Налог на жилую недвижимость с физических лиц: как не уплатить лишнее

Начиная с 2014 года физлица впервые будут платить налог за собственную жилую недвижимость. И если цель налоговиков в данном случае — собрать как можно больше денежных средств, то цель собственников жилья — не уплатить лишнего и не нарушить при этом законодательство.

Наталья Товченик,
эксперт

Правила обложения физических лиц налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка (далее — налог), установлены ст. 265 НК. Данный налог обязаны уплачивать как физлица — граждане Украины, так и физлица-нерезиденты, являющиеся владельцами объектов жилой недвижимости.

Обязанность по сбору информации о владельцах недвижимости, исчислению налога и направлению плательщикам налоговых уведомлений-решений возложена на налоговые органы. Размеры ответственности зa неуплату, несвоевременную или неполную уплату налога приведены в таблице 1.

Владельцам жилой недвижимости остается только уплатить налог, все остальное за них сделают налоговики. Однако ответственность за нарушения по его уплате будут нести сами граждане. При этом главный вопрос, который волнует владельцев жилья, — как устранить расхождения между самостоятельно определенной суммой налога и суммой, рассчитанной налоговиками.

Заметим, что уменьшить свои налоговые обязательства законным путем вполне реально.

Сверим данные

Налоговые органы рассчитывают суммы налога и составляют налоговые уведомления-решения на основе информации, полученной от:

• органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
• органов, осуществляющих регистрацию места жительства физлиц.

Налоговые уведомления-решения направляются (вручаются) плательщикам по месту их регистрации до 1 июля года, следующего за базовым налоговым (отчетным) периодом (годом). То есть в 2014 году будет уплачиваться налог за 2013 год.

Уплатить налог нужно в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения (пп. 265.10.1 НК). То есть суммы налога за 2013 год уплачиваются до 29 августа 2014 года.

Обращаем внимание, что если налог за прошлый год уплачен в 2013 году, он будет засчитан как налог, уплаченный в 2014 году (подробнее об этом читайте на сайте Миндоходов: http://lv.minrd.gov.ua/media-ark/news...

В случае возникновения сомнений относительно рассчитанной налоговиками суммы налога плательщик должен обратиться с письменным заявлением в налоговый орган по месту жительства (регистрации) для проведения сверки данных относительно:

• объектов жилой недвижимости;
• размера общей площади;
• права на пользование льготой по уплате налога;
• размера ставки налога;
• начисленной суммы налога.

При выявлении расхождений между данными налоговых органов и данными плательщика налога, подтвержденными оригиналами документов на право собственности, налоговый орган производит перерасчет суммы налога и направляет плательщику новое налоговое уведомление-решение.

За что платить?

Объектом налогообложения является объект жилой недвижимости, а в случае нахождения такого объекта в совместной собственности нескольких лиц — его доля. Объекты жилой недвижимости — это здания, отнесенные к жилищному фонду, дачные и садовые дома (пп. 14.1.129 НК).

Базой налогообложения является общая площадь объекта жилой недвижимости, в том числе его долей. Обращаем внимание, что до 1 апреля 2014 года базой налогообложения считалась жилая, а не общая площадь. Такие изменения были внесены в НК в связи с принятием Закона № 1166.

Кому льготы?

Для физлиц установлены льготы в виде уменьшения базы налогообложения. Согласно пп. 265.4.1 НК, если физлицо владеет несколькими объектами недвижимости, налог рассчитывается исходя из их суммарной площади (независимо от их количества), уменьшенной на соответствующую льготу. Такая льгота предоставляется один раз за каждый базовый отчетный год.

Заметим, что льготы по уплате налога не предоставляются на жилые объекты, которые используются в целях получения доходов. Например, если недвижимость сдается в аренду или используется в предпринимательской деятельности, то льгота не предоставляется, то есть налог уплачивается за всю общую площадь недвижимости.

Это означает, что для расчета налога налоговики будут использовать информацию не только от органов госрегистрации прав на недвижимое имущество и органов, осуществляющих регистрацию места жительства физических лиц. Для сбора информации о жилой недвижимости, предоставленной в аренду, они будут использовать и другие источники.

Расчет суммы налога

Поскольку рассматриваемый налог является местным налогом, его ставки устанавливают сельские, поселковые и городские советы.

