Подписывайся на информационную страховку бухгалтера
Разделы:
Подразделы:
Подразделы:
Подразделы:

Арендатор имущества имеет преимущественное право на приобретение имущества в случае принятия решения о его продаже – Верховный Суд

Разъяснение
30.06.2025

Защита преимущественного права нанимателя (арендатора) при продаже арендованного имущества осуществляется путем перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи на условиях: надлежащего исполнения обязанностей по договору найма, нарушения преимущественного права на покупку имущества и внесения на депозитный счет суда соответствующей денежной суммы. 

В случае невозможности перевода прав и обязанностей покупателя наниматель имеет право требовать возмещения ущерба от лица, нарушившего его преимущественное право. Применение других способов защиты, таких как признание права собственности или признание договора недействительным, являются ненадлежащими. 

К таким выводам пришел Верховный Суд в составе Объединенной палаты Кассационного гражданского суда (далее – ОП КГС Верховного Суда), обеспечивая единство судебной практики. 

В деле, которое рассматривалось, общество в качестве арендатора земельного участка требовало перевести на себя права покупателя и признать право собственности на участок, который арендодательница продала другому лицу без соблюдения преимущественного права арендатора на его выкуп. 

Суд первой инстанции иск удовлетворил, считая надлежащим способом защиты преимущественного права арендатора на покупку арендованного недвижимого имущества (земельного участка) перевода на арендатора прав и обязанностей покупателя соответствующей вещи. 

Апелляционный суд отменил решение районного суда и отказал в иске, ссылаясь на то, что арендодательница была свободна в выборе контрагента и не имела обязательств перед обществом относительно преимущественного права, поскольку указанное общество не имело преимущественного права относительно приобретения спорного земельного участка ни в силу закона, ни с учетом договора аренды. 

ОП КГС постановление апелляционного суда в части требований о переводе прав и обязанностей покупателя отменило и оставило в силе в этой части решение суда первой инстанции, отметив, что в отсутствие определенной процедуры защиты преимущественного права покупки в ст. 777 Гражданского кодекса (далее – ГК) по аналогии с законом применяются правила ст. 362 ГК. При этом подобными по содержанию отношениями будет реализация преобладающего права, а не общая долевая собственность. 

Согласно ч. 2 ст. 777 ГК наниматель, надлежаще исполняющий свои обязанности по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в аренду, имеет преимущественное право перед другими лицами на ее приобретение. 

В судебной практике установлено понимание преимущественного права как такого субъективного гражданского права, которое предоставляет его носителю возможность приоритетно перед другими лицами приобрести иное или осуществить существующее субъективное право. 

Для защиты преимущественного права нанимателя (арендатора), который должным образом исполняет свои обязанности в соответствии с условиями договора и закона, в случае продажи вещи, переданной в аренду, надлежащим способом защиты является перевод на нанимателя (арендатора) прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи. 

При этом применение такого способа защиты как перевод прав и обязанностей покупателя только в случае заключения договора купли-продажи с рассрочкой (отсрочкой) платежа не согласовывается с правилами ч. 2 ст. 777 ГК и ст. 9 Закона от 06.10.1998 № 161-ХІV «Об аренде земли» (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи). 

Условиями удовлетворения иска нанимателя о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи имущества являются следующие факты: наниматель должным образом исполнял свои обязанности по договору найма; собственник (наймодатель) продал имущество другому лицу с нарушением преимущественного права нанимателя на покупку этого имущества; наниматель внес на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель, являющийся гарантией получения средств по такому договору для продавца. 

Если перевод прав невозможен, наниматель имеет право требовать возмещения ущерба. Другие способы защиты (признание права собственности, признание договора недействительным) являются ненадлежащими. 

Ссылка на постановление ОП КГС Верховного Суда от 02.06.2025 по делу № 192/553/21 (производство № 61-16526сво23) будет безотлагательно добавлена после ее обнародования в ЕГССР. 

Верховный Суд 

Комментарии к материалу
Быстрая регистрация
Будьте в курсе изменений и актуальных тем, задавайте вопросы.
Популярное
21.10.2025
Топ-20 новостей прошлой недели
Самые интересные новости минувшей недели ГНС изменила План-график: какие отрасли и регионы будут проверять больше всего Актуальные вопросы касательно оцифровки трудовых книжек: разъяснение ПФУ Кабмин запускает новый модуль управления рисками для проверок бизнеса Правила заполнения трудовых книжек...
08.09.2025
Закон № 4536 опубликован 3 сентября: обзор основных изменений
Закон № 4536 вносит изменения, в частности, в Налоговый кодекс, Закон от 08.07.2010 № 2464-VІ , Закон от 18.06.2024 № 3817-ІХ. Большинство норм Закона № 4536 вступает в силу первого числа месяца, следующего за месяцем его опубликования, то есть с 1 октября 2025 года. Больше по теме: Кварт...
08.10.2025
Обновлен Справочник условных кодов товаров
ГНС опубликовала обновленный Справочник условных кодов товаров. ГНС опубликовала обновленный Справочник условных кодов товаров. Условный код товара Название товара 00101 жилой дом 00102 здание 00103 ...
Новое
22.10.2025
Индекс агропродукции за январь – сентябрь 2025 года
Госстат обнародовал статистические наблюдения относительно объемов производства сельскохозяйственной продукции в январе – сентябре 2025 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Больше по теме: Как определить базу обложения НДС при продаже сельхозпродукции, закупленной у населен...
22.10.2025
Какие погрешности разрешены в объемах и фасовке пищевых продуктов
Безопасность пищевых продуктов: может ли вес фасованного товара иметь погрешность? Детальнее см. в этом материале. Больше по теме: Санитарная экспертиза: получаем заключение Изучаем новые правила лицензирования производства и оборота спирта, алкогольных напитков, табака и горючего Каждый потребите...
22.10.2025
Листок нетрудоспособности и медицинское заключение «Беременность и роды»: сроки и виды случаев
Работница уходит в отпуск по беременности и родам. Каков срок ее отсутствия на работе и какие обстоятельства могут его изменить? Больше по теме: Отпуск в связи с беременностью и родами: оформление и перенос В соответствии с ч. 1 ст. 18 Закона от 23.09.1999 № 1105-XIV «Об общеобязательном госу...
Лучшие материалы