Підписуйся на інформаційну страховку бухгалтера
Розділи:
Підрозділи:
Підрозділи:
Підрозділи:

Орендар майна має переважне право на придбання майна в разі прийняття рішення про його продаж – Верховний Суд

Роз’яснення
30.06.2025

Захист переважного права наймача (орендаря) при продажу орендованого майна здійснюється шляхом переведення на нього прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу за умов: належного виконання обов'язків за договором найму, порушення переважного права на купівлю майна та внесення на депозитний рахунок суду відповідної грошової суми. 

У разі неможливості переведення прав та обов'язків покупця наймач має право вимагати відшкодування збитків від особи, яка порушила його переважне право. Застосування інших способів захисту, таких як визнання права власності чи визнання договору недійсним, є неналежними. 

Таких висновків дійшов Верховний Суд у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду (далі – ОП КГС Верховного Суду), забезпечуючи єдність судової практики. 

У справі, що переглядалася, товариство як орендар земельної ділянки вимагало перевести на себе права покупця та визнати право власності на ділянку, яку орендодавиця продала іншій особі без дотримання переважного права орендаря на її викуп. 

Суд першої інстанції позов задовольнив, вважаючи належним способом захисту переважного права орендаря на купівлю орендованого нерухомого майна (земельної ділянки) переведення на орендаря прав та обов'язків покупця відповідної речі. 

Апеляційний суд скасував рішення районного суду та відмовив у позові, посилаючись на те, що орендодавиця була вільною у виборі контрагента та не мала зобов’язань перед товариством щодо переважного права, оскільки зазначене товариство переважного права з придбання спірної земельної ділянки не мало ні в силу закону, ні з огляду на договір оренди. 

ОП КЦС постанову апеляційного суду в частині вимог про переведення прав та обов’язків покупця скасувала і залишила в силі в цій частині рішення суду першої інстанції, зазначивши, що за відсутності визначеної процедури захисту переважного права купівлі у ст. 777 Цивільного кодексу (далі – ЦК) за аналогією закону застосовуються правила ст. 362 ЦК. При цьому подібними за змістом відносинами буде реалізація переважного права, а не спільна часткова власність. 

Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої в найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. 

У судовій практиці усталеним є розуміння переважного права як такого суб’єктивного цивільного права, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб’єктивне право. 

Для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов’язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої в найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу. 

При цьому застосування такого способу захисту, як переведення прав та обов’язків покупця тільки у випадку укладення договору купівлі-продажу з розстроченням (відстроченням) платежу, не узгоджується з правилами ч. 2 ст. 777 ЦК і ст. 9 Закону від 06.10.1998 № 161-ХІV «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу). 

Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу майна є такі факти: наймач належним чином виконував свої обов’язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця. 

Якщо переведення прав є неможливим, наймач має право вимагати відшкодування збитків. Інші способи захисту (визнання права власності, визнання договору недійсним) є неналежними. 

Посилання на постанову ОП КЦС Верховного Суду від 02.06.2025 у справі № 192/553/21 (провадження № 61-16526сво23) буде невідкладно додане після її оприлюднення в ЄДРСР. 

Верховний Суд 

Коментарі до матеріалу
Швидка реєстрація
Будьте в курсі змін і актуальних тем, задавайте питання.
Популярне
17.07.2025
Кабмін оновив правила визначення критичності підприємств для бронювання працівників
Порядок та Критерії, за якими бронюють працівників підприємств, знову зазнали змін. Розглянемо, кого цього разу це стосується. Більше за темою: Зарплатні критерії для бронювання працівників: обчислюємо середню зарплату Строки зберігання документів з військового обліку та бронювання Бронювання у ф...
02.06.2025
Важливе у травні для платників ПДВ
Ознайомлюйтеся з важливими матеріалами для платників ПДВ у травні. Більше за темою: Спецпроєкт «ПДВ: ситуації з практики» Спецпроєкт «Електронне адміністрування ПДВ: правила, ризики, рішення» Спецпроєкт «Особливості оподаткування ПДВ в умовах воєнного часу»...
08.07.2025
З 5 липня в Україні відновлюється обов’язкове подання статистичної звітності
Президент 3 липня підписав Закон від 18.06.2025 № 4505-IX, він офіційно опублікований 5 липня і з цього дня набув чинності. Верховна Рада підтримала зміни до п. 1 Закону від 03.03.2022 № 2115-IX «Про захист інтересів суб’єктів подання звітності та інших документів у період дії воєнн...
Нове
01.09.2025
Обкладення ПДФО доходу при виплаті резидентом на користь ФОП іноземної держави
Дохід, який виплачується юрособою-резидентом на користь фізособи-нерезидента, обкладається ПДФО та військовим збором на загальних підставах. Разом з тим, якщо міжнародним договором, згода на обов’язковість якого надана Верховною Радою, встановлено інші правила, ніж ті, що передбачені ПК, засто...
01.09.2025
Утримання бройлерів: вимоги щодо благополуччя у пташнику
Корисна інфографіка у сфері санітарних та фітосанітарних заходів. Більше за темою: Фітосанітарні та ветеринарні вимоги до сільгосппродукції при експорті Санітарна експертиза: отримуємо висновок Корисна інфографіка у сфері санітарних та фітосанітарних заходів.  ...
01.09.2025
Як скласти РК до ПН у разі збільшення вартості товару після факту його постачання
На яку дату складається розрахунок коригування, коли після постачання товарів, оплата за які ще не надходила, була укладена додаткова угода, відповідно до якої збільшена вартість товару? Більше за темою: Збільшення ціни неоплаченого товару після відвантаження (за всією товарною позицією та за її ча...
Кращі матеріали