Чи є підставою для зміни орендної плати затвердження нової НГО землі

Орган місцевого самоврядування звернувся до суду з позовом до приватного підприємства (ПП) з вимогою про внесення змін до укладеного у 2004 році договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди до основного договору оренди землі в запропонованій позивачем редакції, обґрунтовуючи це тим, що зміна нормативної грошової оцінки (далі – НГО) земельної ділянки є підставою для зміни розміру орендної плати за користування землею державної чи комунальної власності.

Суть спору

У 2004 році між міською радою (далі – орендодавець) та ПП (далі – орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки. Відповідно до погоджених між сторонами умов орендна плата вноситься орендарем щомісячно у визначеному грошовому розмірі. Крім того, сторони домовилися, що орендна плата за землю збільшується в разі зміни розміру земельного податку відповідно до законодавства України шляхом укладання між ними додаткової угоди, яка є невід’ємною частиною цього договору, що можливо за взаємною згодою сторін.

Улітку 2013 року міською радою було ухвалено рішення про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста станом на 01.01.13 р., згідно з якою було змінено базову вартість 1 м² землі міста (у сумі, яка є, звісно, більшою за вартість станом на 2004 рік), яка підлягала в подальшому індексації в порядку, установленому законодавством. Крім того, орган місцевого самоврядування в рішенні визначив, що НГО земель міста станом на 01.01.13 р. застосовується з 01.01.14 р., а плата за землю на підставі Технічної документації з НГО земель міста станом на 01.01.13 р. запроваджується також із 01.01.14 р. шляхом оформлення додаткових угод до договорів оренди.

У грудні 2013 року Департамент земельних відносин виконавчого комітету міської ради направив на адресу ПП рекомендованим листом додаткову угоду до договору оренди від 2004 року, однак орендар відмовився її підписувати, оскільки не погоджувався зі зміною НГО землі в бік збільшення, розуміючи те, що ця обставина призводить до підвищення розміру орендної плати.

Міська рада звернулася до суду, де просила визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди від 2004 року в редакції позивача.

Заперечуючи щодо позовних вимог, ПП зазначило, що норми чинного законодавства не містять прямого припису про обов’язковість зміни умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати в разі прийняття рішення про затвердження нової НГО переданих в оренду земель, а умовами укладеного між сторонами договору оренди не передбачено підстав для зміни розміру орендної плати у зв’язку зі зміною НГО земельної ділянки.

Аргументи суду

Рішеннями судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій позов ПП було задоволено, оскільки суди погодилися з позицією позивача.

Однак ВСУ, переглядаючи справу за касаційною скаргою міської ради у зв’язку з неоднаковим застосуванням судом касаційної інстанції норм матеріального права з одного й того самого предмета спору в інших справах, раніше прийняті судові рішення в цій справі скасував, а справу скерував для розгляду по суті до суду першої інстанції. Крім того, у своєму судовому рішенні ВСУ вказав (постанова від 02.03.16 р.), що за змістом ст. 30 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV (далі – Закон № 161) зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з ч. 1 та 2 ст. 651 Цивільного кодексу (далі – ЦК) зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлене договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 632 ЦК ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами держвлади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, установлених договором або законом.

Як визначено ч. 1 ст. 15 Закону № 161 (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення та перегляду і відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю відповідно до ст. 21 Закону № 161 – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків унесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу, далі – ПК).

Як визначено умовами договору оренди земельної ділянки, укладеного між сторонами у справі, орендна плата за землю збільшується в разі зміни розміру земельного податку відповідно до законодавства України. При цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід'ємною частиною цього договору (у договорі – п. 2.2).

Згідно з положеннями ст. 288 ПК (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються в договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільгосппризначення – за розмір земельного податку, установленого розд. ХІІІ ПК; для інших категорій земель – трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, та не може перевищувати, зокрема, для інших земельних ділянок, наданих в оренду, 12 % НГО.

Також слід зазначити, що базою оподаткування відповідно до ст. 271 ПК є НГО земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, установленого розд. ХІІІ ПК.

Згідно з п. 289.1 ПК і ч. 1 ст. 13 Закону від 11.12.03 р. № 1378-IV (далі – Закон № 1378) для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується НГО земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (ст. 1 Закону № 1378).

Відповідно до положень ст. 18 Закону № 1378 НГО земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5–7 років. Технічна документація з НГО земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (ч. 1 ст. 23 Закону № 1378).

Отже, НГО земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна НГО земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж установлено положеннями ст. 288 ПК.

Водночас згідно з п. 34, 35 ч. 1 ст. 26 Закону від 21.05.97 р. № 280/97-ВР (далі – Закон № 280) до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин, затвердження ставок земельного податку відповідно до ПК.

Відповідно до ст. 144 Конституції України та ст. 73 Закону № 280 органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, ухвалюють рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

ВСУ крім зазначеного вище звернув увагу й на те, що рішення міської ради, яким було змінено НГО земель міста та затверджено нові ставки орендної плати, є чинним та в установленому законом порядку незаконним не визнавалося, тому воно є обов'язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Розглядаючи цю судову справу, ВСУ послався і на судові рішення, раніше ухвалені ВГСУ під час розгляду аналогічних справ, у яких суд касаційної інстанції дійшов протилежного висновку, ніж у цій справі. А тому, оскільки в цій справі суди допустили неоднакове й неправильне застосування норм матеріального права, то ухвалені судові рішення ВГСУ були скасовані, а справу передано для розгляду до суду першої інстанції, звісно, з урахуванням позиції ВСУ.

НГО земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а тому зміна НГО земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.