Оформлення документів при купівлі основних засобів

Підприємству нерідко доводиться придбавати основні засоби (далі – ОЗ). У консультації розглянемо юридичні нюанси оформлення таких купівель, зокрема, як правильно оформити договір, у який момент право власності переходить від продавця до покупця.

Укладаємо договір

При складанні договору купівлі-продажу насамперед слід дотримуватися загальних правил, установлених гл. 54 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) для даного виду правочинів. Цей договір, як і будь-який інший господарський, повинен містити істотні умови – предмет і ціну договору, а також строк його дії.

Якщо йдеться про придбання ОЗ, то найчастіше це об'єкти нерухомості або автотранспортні засоби. Саме для цих ОЗ ми й розглянемо особливості укладання договору купівлі-продажу.

Купівля-продаж нерухомого майна

Головна особливість цього виду договору – його форма. Згідно з вимогами ст. 657 ЦК договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку, квартири або іншого нерухомого майна укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню (крім купівлі-продажу майна, що знаходиться в податковій заставі). Відчужуваний об'єкт нерухомості необхідно також перереєструвати на нового власника відповідно до Закону України від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952) і Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 25.12.15 р. № 1127. Згідно зі ст. 3 Закону № 1952 у даному випадку реєстрацію прав на нерухоме майно на нового власника здійснює нотаріус, який засвідчував договір купівлі-продажу.

Для укладання договору купівлі-продажу сторони зобов'язані пред'явити нотаріусу документи, що підтверджують (гл. 3–5 розд. І; гл. 2 розд. ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений наказом Мін’юсту України від 22.02.12 р. № 296/5; далі - Порядок № 296/5):

• їх повноваження та цивільну правоздатність: документи, що посвідчують особу, установчі документи юрособи, витяги з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців і громадських формувань (далі – ЄДР);
• право власності продавця на об'єкт нерухомості: нотаріально засвідчені договори купівлі-продажу, дарування, міни та ін., що передбачають перехід права власності; свідоцтво про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); держакт на право власності на земельну ділянку; свідоцтво про право на спадщину і т. п.

Також знадобиться оцінка об'єкта нерухомості, який виступає предметом договору. Така оцінка здійснюється професійними оцінювачами за правилами, установленим Законом України від 12.07.01 р. № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі - Закон № 2658). Документ, що підтверджує її результати, вимагатиме нотаріус. Пов'язане це з тим, що при купівлі-продажу передбачається сплата податків (зборів, обов'язкових платежів), а серед підстав обов'язкового проведення професійної оцінки згадується оподаткування майна (ст. 7 Закону № 2658). Крім того, це передбачено п. 1.18 гл. 2 розд. ІІ Порядку № 296/5.

При укладанні договору купівлі-продажу потрібно враховувати правила переходу прав на земельні ділянки, що знаходяться під відчужуваними об'єктами нерухомості, викладені в ст. 377 ЦК:

• до особи, яка придбала право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, без зміни цільового призначення цієї ділянки в обсязі та на умовах, установлених для попереднього землевласника (землекористувача);
• розмір і кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає придбання права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).

Тому до договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості слід включити умови, що стосуються земельної ділянки, на якій цей об'єкт розташований.

Документами, що підтверджують купівлю підприємством об'єкта нерухомості, є:

• договір купівлі-продажу з посвідчувальним написом нотаріуса;
• витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Також сторони договору повинні підписати акт приймання-передачі майна, яке виступає предметом договору. Це може бути акт типової форми № ОЗ-1 (затверджена наказом Мінстату України від 29.12.95 р. № 352 «Про затвердження типових форм первинного обліку») або довільної форми із зазначенням обов'язкових реквізитів первинного документа.

Купівля-продаж автомобілів

Даний вид договору складається в простій письмовій формі і не потребує нотаріального посвідчення. Водночас якщо однією зі сторін договору виступає фізична особа, то без нотаріального посвідчення не обійтися, адже в подальшому даний договір знадобиться для перереєстрації автомобіля на нового власника. А як довести дійсність підпису фізособи на договорі? Для цього і оформляється договір купівлі-продажу з нотаріальним посвідченням або через товарну біржу чи в територіальному органі з надання сервісних послуг МВС (далі – Сервісний центр МВС).

Перереєстрація автомобіля. Процедура реєстрації автомобілів регулюється Порядком № 1388. На сьогодні реєстрація та перереєстрація авто здійснюється в Сервісних центрах МВС. Суб'єкт господарювання повинен перереєструвати автомобіль протягом 10 днів із моменту придбання (п. 7 Порядку державної реєстрації (перереєстрації), зняття з обліку автомобілів, автобусів, а також самохідних машин, сконструйованих на шасі автомобілів, мотоциклів усіх типів, марок і моделей, причепів, напівпричепів, мотоколясок, інших прирівняних до них транспортних засобів та мопедів, затверджений постановою КМУ від 07.09.98 р. № 1388; далі - Порядок № 1388). Крім договору купівлі-продажу для перереєстрації автомобіля на нового власника буде потрібним оформлення ряду інших документів.

Продавець автомобіля перед продажем повинен зняти його з реєстрації в Сервісному центрі МВС. Для цього йому треба подати копію відповідного рішення про продаж автомобіля (наказ або протокол зборів засновників).

