Аренда государственной недвижимости: базой обложения НДС является договорная цена!

В период карантина вопрос о стоимости арендной платы – очень болезненный. Многие предприятия значительно сократили свою деятельность, утратили былую платежеспособность, а арендодатели, в свою очередь, вынуждены были пойти им навстречу и уменьшить сумму арендной платы. 

Причем, согласно постановлению КМУ от 15.07.20 г. № 611 (далее – Постановление № 611), при аренде госимущества для отдельных категорий субъектов хозяйствования, перечисленных в приложении 1, арендная плата составляет 0 (ноль) грн (предусмотрено освобождение от платы за аренду на период карантина). Конечно, в такой ситуации возникает вопрос о базе обложения НДС. 

В общем случае, определяя объект обложения НДС, следует ориентироваться на п. 188.1 Налогового кодекса (далее – НК). Так, для поставки услуг аренды базой налогообложения будет договорная цена, но не ниже обычных цен. В свою очередь, обычная цена должна соответствовать уровню рыночных цен. Это следует как из определения понятия «обычная цена» (пп. 14.1.71 НК), так и из разъяснений налоговой (ОИР, категория 101.07). 

Но порядок определения базы налогообложения, предусмотренный п. 188.1 НК, не распространяется на товары (услуги), цены на которые подлежат госрегулированию. 

Понимая, что ситуация требует разъяснений, Минфин ответил на вопрос о базе обложения НДС по услугам аренды госимущества в период действия карантина в Обобщающей налоговой консультации, утвержденной приказом от 01.03.21 г. № 129 (далее – ОНК № 129). 

Минфин подвел определение стоимости аренды в этой ситуации под государственное регулирование цены. Логика такова: поскольку госрегулирование цен согласно ст. 13 Закона от 21.06.12 г. № 5007-VI осуществляет Кабмин, начисление арендной платы в размере, определенном в приложении 1 к Постановлению № 611 (т. е. в размере 0 грн), является госрегулированием цены за аренду. То есть база обложения НДС в этом случае определяется по договорной стоимости такой аренды, а именно исходя из ее предельной цены. Иными словами, база обложения НДС равна 0 (нулю).

В период карантина у арендодателей возникает вопрос:

Может ли арендодатель, который сдает в аренду негосударственное имущество и уменьшил сумму арендной платы, исходить при определении базы налогообложения из договорной цены аренды?

Считаем, что в данной ситуации такой арендодатель должен руководствоваться определением рыночной цены из пп. 14.1.219 НК. Так, рыночной ценой арендной услуги (вознаграждения) считается:

• цена, по которой услуги аренды предоставляются арендатору – при условии, что арендодатель желает передать объект в аренду, а арендатор желает его получить (отношения на добровольной основе). При этом стороны должны быть взаимно независимы юридически и фактически;
• цена, которая сложилась на рынке идентичных (при их отсутствии – однородных/подобных услуг в сравнимых экономических (коммерческих) условиях).

В связи с тем, что в период карантина Кабмином вводятся различные запреты и ограничения, у арендодателя есть все основания считать, что размер арендной платы, предусмотренный договором, соответствует обычной (рыночной) цене. И что начислять налоговые обязательства он вправе исходя из договорной стоимости аренды. А значит, если стороны указали в договоре, что стоимость аренды имущества будет снижена или же на какое-то время арендатор будет вообще освобожден от платы за аренду, то эта договорная стоимость и будет рыночной ценой (базой обложения НДС). 

На заметку! Подробно об учете и налогообложении бесплатной аренды в период карантина читайте в «Бесплатная аренда на период карантина: что с учетом и налогообложением?».