Какие налоги в 2017 году платят застройщики и инвесторы

Ряд норм, регламентирующих налогообложение участников строительного рынка, есть в украинском законодательстве. Были выяснено, какие могут быть виды инвестирования в недвижимость, а также налоги, которые предусмотренные для каждого конкретного случая.

Фонды финансирования

Фонд финансирования строительства (ФФС) — это один из основных финансовых инструментов, благодаря которому можно приобрести жилье в новостройке. Согласно закону Украины №978-IV от 19.06.03 «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», ФФС — это не юридическое лицо, которое наделено правом создавать фонд, в обязанности которого входит привлечение средств юридических и физических лиц с целью финансирования строительства, для последующей передачи недвижимости в собственность инвесторам.

Согласно закону, после введения строительного объекта в эксплуатацию, имущественные права регистрируются на инвесторов.

Строительная компания, которая получила вознаграждение от фонда финансирования за выполненные работы, выплачивает с полученной суммы налоги. В этом случае вознаграждение считается доходом, на который начисляется 18% налога на прибыль и 20% НДС.

Покупка ценных бумаг

Такой тип финансирования регулируется Законом Украины №3480 «О ценных бумагах и фондовый рынок» и положением о порядке выпуска облигаций предприятий, утвержденным решением №322 Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР). Согласно этим положениям, в такой форме финансирования выступают три стороны:

— хранитель беспроцентных целевых облигаций — банк или компания по управлению активами, которая отвечает за реализацию ценных бумаг путем продажи облигаций и обслуживания эмиссий;

— эмитент — застройщик, на которого оформлен участок под строительство;

— номинальный держатель — это собственник целевых облигаций, а значит — инвестор, который приобрел ценные бумаги у хранителя.

Целевые облигации, в большинстве случаев, выпускают в бездокументарной форме, а единица облигации равняется определенному количеству квадратных метров площади. Покупая квартиру, инвестор приобретает пакет ценных бумаг, общая сумма которых соответствует заявленной площади жилья. Имущественные права инвестор получает только после возмещения полной стоимости целевых облигаций, на которые оформлен договор.

При первичной операции по оформлению целевых облигаций ценные бумаги не облагаются налогами. Но при оформлении договора купли-продажи между хранителем и будущим держателем — в обязательном порядке высчитывается налог НДС размером в 20%. Он распространяется на разницу между ценой первичной покупки и последующей продажи этих ценных бумаг.

Продажи через инвестиционные фонды и институты финансирования строительства не подлежат налогообложению. Застройщики пользуются такой схемой, чтобы избежать начисления налогов. Но погашение стоимости ценных бумаг и передача прав на недвижимость облагается НДС. При такой форме инвестирования застройщик, по результатам хозяйственной деятельности, обязан оплатить налог на прибыль в размере 18%. На покупку построенного жилья от застройщика на инвестора налоги не начисляются.

Купля-продажа недвижимого имущества

После внесения изменений в Закон Украины №9024 «Об инвестиционной деятельности», последующее финансирование жилищного строительства с привлечением средств частных лиц может осуществляться только через фонды инвестирования (ФФС, ФОН, ИСИ) или путем продажи целевых облигаций. Но компании, заинтересованные в реализации жилья без привлечения третьих лиц нашли решение: продажа имущественных прав с последующим заключением форвардных контрактов и дальнейшим оформлением заключительного договора уже купли-продажи недвижимости.

По такой схеме, инвестор выкупает часть квартиры, тем самым гарантируя, что в будущем выплатит остаток ее стоимости. При этом, инвестор приобретает имущественное право, которое обязует застройщика через условленное время предоставить оговоренное в договоре имущество. Форвардный контракт составляется при совершении первой сделки. В нем указывается сумма, которую инвестор обязан внести после введения недвижимости в эксплуатацию. Эта сумма определяется, как стоимость получения права собственности на оговоренный объект недвижимости.

Хотя последующими оформлением и регистрацией прав собственности занимается инвестор, налогами облагаются операции застройщика и продавца. По закону, компания получает прибыль от первичной продажи недвижимости, на что начисляются налог на прибыль в 18% и налог на добавленную стоимость размером в 20%.

Подробнее: http://hyser.com.ua/