Податок на житлову нерухомість з фізичних осіб: як не сплатити зайвого

Починаючи з 2014 року фізособи вперше сплачуватимуть податок за власну житлову нерухомість. І якщо мета податківців у цьому випадку — зібрати як найбільше коштів, то мета власників житла — не сплатити зайвого та не порушити при цьому законодавство.

Наталія Товченик,
експерт

Правила оподаткування фізичних осіб податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі — податок), встановлені ст. 265 ПК. Цей податок мають сплачувати як фізособи — громадяни України, так і фізособи-нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової нерухомості.

Обов’язок щодо збору інформації про власників нерухомого майна, обчислення податку та направлення платникам податкових повідомлень-рішень покладено на податкові органи. Міри відповідальності зa несплату, несвоєчасну чи неповну сплату податку наведені у таблиці 1).

Власникам житлової нерухомості залишається лише сплатити податок, решту за них зроблять податківці. Проте відповідальність за порушення щодо його сплати нестимуть самі громадяни. При цьому найголовніше питання, яке хвилює власників житла, — як усунути розбіжності між самостійно визначеною сумою податку та сумою, розрахованою податківцями.

Зауважимо, що зменшити свої податкові зобов’язання законним шляхом цілком реально.

Звіримо дані

Податкові органи розраховують суми податку та складають податкові повідомлення-рішення на основі інформації, отриманої від:

• органів державної реєстрації прав на нерухоме майно;
• органів, що здійснюють реєстрацію місця проживання фізосіб.

Податкові повідомлення-рішення надсилаються (вручаються) платникам за місцем їх реєстрації до 1 липня року, що настає за базовим податковим (звітним) періодом (роком). Тобто у 2014 році сплачуватиметься податок за 2013 рік.

Сплатити податок потрібно протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення (пп. 265.10.1 ПК). Тобто суми податку за 2013 рік сплачуються до 29 серпня 2014 року.

Звертаємо увагу, якщо податок за минулий рік сплачено у 2013 році, він буде зарахований як податок, сплачений у 2014 році (докладніше про це читайте на сайті Міндоходів: http://lv.minrd.gov.ua/media-ark/news...

У разі виникнення сумнівів щодо обчисленої податківцями суми податку платник має звернутися з письмовою заявою до податкового органу за місцем проживання (реєстрації) для проведення звірки даних щодо:

• об’єктів житлової нерухомості;
• розміру загальної площі;
• права на користування пільгою із сплати податку;
• розміру ставки податку;
• нарахованої суми податку.

У разі виявлення розбіжностей між даними податкових органів та даними платника податку, підтвердженими оригіналами документів на право власності, податковий орган проводить перерахунок суми податку і надсилає платнику нове податкове повідомлення-рішення.

За що платити?

Об’єктом оподаткування є об’єкт житлової нерухомості, а у разі перебування такого об’єкта у спільній власності кількох осіб — його частка. Об’єкти житлової нерухомості — це будівлі, віднесені до житлового фонду, дачні та садові будинки (пп. 14.1.129 ПК).

Базою оподаткування є загальна площа об’єкта житлової нерухомості, у тому числі його часток. Звертаємо увагу, що до 1 квітня 2014 року базою оподаткування вважалася житлова, а не загальна площа. Такі зміни були внесені до ПК у зв’язку з прийняттям Закону № 1166.

Кому пільги?

Для фізосіб встановлені пільги у вигляді зменшення бази оподаткування. Так, згідно з пп. 265.4.1 ПК, якщо фізособа володіє кількома об’єктами нерухомості, податок розраховується виходячи із їх сумарної площі (незалежно від їх кількості), зменшеної на відповідну пільгу. Така пільга надається один раз за кожний базовий звітний рік.

Зауважимо, що пільги із сплати податку не надаються на житлові об’єкти, що використовуються з метою одержання доходів. Наприклад, якщо нерухомість здається в оренду чи використовується у підприємницькій діяльності, то пільга не надається, тобто податок сплачується за всю загальну площу нерухомості.

Це означає, що для розрахунку податку податківці використовуватимуть інформацію не лише від органів держреєстрації прав на нерухоме майно та органів, що здійснюють реєстрацію місця проживання фізичних осіб. Для збору інформації про житлову нерухомість, надану в оренду, вони використовуватимуть і інші джерела.

Розрахунок суми податку

Оскільки податок, що розглядається, є місцевим податком, його ставки встановлюють сільські, селищні та міські ради.

