Які податки в 2017 році сплачують забудовники та інвестори

Ряд норм, що регламентують оподаткування учасників будівельного ринку, є в українському законодавстві. Було з'ясовано, які можуть бути види інвестування в нерухомість, а також податки, які передбачені для кожного конкретного випадку.

Фонди фінансування

Фонд фінансування будівництва (ФФБ) - це один з основних фінансових інструментів, завдяки якому можна придбати житло в новобудові. Відповідно до Закону України №978-IV від 19.06.03 «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», ФФБ - це не юридична особа, яка наділена правом створювати фонд, в обов'язки якого входить залучення коштів юридичних і фізичних осіб з метою фінансування будівництва, для подальшої передачі нерухомості у власність інвесторам.

Відповідно до закону, після введення будівельного об'єкта в експлуатацію, майнові права реєструються на інвесторів.

Будівельна компанія, яка отримала винагороду від фонду фінансування за виконані роботи, виплачує з отриманої суми податки. У цьому випадку винагорода вважається доходом, на який нараховується 18% податку на прибуток і 20% ПДВ.

Купівля цінних паперів

Такий тип фінансування регулюється Законом України №3480 «Про цінні папери та фондовий ринок» та положенням про порядок випуску облігацій підприємств, затвердженого рішенням №322 Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку (НКЦБФР). Згідно з цими положеннями, в такій формі фінансування виступають три сторони:

- хранитель безвідсоткових цільових облігацій - банк або компанія з управління активами, яка відповідає за реалізацію цінних паперів шляхом продажу облігацій і обслуговування емісій;

- емітент - забудовник, на якого оформлений ділянку під будівництво;

- номінальний утримувач - це власник цільових облігацій, а значить - інвестор, який придбав цінні папери у зберігача.

Цільові облігації, в більшості випадків, випускають в бездокументарній формі, а одиниця облігації дорівнює певній кількості квадратних метрів площі. Купуючи квартиру, інвестор набуває пакет цінних паперів, загальна сума яких відповідає заявленій площі житла. Майнові права інвестор отримує тільки після відшкодування повної вартості цільових облігацій, на які оформлено договір.

При первинній операції з оформлення цільових облігацій цінні папери не обкладаються податками. Але при оформленні договору купівлі-продажу між зберігачем і майбутнім власником - в обов'язковому порядку вираховується податок ПДВ розміром в 20%. Він поширюється на різницю між ціною первинної покупки і подальшого продажу цих цінних паперів.

Продажі через інвестиційні фонди та інститути фінансування будівництва не підлягають оподаткуванню. Забудовники користуються такою схемою, щоб уникнути нарахування податків. Але погашення вартості цінних паперів і передача прав на нерухомість обкладається ПДВ. При такій формі інвестування забудовник, за результатами господарської діяльності, зобов'язаний оплатити податок на прибуток в розмірі 18%. На покупку побудованого житла від забудовника на інвестора податки не нараховуються.

Купівля-продаж нерухомого майна

Після внесення змін до Закону України №9024 «Про інвестиційну діяльність», подальше фінансування житлового будівництва із залученням коштів приватних осіб може здійснюватися тільки через фонди інвестування (ФФБ, ФОН, ІСІ) або шляхом продажу цільових облігацій. Але компанії, зацікавлені в реалізації житла без залучення третіх осіб знайшли рішення: продаж майнових прав з наступним укладенням форвардних контрактів і подальшим оформленням заключного договору вже купівлі-продажу нерухомості.

За такою схемою, інвестор викуповує частину квартири, тим самим гарантуючи, що в майбутньому виплатить залишок її вартості. При цьому, інвестор набуває майнове право, яке зобов'язує забудовника через обумовлений час надати обумовлену в договорі майно. Форвардний контракт складається під час проведення першої операції. У ньому вказується сума, яку інвестор зобов'язаний внести після введення нерухомості в експлуатацію. Ця сума визначається, як вартість отримання права власності на обумовлений об'єкт нерухомості.

Хоча наступними оформленням і реєстрацією прав власності займається інвестор, податками обкладаються операції забудовника і продавця. Згідно із законом, компанія отримує прибуток від первинного продажу нерухомості, на що нараховуються податок на прибуток в 18% і податок на додану вартість розміром в 20%.

Детальніше: http://hyser.com.ua/