Покупець автомобіля для його перереєстрації повинен подати до Сервісного центру МВС:

• заяву встановленого зразка (додаток 1 або 2 до Інструкції про порядок здійснення підрозділами Державтоінспекції МВС державної реєстрації, перереєстрації та обліку транспортних засобів, оформлення і видачі реєстраційних документів, номерних знаків на них, затверджена наказом МВС України від 11.08.10 р. № 379);
• документи, що підтверджують правомірність придбання: нотаріально засвідчені договори купівлі-продажу, укладені на товарних біржах або безпосередньо в Сервісному центрі МВС у присутності адміністратора цього органу, акт приймання-передачі придбаного автомобіля за формою додатка 6 до Порядку № 1388 (при купівлі у виготовлювача автомобіля) або типової форми № ОЗ-1 чи довільної форми із зазначенням обов'язкових реквізитів первинного документа;
• свідоцтво про реєстрацію автомобіля (техпаспорт) або копію реєстраційної картки з відміткою Сервісного центру МВС про зняття з обліку (для авто, які раніше вже знаходилися в експлуатації);
• документи, що підтверджують сплату всіх передбачених законодавством платежів.

Також зазначимо, що при реєстрації (перереєстрації) беушного автомобіля він обов'язково оглядається фахівцями експертної служби МВС із метою звірення ідентифікаційних номерів і складових частин автомобіля. За результатами огляду робиться відповідна відмітка в документах на автомобіль або складається акт.

Особливості купівлі-продажу майна, що знаходиться в податковій заставі

При оформленні купівлі-продажу ОЗ, які знаходяться в податковій заставі, діють особливі правила, установлені ст. 95 Податкового кодексу України (далі - ПК). Так, п. 95.7 ПК передбачено, що продаж майна платника податків здійснюється на публічних торгах та/або через торговельні організації. Порядок продажу майна на публічних торгах такий:

• майно, яке може бути згруповане та стандартизоване, підлягає продажу за кошти виключно на торгах, які проводяться біржами, створеними згідно із законом і визначеними контролюючим органом на конкурсних засадах (див. Положення про умови і порядок проведення конкурсів з визначення уповноважених бірж з продажу майна, що перебуває у податковій заставі, затверджене наказом Міндоходів i зборiв України від 10.10.13 р. № 575);
• інше майно, об'єкти рухомого або нерухомого майна, а також цілісні майнові комплекси підприємств підлягають продажу за кошти виключно на цільових аукціонах, які організують за поданням відповідного контролюючого органу на зазначених біржах. Особливості проведення таких аукціонів визначені Порядком проведення цільових аукціонів з продажу майна платника податків, яке перебуває у податковій заставі, затверджений наказом Міндоходів i зборiв України від 10.10.13 р. № 571.

Перехід права власності

Для правильного відображення в обліку придбаних ОЗ важливо точно визначити момент переходу права власності на них. Цей момент залежить від декількох факторів, а саме:

• який вид майна є предметом договору (рухоме чи нерухоме);
• що передбачено умовами договору щодо моменту переходу права власності;
• яким способом покупець отримує майно, що придбавається.

Правила переходу права власності полягають у такому (ст. 334 ЦК):

• право власності в набувача майна за договором виникає з моменту передачі майна, якщо інше не встановлене договором або законом;
• передачею майна вважається вручення його набувачу або перевізнику, організації зв'язку тощо для відправлення, пересилання набувачу майна, відчуженого без зобов'язання доставки;
• право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає в набувача з моменту такого посвідчення;
• право власності на нерухоме майно, що підлягає держреєстрації, виникає із дня такої реєстрації згідно із законом.

Розглянемо ці правила на прикладах.

Приклад 1. Підприємство придбало виробничу будівлю в іншого підприємства за договором купівлі-продажу. Для такої купівлі моментом переходу права власності є дата внесення запису про зміну власника цієї будівлі до Держреєстру речових прав на нерухоме майно.

Приклад 2. Підприємство придбало за договором купівлі-продажу виробниче обладнання, яке відноситься до рухомого майна. Передача була оформлена актом приймання-передачі, підписаним уповноваженими представниками сторін. У договорі про момент переходу права власності нічого не сказано. У цьому випадку таким моментом уважається дата підписання сторонами акта приймання-передачі придбаного обладнання.

Приклад 3. Автомобіль був придбаний через товарну біржу. Згідно з договором право власності на авто переходить до покупця після повної його оплати. У даному випадку моментом переходу права власності є дата здійснення покупцем останнього платежу за договором.

Выводы

Правила складання договорів купівлі-продажу ОЗ визначено насамперед гл. 54 ЦК. Якщо предметом договору виступає нерухоме майно, то договір підлягає нотаріальному посвідченню. При цьому нотаріус, який засвідчує договір купівлі-продажу, вносить відповідний запис до Держреєстру речових прав на нерухоме майно.

Договір купівлі-продажу автомобіля треба перереєструвати на нового власника в 10-денний строк із моменту купівлі.

Для правильного відображення в обліку придбаних ОЗ необхідно дотримуватися правил переходу права власності, установлених ст. 334 ЦК.