Ставки податку встановлюються у відсотках до розміру мінімальної зарплати, встановленої на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв. м загальної площі нерухомості. Верхню межу ставок встановлено пп. 265.5.2 ПК (див. таблицю 2).

Зауважимо, що у 2014 році для фізосіб ставки розраховуються станом на 1 січня 2013 року. Тобто береться мінімальна зарплата станом на 1 січня 2013 року — 1 147 грн.

У загальному вигляді формула для обчислення податку має такий вигляд:

∑_п = (Б_о – П) × С_п,

де ∑_п — сума податку;

Б_о — база оподаткування, що дорівнює сумі загальних площ, які підлягають оподаткуванню;

П — пільга, на яку зменшується база оподаткування;

С_п — ставка податку.

Приклади

Приклад 1. Розрахунок податку за кілька об’єктів житлової нерухомості.

Подружжя має дві квартири, зареєстровані на чоловіка. Загальна площа однієї квартири — 71 кв. м, другої — 54 кв. м.

Оскільки загальна сумарна площа квартир не перевищує 240 кв. м (71 кв. м + 54 кв. м = 125 кв. м), при оподаткуванні податком за 2013 рік застосовується гранична ставка — 1 % мінімальної зарплати (1 % × 1 147 грн = 11,47 грн).

Крім того, застосовується пільга, тобто сумарний розмір загальної площі квартир зменшується на 120 кв. м.

Отже, сума податку на нерухомість за 2013 рік складе 57,35 грн ((125 кв. м – 120 кв. м) × 11,47 грн).

Приклад 2. Розрахунок податку у разі надання об’єкта житлової нерухомості в оренду.

Пенсіонерка (інвалід ІІ групи) живе у дачному будинку загальною площею 55 кв. м. Власну квартиру загальною площею 30 кв. м. вона здає в оренду.

У цьому випадку дачний будинок не є об’єктом оподаткування. А загальна площа квартири, наданої в оренду, не звільняється від оподаткування. Пільга щодо зменшення бази оподаткування не надається, незважаючи на те що пенсіонерка є інвалідом ІІ групи.

Отже, за 2013 рік пенсіонерка має сплатити 344,10 грн податку (30 кв. м × 11,47 грн).

Приклад 3. Розрахунок податку у разі зміни власника об’єкта житлової нерухомості.

Будинок загальною площею 510 кв. м продано у жовтні 2013 року. Порядок розрахунку податку у разі переходу права власності на об’єкт нерухомості передбачений п. 265.8 ПК.

Податок на нерухомість сплачується:

• попереднім власником — за період з 1 січня до початку того місяця, в якому перейшло право власності на такий об’єкт житлової нерухомості (з 01.01.2013 до 01.10.2013);
• новим власником — починаючи з місяця, в якому виникло право власності (з 01.10.2013 до 31.12.2013).

Для житлових будинків, загальна площа яких перевищує 500 кв. м, ставка податку становить 2,7 % мінімальної зарплати (2,7 % × 1 147 грн = 30,97 грн).

Крім того, застосовується пільга: розмір загальної площі, що підлягає оподаткуванню, зменшується на 250 кв. м.

Обчислюємо суму податку на нерухомість за 2013 рік:

(510 кв. м – 250 кв. м) × 30,97 грн = 8 052,20 грн.

Розраховуємо суму податку на нерухомість, яку має сплатити попередній власник:

8 052,20 грн ÷ 12 міс. × 9 міс. = 6 039,15 грн.

Розраховуємо суму податку на нерухомість, яку має сплатити новий власник:

8 052,20 грн – 6 044,55 грн = 2 013,05 грн.

На прикладі плану квартири можна наочно показати житлову і загальну площу

Резюме

Звісно, новий податок — це додатковий клопіт і витрати. Помилки у податкових повідомленнях-рішеннях цілком можливі. Головне — вміти їх виявляти та аргументувати. Якщо сума у податковому повідомленні-рішенні виявиться занадто великою, не панікуйте. Свою правоту можна довести за допомогою належно оформлених документів на нерухомість. Вони є головною доказовою базою платника податку на нерухомість.

Нормативна база

ПК — Податковий кодекс України від 02.12.2010 № 2755-VI.

Закон № 1166 — Закон України «Про запобігання фінансовій катастрофі та створення передумов для економічного зростання в Україні» від 27.03.2014 № 1166-VII.

Дата підготовки
16.05.2014