Ставки налога устанавливаются в процентах к размеру минимальной зарплаты, установленной на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 кв. м общей площади недвижимости. Верхний предел ставок установлен пп. 265.5.2 НК (см. таблицу 2).

Заметим, что в 2014 году для физлиц ставки рассчитываются по состоянию на 1 января 2013 года. То есть берется минимальная зарплата по состоянию на 1 января 2013 года — 1 147 грн.

В общем виде формула для исчисления налога выглядит следующим образом:

Σн = (Бн − Л) × Сн,

где Σн — сумма налога;

Бн — база налогообложения, равная сумме общих площадей, подлежащих налогообложению;

Л — льгота, на которую уменьшается база налогообложения;

Сн — ставка налога.

Примеры

Пример 1. Расчет налога за несколько объектов жилой недвижимости.

Супруги имеют две квартиры, зарегистрированные на мужа. Общая площадь одной квартиры — 71 кв. м, другой — 54 кв. м.

Поскольку общая суммарная площадь квартир не превышает 240 кв. м (71 кв. м + 54 кв. м = 125 кв. м), при обложении налогом за 2013 год применяется предельная ставка — 1 % минимальной зарплаты (1% × 1147 грн = 11,47 грн).

Кроме того, применяется льгота, то есть суммарный размер общей площади квартир уменьшается на 120 кв. м.

Следовательно, сумма налога на недвижимость за 2013 год составит 57,35 грн ((125 кв. м – 120 кв. м) × 11,47грн).

Пример 2. Расчет налога в случае предоставления объекта жилой недвижимости в аренду.

Пенсионерка (инвалид II группы) живет в дачном доме общей площадью 55 кв. м. Собственную квартиру общей площадью 30 кв. м. она сдает в аренду.

В этом случае дачный дом не является объектом налогообложения. А общая площадь квартиры, предоставленной в аренду, не освобождается от налогообложения. Льгота по уменьшению базы налогообложения не предоставляется, несмотря на то что пенсионерка является инвалидом II группы.

Таким образом, за 2013 год пенсионерка должна уплатить 344,10 грн налога (30 кв. м. × 11,47 грн).

Пример 3. Расчет налога в случае смены собственника объекта жилой недвижимости.

Дом общей площадью 510 кв. м продан в октябре 2013 года. Порядок расчета налога в случае перехода права собственности на объект недвижимости предусмотрен п. 265.8 НК.

Налог на недвижимость уплачивается:

• предыдущим владельцем — за период с 1 января до начала того месяца, в котором перешло право собственности на такой объект жилой недвижимости (с 01.01.2013 до 01.10.2013);
• новым собственником — начиная с месяца, в котором возникло право собственности (с 01.10.2013 до 31.12.2013).

Для жилых домов, общая площадь которых превышает 500 кв. м, ставка налога составляет 2,7 % минимальной зарплаты (2,7 % × 1 147 грн = 30,97 грн).

Кроме того, применяется льгота: размер общей площади, подлежащей налогообложению, уменьшается на 250 кв. м.

Рассчитываем сумму налога на недвижимость за 2013 год:

(510 кв. м – 250 кв. м) × 30,97 грн = 8 052,20 грн.

Рассчитываем сумму налога на недвижимость, которую должен уплатить предыдущий владелец:

8 052,20 грн ÷ 12 мес. × 9 мес. = 6 039,15 грн.

Рассчитываем сумму налога на недвижимость, которую должен уплатить новый владелец:

8 052,20 грн – 6 044,55 грн = 2 013,05 грн.

Резюме

Конечно, новый налог — это дополнительные хлопоты и расходы. Ошибки в налоговых уведомлениях-решениях вполне возможны. Главное — уметь их выявлять и аргументировать. Если сумма в налоговом уведомлении-решении окажется слишком большой, не паникуйте. Свою правоту можно доказать с помощью надлежаще оформленных документов на недвижимость. Они являются главной доказательной базой плательщика налога на недвижимость.

Нормативная база

НК — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 № 2755-VI.

Закон № 1166 — Закон Украины «О предотвращении финансовой катастрофы и создании предпосылок для экономического роста в Украине» от 27.03.2014 № 1166-VII.

Дата подготовки
16.05.2014