистратора получать именно от БТИ, как организации, которая в соответствии с законодательством проводила оформление и/или регистрацию прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, сведения, необходимые для проведения госрегистрации прав. 

Обеспечение проведения госрегистрации прав в соответствии с ч. 1 ст. 6, ст. 10 Закона входит в полномочия исполнительных органов сельских, поселковых и городских советов, Киевского, Севастопольского городских, районных, районных в городах Киеве и Севастополе государственных администраций, нотариусов. 

Обращаем внимание, что Минюст не является субъектом госрегистрации прав в соответствии с Законом.

В соответствии с ч. 5 ст. 3 Закона госрегистрация права собственности и других вещных прав проводится в пределах АР Крым, области, городов Киева и Севастополя по местонахождению недвижимого имущества. На основании решения Минюста госрегистрация права собственности и других вещных прав в определенных случаях может проводиться в пределах нескольких административно-территориальных единиц, определенных абзацем первым этой части, или независимо от местонахождение недвижимого имущества. 

Подпунктом 1 п. 1 приказа Минюста от 09.06.2023 № 2179/5 «О проведении государственной регистрации в пределах нескольких административно-территориальных единиц» установлено, что в сфере госрегистрации прав госрегистрация права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество незавершенного строительства, будущие объекты недвижимости, местонахождением которых является АР Крым, Донецкая, Запорожская, Луганская, Николаевская, Харьковская, Херсонская области, город Севастополь, проводится независимо от местонахождения недвижимого имущества. 

Особенности госрегистрации прав на период действия военного положения и в течение одного месяца со дня его прекращения или отмены определены постановлением КМУ от 06.03.2022 № 209 «Некоторые вопросы государственной регистрации и функционирования единых и государственных реестров, держателем которых является Министерство юстиции, в условиях военного положения». 

В то же время, согласно ст. 16 Гражданского кодекса каждое лицо имеет право обратиться в суд за защитой своего личного неимущественного или имущественного права и интереса. 

Владелец имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также в случае утраты им документа, удостоверяющего его право собственности (ст. 392 Гражданского кодекса). 

Минюст

Присоединяйтесь к Uteka в Telegramm