Оренда державної нерухомості: базою обкладення ПДВ є договірна ціна!

У період карантину питання про вартість орендної плати – дуже болісне. Багато підприємств значно скоротили свою діяльність, втратили колишню платоспроможність, а орендодавці, у свою чергу, вимушені були піти їм назустріч і зменшити суму орендної плати. 

Причому, згідно з постановою КМУ від 15.07.20 р. № 611 (далі – Постанова № 611), при оренді держмайна для окремих категорій суб’єктів господарювання, перелічених у додатку 1, орендна плата становить 0 (нуль) грн (передбачено звільнення від плати за оренду на період карантину). Звичайно, у такій ситуації виникає питання про базу обкладення ПДВ. 

У загальному випадку, визначаючи об’єкт обкладення ПДВ, слід орієнтуватися на п. 188.1 Податкового кодексу (далі – ПК). Так, для постачання послуг оренди базою оподаткування буде договірна ціна, але не нижча за звичайні ціни. У свою чергу, звичайна ціна повинна відповідати рівню ринкових цін. Це випливає як із визначення поняття «звичайна ціна» (пп. 14.1.71 ПК), так і з роз’яснень податкової (ЗІР, категорія 101.07). 
Але порядок визначення бази оподаткування, передбачений п. 188.1 ПК, не поширюється на товари (послуги), ціни на які підлягають держрегулюванню. 
Розуміючи, що ситуація потребує роз’яснень, Мінфін відповів на запитання про базу обкладення ПДВ за послугами оренди держмайна в період дії карантину в Узагальнюючій податковій консультації, затвердженій наказом від 01.03.21 р. № 129 (далі – УПК № 129). 

Мінфін підвів визначення вартості оренди в цій ситуації під державне регулювання ціни. Логіка така: оскільки держрегулювання цін згідно зі ст. 13 Закону від 21.06.12 р. № 5007-VI здійснює Кабмін, нарахування орендної плати в розмірі, визначеному в додатку 1 до Постанови № 611 (тобто у розмірі 0 грн), є держрегулюванням ціни за оренду. Тобто база обкладення ПДВ у цьому випадку визначається за договірною вартістю такої оренди, а саме виходячи з її граничної ціни. Іншими словами, база обкладення ПДВ дорівнює 0 (нулю).

У період карантину в орендодавців виникає запитання:

Чи може орендодавець, який здає в оренду недержавне майно і зменшив суму орендної плати, виходити при визначенні бази оподаткування з договірної ціни оренди?

Уважаємо, що в цій ситуації такий орендодавець повинен керуватися визначенням ринкової ціни з пп. 14.1.219 ПК. Так, ринковою ціною орендної послуги (винагороди) уважається:

• ціна, за якою послуги оренди надаються орендареві – за умови, що орендодавець бажає передати об’єкт в оренду, а орендар бажає його отримати (відносини на добровільній основі). При цьому сторони повинні бути взаємно незалежні юридично і фактично;
• ціна, яка склалася на ринку ідентичних (за їх відсутності – однорідних/подібних послуг у порівнянних економічних (комерційних) умовах).

У зв’язку з тим що в період карантину Кабміном запроваджуються різні заборони й обмеження, в орендодавця є всі підстави вважати, що розмір орендної плати, передбачений договором, відповідає звичайній (ринковій) ціні. І що нараховувати податкові зобов’язання він має право виходячи з договірної вартості оренди. А отже, якщо сторони зазначили в договорі, що вартість оренди майна буде понижена або ж на якийсь час орендар буде взагалі звільнений від плати за оренду, то ця договірна вартість і буде ринковою ціною (базою обкладення ПДВ). 

На замітку! Детально про облік та оподаткування безплатної оренди в період карантину читайте в «Безплатна оренда на період карантину: що з обліком та оподаткуванням?».